Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2015 г. N 10АП-16943/14

г. Москва

16 февраля 2015 г.

Дело N А41-61446/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от Комитета: Продыус А.А. по доверенности от 07.11.2014,

от ООО "Солнечная долина": Майков А.Н. по доверенности от 22.12.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Солнечная долина" (ОГРН 1117746624511) на решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2014 года по делу N А41-61446/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ОГРН 1035008863746) к ООО "Солнечная долина" (ОГРН 1117746624511) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N71 АП от 04.05.2012, расторжении договора и об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" (далее - ответчик, ООО "Солнечная долина", общество) со следующими требованиями:

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.05.2012 N 71-АП за период с 04.05.2012 по 31.03.2014 в размере 2 332 746 руб. 02 коп.;

- о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды от 04.05.2012 N 71-АП за период с 03.06.2012 по 30.04.2014 в размере 395 577 руб. 80 коп.;

- о расторжении договора аренды от 04.05.2012 N 71-АП, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080203:165 общей площадью 28300 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, город Солнечногорск, 63 км. Ленинградского шоссе;

- об обязании ООО "Солнечная долина" освободить земельный участок 50:09:0080203:165 общей площадью 28300 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства: по адресу Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, город Солнечногорск, 63 км. Ленинградского шоссе.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 19.04.2012 N 1933 ООО "Солнечная долина" был предоставлен земельный участок, из земель находящихся в неразграниченной государственной собственности, площадью 28300 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0080203:165, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, г. Солнечногорск, 63 км. Ленинградского шоссе, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства (л.д. 7).

Во исполнение постановления между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Солнечная долина" (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка от 04.05.2012 N 71-АП, зарегистрированный в установленном порядке в УФРС по Московской области 09.06.2012 (л.д. 8)

Согласно пункту 2.1. срок договора устанавливается с 04.05.2012 по 03.05.2061 сроком на 49 лет.

Согласно передаточному акту от 04.05.2012, указанный земельный участок был передан обществу.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора и приложения N 1 (расчет арендных платежей) арендная плата вносится ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 3.8. договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи и у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 332 746 руб. 02 коп., Комитет, начислив пени, обратился в Арбитражный суд Московской области.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 04.05.2012 N 71-АП подтверждается материалами дела. Расчет задолженности и пени судом проверен и признан правильным. Подтвержденный материалами дела факт существенного нарушения договора является основанием для его расторжения.

Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на пункт 6.1 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель Комитета высказался согласно письменным возражениям на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Солнечная долина" договорные обязательства по внесению арендной платы за период с 04.05.2012 по 31.03.2014 в сумме 2 332 746 руб. 02 коп. надлежащим образом не исполнило, что ответчиком не опровергается.

На сумму задолженности истцом на основании пункта 3.8. договора аренды начислены пени за период с 03.06.2012 по 30.04.2014 в размере 395 577 руб. 80 коп.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Представленный истцом расчет неустойки проверен и признан арбитражный судом верным.

Учитывая, что ответчик надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за период с 04.05.2012 по 31.03.2014 не исполнял, оснований для вывода о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в порядке статьи 333 ГК РФ не установлено, апелляционный суд приходит к выводу, что основной долг в сумме 2 332 746 руб. 02 коп. и неустойка за период с 03.06.2012 по 30.04.2014 в сумме 395 577 руб. 80 коп. правомерно взысканы судом первой инстанции с ответчика.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как следует из материалов дела, 30.07.2014 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности по арендной плате и/или о расторжении договора аренды. Данная претензия получена ответчиком 12.08.2014 (л.д. 22-22 оборот).

Апелляционным судом не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении пункта 6.1 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора.

Пунктом 6.1 предусмотрены условия при расторжении договора по обоюдному желанию сторон, однако в случае существенного нарушения договорных обязательств арендодатель вправе в порядке статьи 619 ГК РФ требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

Так согласно пункту 6.3.5 неуплата арендной платы в сроки установленные договором, более двух раз подряд является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

При этом как следует из пункта 6.4, расторжение договора осуществляется по требованию арендодателя, о чем он письменно за 30 дней до даты расторжения извещает арендатора.

Таким образом, учитывая доказанность факта невнесения обществом своевременно арендной платы по договору от 04.05.2012 N 71-АП за период с 04.05.2012 по 31.03.2014 в сумме 2 332 746 руб. 02 коп., направление в адрес ответчика требования о расторжении договора, апелляционный суд приходи к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о расторжении договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом расторжения спорного договора и в силу статьи 622 ГК РФ обязанность по возврату арендованного имущества правомерно возложена судом первой инстанции на ООО "Солнечная долина".

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2014 года по делу N А41-61446/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина С.А. Коновалов