Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2015 г. N 08АП-14755/14

город Омск

06 марта 2015 г.

Дело N А46-13920/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Литвинцевой Л.Р., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14755/2014) индивидуального предпринимателя Мхояна Сашика Хачиковича на решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2014 по делу N А46-13920/2014 (судья Чернышев В.И.) по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к индивидуальному предпринимателю Мхояну Сашику Хачиковичу (ИНН 550300315046, ОГРНИП 304550435100038) о взыскании задолженности в сумме 3 744 534 руб. 92 коп. по договору купли-продажи земельного участка, а также пени в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Мхояна Сашика Хачиковича - Гогияна Т.Р. по доверенности N 1 от 15.12.2014 сроком действия по 31.12.2015,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Глазковой Е.В. по доверенности N 19990 от 02.12.2014 сроком действия один год,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - департамент имущественных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Мхояну Сашику Хачиковичу (далее по тексту - предприниматель Мхоян С.Х., ответчик) о взыскании 3 744 534 руб. 92 коп. задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2013 N 2518, а также пени за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.; об обязании за свой счёт обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве на земельный участок и представить копии документов о государственной регистрации департаменту имущественных отношений.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.11.2014 по делу N А46-13920/2014 исковые требования департамента имущественных отношений удовлетворены полностью. С предпринимателя Мхояна С.Х. в пользу департамента имущественных отношений взыскано 10 877 873 руб. 94 коп., в том числе 3 744 534 руб. 92 коп. задолженность по договору купли-продажи от 12.08.2013 N 2518, договорная неустойка в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 в сумме 7 133 339 руб. 02 коп. Суд обязал предпринимателя Мхояна С.Х. за свой счёт на основании договора купли-продажи от 12.08.2013 N 2518 обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве на земельный участок и представить копии документов о государственной регистрации департаменту имущественных отношений. С предпринимателя Мхояна С.Х. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 77 389 руб. 36 коп.

Возражая против принятого судом решения, предприниматель Мхоян С.Х. в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что на основании выданной предпринимателем Мхояном С.Х. Аникиевой Н.В. доверенности, последняя обязалась оформить и зарегистрировать права собственности, заключить и подписать договор о приобретении земельного участка, расположенного по адресу: город Омск, ул. 10 Чередовал, д. 17/2, тогда как указанный в договоре земельный участок имеет другой адрес местонахождения. Кроме того, по условиям договора поручения на совершение юридических действий, от 30.11.2012 предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В. приобрести земельный участок по стоимости, не превышающей 250 000 руб. Ответчик указывает, что департамент имущественных отношений изначально не указал стоимость земельного участка, экземпляр подписанного договора предпринимателю Мхояну С.Х. не возвращал, в последующем выдал квитанцию на оплату стоимости земельного участка в размере 3 744 534 руб. 92 коп. Стоимость земельного участка является слишком высокой для предпринимателя Мхояна С.Х., несмотря на это департамент имущественных отношений не отказался от исполнения договора. Кроме того, ответчик ссылается на то, что в отсутствие оплаты по договору подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором указано, что оплата по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2013 N 2518 принимающей стороной произведена в полном объеме.

По мнению ответчика, размер взысканной неустойки является чрезмерным и несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и подлежит уменьшению в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Также предприниматель Мхоян С.Х. указывает на то, что поскольку в период рассмотрения дела он находился в городе Ереван, республика Армения, не мог принять участие в судебном разбирательстве, по причине неосведомленности об имеющемся в отношении него процессе.

В тексте апелляционной жалобы предприниматель Мхоян С.Х. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - копии страниц загранпаспорта предпринимателя Мхояна С.Х., договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012, квитанции для оплаты по договору купли-продажи земельного участка N 2518 от 12.08.2013, маршрутной квитанции электронного билета на имя предпринимателя Мхояна С.Х.

До начала заседания суда апелляционной инстанции от предпринимателя Мхояна С.Х. поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчик указал, что судом необоснованно в качестве третьего лица не привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. По мнению подателя жалобы, рассматриваемый спор неподведомственен арбитражному суду, так как ответчик, в отношении принадлежащего ему нежилого строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 10 Чередован, д. 17/2, не осуществляет предпринимательскую деятельность, а также земельный участок приобретался не в связи с её осуществлением. Кроме того, как полагает ответчик, истцом по требованиям, основанным на статье 165 ГК РФ, пропущен срок исковой давности. Ответчик также, ссылаясь на содержание доверенности N 9-3868 от 30.11.2012, указал, что не уполномочивал Аникиеву Н.В. на покупку земельного участка, являющегося предметом по сделке купли-продажи земельного участка N 2518 от 12.08.2013. Цена участка не соответствует кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150, которая составляет 2 229 574 руб. 48 коп. Договор купли-продажи земельного участка N 2518 от 12.08.2013 является незаключенным, так как подписан Аникиевой Н.В. с превышением полномочий.

Предпринимателем Мхояном С.Х. заявлено ходатайство о рассмотрении дела по правилам первой инстанции.

К дополнениям к апелляционной жалобе ответчиком приложены скриншоты с сайта (публичная кадастровая карта).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство предпринимателя Мхояна С.Х. о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, отказывает в его удовлетворении в связи с нижеизложенным.

Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец документально не доказал невозможность непредставления копии договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012, квитанции для оплаты по договору купли-продажи земельного участка N 2518 от 12.08.2013, скриншотов в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, что требует статья 268 АПК РФ.

Таким образом, исходя из принципа состязательности сторон, суд апелляционный инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Департамент имущественных отношений письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Мхояна С.Х. поддержал апелляционную жалобу с дополнениями к ней по изложенным в них доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель департамента имущественных отношений просит оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим изменению в части неустойки.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между департаментом имущественных отношений (продавец) и предпринимателем Мхояном С.Х. заключен договор купли-продажи земельного участка N 2518 от 12.08.2013, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:090302:150, площадью 1666 кв.м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: 9-этажное здание жилого дома. Участок находится примерно в 14,5 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/1, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке имеется кафе, нежилое строение, общей площадью 976,2 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 55-55-01/200/2005-306, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д.17/2), принадлежащее Мхояну С.Х. на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 08.10.2009 серии 55 АГ N 041818.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 744 534 руб. 92 коп. Покупатель оплачивает цену участка в течение 30 календарных дней с момента подписания договора со своей стороны. Полная оплата цены участка должна быть произведена до государственной регистрации права собственности на участок.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что покупатель обязуется за свой счёт обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и представить копии документов о государственной регистрации продавцу.

Письмом от 11.08.2014 N исх/дио/12376 (л.д. 25) департамент имущественных отношений предложил предпринимателю в срок до 15.09.2014 перечислить задолженность по договору купли-продажи в размере 3 744 534 руб. 92 коп.

Поскольку предприниматель Мхоян С.Х. обязанность по оплате стоимости приобретенного им земельного участка по договору купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 не исполнил, департамент имущественных отношений обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования департамента имущественных отношений являются обоснованными в части и подлежат удовлетворению лишь в части, исходя из следующего.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как сложившиеся по купле-продаже, подлежащие регулированию в соответствии с главой 30 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 указанной статьи).

Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ в случае несвоевременной оплаты покупателем товара продавец вправе потребовать оплаты товара.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.1997 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" покупатель обязан оплатить полученные товары в срок, предусмотренный договором поставки либо установленный законом и иными правовыми актами, а при его отсутствии непосредственно до или после получения товаров (пункт 1 статьи 486 Кодекса).

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором; в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров, в том числе в судебном порядке. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

По акту приема-передачи земельного участка (л.д. 23) департамент имущественных отношений во исполнение договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 передал, а предприниматель Мхоян С.Х. принял земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:150.

Доказательств оплаты по договору купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 в материалы дела не представлено.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150, неисполнение обязанности по оплате его стоимости предприниматель Мхоян С.Х. не оспаривает.

В обоснование отсутствия у него обязанности по оплате стоимости земельного участка предприниматель Мхоян С.Х. указывает на незаключенность сделки купли-продажи от 12.08.2014 N 2518, поскольку она совершена с превышением полномочий. Так, ответчик указал, что Аникиева Н.В. обязалась оформить и зарегистрировать права собственности, заключить и подписать договор о приобретении земельного участка, расположенного по адресу: город Омск, ул. 10 Чередовал, д. 17/2, тогда как указанный в договоре земельный участок имеет другой адрес местонахождения. Кроме того, по условиям договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012 предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В. приобрести земельный участок по стоимости, не превышающей 250 000 руб.

В силу положений статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Таким образом, положения статьи 183 ГК РФ предусматривают последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, то есть лицом, которое не наделено правом выступать от чужого имени либо наделено таким правом, но выходит за пределы предоставленных полномочий.

При отсутствии у лица полномочий выступать от чужого имени по общему правилу не создаются никакие права и обязанности для представляемого. Совершенная сделка для другого лица является незаключенной.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" пункт 1 статьи 183 ГК РФ применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Между тем, доказательств совершения сделки купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 с превышением полномочий представителем в материалы дела не представлено.

Из преамбулы договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 следует, что он заключался от имени предпринимателя Мхояна С.Х. Аникиевой Н.В., действующей на основании доверенности от 30.11.2012 N9-3868, удостоверенной нотариусом Парыгиной Т.Я., зарегистрированной в реестре за N 9-3868.

Согласно содержанию доверенности от 30.11.2012 серии 55АА N 0656227 (л.д. 41) предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В., в том числе представлять его интересы в департаменте имущественных отношений по всем вопросам, связанным с оформлением и регистрацией права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: город Омск, улица 10 Чередовая, дом 17/2. Также уполномочил Аникиеву Н.В. при необходимости заключить и подписывать договор о приобретении указанного земельного участка.

Из пункта 1.1 договора не следует, что департамент имущественных отношений продал ответчику земельный участок, расположенный по адресу: Омская область, г.Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/1.

Согласно буквальному толкованию указанного пункта земельный участок приобретен с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентиром является 9-этажное здание жилого дома с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/1. Спорный земельный участок находится примерно в 14,5 метрах от ориентира по направлению на юго-запад.

При этом в пункте 1.2 договора уточнено, что на приобретаемом ответчиком земельном участке расположено принадлежащее ему на праве собственности кафе, расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский административный округ, ул. 10-я Чередовая, д. 17/2.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности доводов предпринимателя Мхояна С.Х. в отношении превышения Аникиевой Н.В. полномочий при совершении сделки, выразившемся в заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного не по указанному в доверенности серии 55АА N 0656227 адресу.

При этом из содержания доверенности не усматривается, что предприниматель Мхоян С.Х. ограничил полномочия Аникиевой Н.В. суммой, подлежащей уплате по заключаемой сделке.

Ссылки предпринимателя Мхояна С.Х. на то, что по условиям договора поручения на совершение юридических действий от 30.11.2012 предприниматель Мхоян С.Х. уполномочил Аникиеву Н.В. приобрести земельный участок по стоимости, не превышающей 250 000 руб., не принимаются судом апелляционной инстанции как не подтвержденные достоверными доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 незаключенным как совершенным лицом с превышением его полномочий при заключении договора.

Также, возражая против принятого судебного акта, предприниматель Мхоян С.Х. не согласен с ценой договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518, указывает, что изначально стоимость земельного участка в договоре департаментом имущественных отношений не определена, цена участка (3 744 534 руб. 92 коп.) не соответствует кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150, которая составляет 2 229 574 руб. 48 коп.

В силу статьи 421 ГК РФ принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора подразумевает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.

Истец, являясь участником гражданского оборота, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им определенных действий в целях надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора расчет цены выкупа участка с кадастровым номером 55:36:090302:150 произведен исходя из размера доли (1666кв.м), кадастровой стоимости доли (18 722 674 руб. 60 коп.). Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 18.07.2012 N 142-п "О порядке определения цены земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и порядке оплаты таких земельных участков", кадастрового паспорта участка.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно положениям пункта 2 Закона о введении в действие ЗК РФ цена земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательств того, что на дату заключения проведена кадастровая оценка земельного участка, согласно которой установлена иная кадастровая стоимость, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах департамент имущественных отношений учитывал сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка, внесенные в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела не усматривается, что предприниматель Мхоян С.Х. на дату заключения договора оспаривал стоимость продажи земельного участка.

Несогласие предпринимателя Мхояна С.Х. с ценой договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518 не освобождает его от исполнения согласованных им в лице своего представителя обязанностей по плате.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о неуказании департаментом имущественных отношений стоимости земельного участка в первоначальном экземпляре договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518, так как достоверность данного обстоятельства проверить невозможно, доказательства в подтверждение его доводов ответчиком не представлены.

Ссылки подателя жалобы на то, что в акте приема-передачи земельного участка указано, что оплата по договору купли-продажи земельного участка от 12.08.2013 N 2518 принимающей стороной произведена в полном объеме, не принимаются судом апелляционной инстанции как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что он был передан департаментом имущественных отношений предпринимателю Мхояну С.Х., однако, в графе об оплате отметки управления бухгалтерского учета и отчетности не имеется. В связи с чем не имеется оснований для вывода об исполнении ответчиком своих обязательств по договору.

При изложенных обстоятельствах в отсутствие доказательств оплаты стоимости земельного участка предпринимателем Мхояном С.Х. суд первой инстанции правильно взыскал с него сумму задолженности равную 3 744 534 руб. 92 коп.

Также департаментом имущественных отношений заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты приобретенного земельного участка за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 2.5 договора в случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.1 договора, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,5% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 2.2 договора установлено, что покупатель оплачивает цену участка в течение 30 календарных дней с момента подписания договора со своей стороны.

Поскольку предприниматель Мхоян С.Х. по истечении указанного срока и по настоящее время оплату приобретенного земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:150 не произвел, на сумму задолженности подлежит начислению неустойка.

Не соглашаясь с решением суда, предприниматель Мхоян С.Х. ссылается на несоразмерность последствиям нарушенных обязательств взысканной судом первой инстанции неустойки в сумме 7 133 339 руб. 02 коп.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для снижения в порядке статьи 333 Кодекса предъявленной ко взысканию неустойки может быть только её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.10.2004 N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счёт другого лица на нерыночных условиях, извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).

Как видно из материалов дела, предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате земельного участка в сумме 3 744 534 руб. 92 коп. определена в размере 0,5% стоимости земельного участка за каждый день просрочки, то есть за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 сумма неустойки составит 7 133 339 руб. 02 коп., что в почти в два раза превышает цену договора купли-продажи от 12.08.2014 N 2518.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный процент неустойки является чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 180% годовых, что значительно (более чем в 22 раза) превышает процентную ставку рефинансирования (на дату вынесения судом первой инстанции решения ставка рефинансирования составляла 8,25%).

Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая компенсационную природу неустойки, баланс интересов сторон, недопустимость неосновательного обогащения одной из сторон за счет другой, полагает обоснованным снижение размера подлежащей взысканию неустойки с 0,5% до 0,1%, что отвечает критерию соразмерности.

На основании изложенного с предпринимателя Мхояна С.Х. подлежит взысканию неустойка за период с 11.09.2013 по 26.09.2014 в сумме 1 426 667 руб. 80 коп. (3 744 534,92 руб. х 0,1% х 376 дней).

Также департаментом имущественных отношений заявлены требования об обязании за свой счет обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве на земельный участок и представить копии документов о государственной регистрации департаменту имущественных отношений, которые судом первой инстанции правильно удовлетворены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Как указано в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из смысла указанных разъяснений следует, что по заявленному иску о государственной регистрации перехода права собственности ответчиком выступает сторона договора купли-продажи недвижимого имущества, которая уклоняется от исполнения возложенной на него обязанности.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать как бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, так и ее действия, препятствующие осуществлению государственной регистрации в установленном порядке.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения предпринимателя Мхояна С.Х. в силу возложенной на него пунктом 4.4 договора обязанности по проведению государственной регистрации в регистрирующий орган, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования департамента имущественных отношений в данной части подлежат удовлетворению.

Ссылки ответчика на пропуск истцом срока исковой давности по требованию об обязании за свой счет обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в праве на земельный участок и представить копии документов о государственной регистрации департаменту имущественных отношений, не принимаются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В связи с чем такое заявление в последующих инстанциях, в частности, апелляционной (за исключением случая, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции - пункт 45 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации") не влечет правовых последствий.

В рассматриваемом деле ответчик в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности не заявлял, и на стадии апелляционного обжалования не имеется оснований для проверки обстоятельства о сроке исковой давности.

Согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не рассматриваются судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Указание предпринимателя Мхояна С.Х. на неподведомственность рассматриваемого спора арбитражному суду, так как ответчик, в отношении принадлежащего ему нежилого строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 10 Чередован, д. 17/2, не осуществляет предпринимательскую деятельность, а также земельный участок приобретался не в связи с её осуществлением, отклоняется судом апелляционной инстанции, как несоответствующее фактическим обстоятельствам дела. Из пункта 1.2 усматривается, что земельный участок приобретен в связи с расположением на нём кафе, принадлежащего предпринимателю Мхояну С.Х. на праве собственности, то есть именно в целях осуществления предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли.

Согласно пункту 6.1 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных часть 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, (в том числе основание - рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания) в связи с чем ходатайство предпринимателя Мхояна С.Х. удовлетворению не подлежит.

С учетом положений статей 121-123 АПК РФ суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель Мхоян С.Х. извещен о судебном разбирательстве надлежащим образом. В материалах настоящего дела имеются доказательства направления копии первого судебного акта (л.д. 1) по адресу места жительства: г. Омск, ул. 7-я Северная, дом 174, заказным письмом с уведомлением о вручении (л.д. 4). Однако заказное письмо суда с копией определения, направленное по указанному адресу, не было вручено ответчику и возвращено органом почтовой связи в суд с указанием причины невручения: истек срок хранения (заказное письмо возвращено отделением почтовой связи в арбитражный суд со справкой о причинах невручения: "истек срок хранения").

В соответствии с правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 9502/10 лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несёт соответствующие риски непринятия таких мер.

Тот факт, что предприниматель Мхоян С.Х. не получал извещения о наличии судебного почтового отправления, поскольку находился за пределами границ РФ, не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, связанных с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания.

Не находит суд апелляционной инстанции и оснований для вывода о том, что данный судебный акт затрагивает права и законные интересы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, в связи с чем соответствующий довод подателя жалобы подлежит отклонению.

На основании изложенного, учитывая, что судом первой инстанции не применены нормы подлежащие применению (статья 333 ГК РФ), в связи с чем с ответчика взыскана неустойка, несоразмерная последствиям нарушенных обязательств, решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2014 по делу N А46-13920/2014 в указанной части подлежит изменению.

Апелляционная жалоба предпринимателя Мхояна С.Х. подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы (пункт 5 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

На основании изложенного, и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2014 по делу N А46-13920/2014 изменить в части взыскания неустойки, изложив резолютивную часть решения в этой части в следующей редакции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мхояна Сашика Хачиковича (ИНН 550300315046, ОГРН 304550435100038, дата и место рождения: 26.04.1957 с. Сарухан р-на им. Камо Армении; зарегистрирован в качестве ИП 16.12.2004 ИФНС N 2 по ЦАО г. Омска; адрес: 644007, г. Омск, ул. 7-я Северная, дом 174) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, юридический адрес: 644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, дом 8) договорную неустойку в сумме 1 426 667 руб. 80 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Л.Р. Литвинцева Ю.М. Солодкевич