Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 10АП-15405/14

г. Москва

19 февраля 2015 г.

Дело N А41-41190/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов: Кубанов Н.С. по доверенности от 30.12.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шелепиха-С" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года по делу N А41-41190/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов к обществу с ограниченной ответственностью "Шелепиха-С" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Шелепиха-С" о взыскании задолженности в сумме основного долга 1 498 954 рубля 13 копеек за период с 01.07.13 по 15.06.14 и пени в сумме 338 328 рублей 41 копейка за период с 10.07.13 по 17.06.14, расторжении договора аренды земельного участка N 114 от 09.11.05 и передачи его по акту приема-передачи (л.д. 3-5).

Иск заявлен на основании статей 307-310, 314, 330, 401, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года с ООО "Шелепиха-С" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов было взыскано 1 498 954 рубля 13 копеек задолженности за период с 01.07.13 по 15.06.14 и пени в сумме 338 328 рублей 41 копейка за период с 10.07.13 по 17.06.14, а всего 1 837 282 рубля 54 копейки, был расторгнут договор аренды земельного участка N 114 от 09.11.05 суд обязал передать его Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов по акту приема-передачи (л.д. 101-102).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Шелепиха-С" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что суд неправомерно расторг договор аренды, спорный земельный участок обществом осваивался (л.д. 104-105).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Шелепиха-С", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 09.11.05 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутов (Арендодатель) и ООО "Шелепиха-С" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 114, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 17.02.09) Арендодатель передал Арендатору в аренду сроком до 20.09.54 земельный участок площадью 2 875 кв.м. с кадастровым номером 50:48:0030101:13, расположенный по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, категория земель: земли поселений, для размещения и строительства торгово-офисного и общественного (детского) центра (л.д. 6-9).

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата определяется на основании Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

21.01.13 Комитет по управлению имуществом администрации г. Реутов направил в адрес ООО "Шелепиха-С" уведомление N 172/04-02 об установлении с 01.01.13 арендной платы в размере 843 680 рублей 36 копеек в год или 210 920 рублей 06 копеек в квартал (л.д. 29).

Арендная плата перечисляется Арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2. договора).

Согласно пунктам 4.2.1. и 4.2.2. договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а также пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора.

При неисполнении названных обязанностей Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (п. 4.3.4).

ООО "Шелепиха-С" принятые на себя обязательства выполняло ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 498 954 рубля 13 копеек за период с 01.07.13 по 15.06.14 (л.д. 10-11).

23.05.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов направил ООО "Шелепиха-С" предупреждение N 535/04-02, в котором потребовал до 16.06.14 погасить имеющуюся задолженность, уплатить пени за просрочку платежа либо расторгнуть договор аренды (л.д. 27).

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

21.01.13 Комитет по управлению имуществом администрации г. Реутов направил в адрес ООО "Шелепиха-С" уведомление N 172/04-02 об установлении с 01.01.13 арендной платы в размере 843 680 рублей 36 копеек в год или 210 920 рублей 06 копеек в квартал (л.д. 29).

Пунктом 3.2. договора аренды закреплено, что арендная плата перечисляется Арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В нарушение статьи 65 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Шелепиха-С" доказательств внесения арендных платежей за период с 01.07.13 по 15.06.14 не представило, равно как и контрарсчета задолженности, в связи с чем требование истца о взыскании основного долга за названный период правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2. договора аренды N 114 от 09.11.05 за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь названным положением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов начислил ООО "Шелепиха-С" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 338 328 рублей 41 копейка за период с 10.07.13 по 17.06.14 (л.д. 10-11).

Проверив расчет предъявленных ко взысканию пени, суд первой инстанции признал его правильным и соответствующим условиям договора.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 4.3.4. договора от 09.11.05 Арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в случае, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд или неосвоения земельного участка.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "Шелепиха-С" с сентября 2012 года по октябрь 2013 года арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

Кроме того, доказательств использования земельного участка по его целевому назначению, то есть возведения на нем торгово-офисного и общественного (детского) центра не представлено.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как указывалось выше, 26.05.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов направил в адрес ООО "Шелепиха-С" предупреждение N 535/04-02, в котором указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения в срок до 16.06.14, с указанием на расторжение договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 27).

Названная претензия была направлена ООО "Шелепиха-С" по юридическому адресу: 109439, Москва, ул. Юных Ленинцев, д. 99, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, договоре N 114 от 09.11.05 и апелляционной жалобе.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет", указанное письмо доставлено не было по причине временного отсутствия адресата и 01.07.14 было возвращено отправителю.

Между тем, учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в июле 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "Шелепиха-С" возвратить спорный земельный участок истцу.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что им ведется освоение земельного участка подлежит отклонению.

Договор аренды N 114 был заключен в 2005 году, но до настоящего времени на спорном земельном участке строительство торгово-офисного и общественного (детского) центра не осуществлено. Сама по себе разработка проектной документации не может свидетельствовать об освоении земельного участка, поскольку основная цель аренды, то есть строительство и ввод в эксплуатацию вышеназванного центра, не достигнута.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года по делу N А41-41190/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Огурцов