Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2015 г. N 18АП-1857/15

г. Челябинск

06 марта 2015 г.

Дело N А76-25352/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Южноуральского городского округа Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2015 по делу N А76-25352/2014 (судья Бастен Д.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального образования Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа - Бентюков Ю.А. (доверенность от 25.01.2013 б/н, паспорт);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Усольцева О.С. (доверенность от 30.01.2015 N 120, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью "Торговая компания ДДЕ" - Воронов В.А. (приказ от 23.07.2013, паспорт).

Администрация Южноуральского городского округа Челябинской области (далее - Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо), в котором потребовала:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенный в сообщении от 11.07.2014 N 37/023/2014-35;

- возложить на Управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332, площадью 8 475 кв.м., по договору аренды от 23.06.2008 N 1774 "на предоставление земельных участков из земель поселений" (л.д. 3-5).

Определениями арбитражного суда первой инстанции от 13.10.2014, 08.12.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговая компания "ДДЕ" (далее - общество "ТК "ДДЕ"; л.д. 1-2) и общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (далее - общество "Комплекс"; л.д. 86-87).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.01.2015 в удовлетворении требований заявителя отказано (л.д. 103-108).

В апелляционной жалобе Администрация ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, требования удовлетворить. Податель жалобы приводит следующие доводы. Вывод суда о том, что направленное Администрацией уведомление о прекращении договора является всего лишь намерением расторгнуть договор аренды, не основан на нормах права и доказательствах по делу. Суд не учёл представленные заявителем документы: справку о задолженности арендатора за 2012-2013 гг. в сумме 85 395 руб.; справку о не обращении и не оформлении разрешительной документации для строительства на земельном участке; акт осмотра земельного участка с фотографиями, подтверждающими не только факт отсутствия каких-либо строений, но и проведения подготовительных работ для начала строительства. То обстоятельство, что общество "ТК "ДДЕ" не имело намерений использовать земельный участок под строительство, подтверждается передачей участка в субаренду обществу "Комплекс". Утверждение суда о приостановке строительства ранее запроектированных объектов не соответствует действительности, сделано на основании устного пояснения арендатора (л.д. 111-114).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Общество "Комплекс" явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей заявителя, заинтересованного лица, общества "ТК "ДДЕ" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя общества "Комплекс".

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 23.06.2008 главой Южноуральского городского округа вынесено постановление N 404/1 о предоставлении обществу "ТК "ДДЕ" в аренду, в порядке предварительного согласования места размещения объекта, земельного участка общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332 для строительства производственной базы (л.д. 14-15).

23 июня 2008 года между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и обществом "ТК "ДДЕ" (арендатор) подписан договор аренды N 1774 (л.д. 8-12).

На основании данного договора по акту приёма-передачи от 23.06.2008 в аренду обществу "ТК "ДДЕ" передан земельный участок площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Победы, 4 "Д"/3. Срок аренды - до 01.06.2011. Цель предоставления земельного участка - для строительства производственной базы (л.д. 8, 13).

19 августа 2008 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 74-74-37/017/2008-342 об обременении вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 арендой в пользу общества "ТК "ДДЕ" (выписка из ЕГРП от 12.12.2014 - л.д. 98).

21 октября 2008 года между обществом "ТК "ДДЕ" (арендатор) и обществом "Комплекс" (субарендатор) подписан договор субаренды. На основании данной сделки по акту приёма-передачи от 25.10.2008 общество "ТК "ДДЕ" передало земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в субаренду обществу "Комплекс" (л.д. 78, 79).

19 декабря 2008 года договор субаренды зарегистрирован в ЕГРП, запись регистрации N 74-74-37/029/2008-412 (л.д. 79, 98).

24 января 2013 года посредством использования услуг почтовой связи Администрация направила обществу "ТК "ДДЕ" уведомление (письмо от 23.01.2013 N 35-0128) о прекращении действия договора аренды от 23.06.2008 N 1774 с 01 мая 2013 года. Наряду с уведомлением арендодатель направил арендатору три экземпляра акта приёма-передачи. Документы направлены ценным письмом по юридическому адресу общества "ТК "ДДЕ", который также указан в тексте договора аренды (г. Южноуральск, ул. Мира, 47, оф. 2 - л.д. 11, 16, 17, 33, 49-51, 117).

Почтовое отправление возвращено арендодателю неврученным с отметкой "истечение срока хранения" (л.д. 50).

03 июня 2014 года муниципальное образование "Южноуральский городской округ" в лице соответствующего представителя обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332, возникшего из договора аренды от 23.06.2008 N 1774. К заявлению приложены следующие документы: доверенность от 03.03.2014 (в копии), уведомление от 23.01.2013 N 35-0128 (в копии), письмо от 24.01.2013 (подлинник), опись от 24.01.2013 (в копии) (л.д. 46-48).

10 июня 2014 года государственным регистратором в адрес заявителя направлено уведомление N 37/023/2014-35 о приостановлении государственной регистрации на срок до 10.07.2014. В обоснование принятого решения заинтересованное лицо указало, что заявителем не представлен документ, подтверждающий передачу арендованного имущества, а также не представлены соглашение о расторжении договора либо вступившее в законную силу решение суда (л.д. 52-55).

11 июля 2014 года в связи с не устранением заявителем выявленного нарушения Управление Росреестра вынесло и направило в муниципальное образование сообщение N 37/023/2014-35 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на землю. В обоснование принятого решения государственный регистратор указал, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; л.д. 18-19, 56-59).

17 ноября 2014 года комиссией в составе заместителя Главы городского округа по строительству и городскому хозяйству (председатель комиссии), председателя Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа, а также начальника отдела земельных отношений Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа составлен акт обследования земельного участка. Согласно данному документу на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209001:332 здания, строения, сооружения отсутствуют. Участок не огорожен, отсыпки участка либо котлована под объекты не имеется, коммуникации отсутствуют, признаков использования земельного участка для строительства производственной базы нет. К акту приложены фотоснимки объекта (л.д. 72-74).

Согласно справке Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениями администрации Южноуральского городского округа от 18.11.2014 N 1347 задолженность общества "ТК "ДДЕ" по договору аренды от 23.06.2008 N 1774 за период с 01.01.2012 по 30.04.2013 составляет 85 395 руб. 26 коп. (л.д. 76).

Согласно справке Администрации, выданной начальником отдела Главного архитектора администрации Южноуральского городского округа от 04.12.2014 N 639 общество "ТК "ДДЕ" каких-либо документов, необходимых для получения разрешения на строительство, не представляло, разрешение на строительство производственной базы в границах земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332 не получало (л.д. 75).

Полагая, что отказ во внесении в ЕГРП сведений о прекращении обременения земельного участка арендой в пользу общества "ТК "ДДЕ", является незаконным, нарушает её субъективные права, Администрация Южноуральского городского округа обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. С 01.06.2011 действие договора аренды возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок применительно к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, арендные правоотношения не прекращены, так как земельный участок арендодателю не возвращён. В силу того, что при обращении в Управление Росреестра заявитель акт приёма-передачи (возврата из аренды) земельного участка, а также соглашение о расторжении договора либо решение суда о прекращении договора аренды не представил, оснований для совершения испрашиваемого регистрационного действия у заинтересованного лица не имелось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК РФ).

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статьи 197-200 АПК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы (пункт 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде, арбитражном суде (пункт 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса, пункт 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ). С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

В силу этого для целей внесения в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества либо о прекращении ограничения (обременения) права на вещь достаточно заявления одной из сторон договора аренды.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе (пункт 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзацы 1, 3 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в виде аренды в пользу общества "ТК "ДДЕ", Администрация исходила из того, что арендные правоотношения прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Договор аренды от 23.06.2008 N 1774 заключен муниципальным образованием и обществом "ТК "ДДЕ" на срок до 01.06.2011.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

После истечения срока, предусмотренного в пункте 2.1 договора аренды от 23.06.2008 N 1774, возражений против продления арендных правоотношений Администрация не заявила. В связи с чем, действие договора аренды возобновлено на неопределённый срок.

Запрет на возобновление договора аренды на неопределённый срок, поименованный в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на правоотношения муниципального образования "Южноуральский городской округ" и общества "ТК "ДДЕ" не распространяется. Договор аренды от 23.06.2008 N 1774 заключен по результатам проведения процедуры предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта (л.д. 14-15). В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) при предоставлении публичных земель таким способом проведение торгов не является обязательным. При отсутствии заявок от иных претендентов земельный участок под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта предоставляется без проведения торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10). Поскольку доказательств наличия заявок от иных лиц о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209001:332 в дело не представлено, вопросы регулирования арендных правоотношений в период после истечения срока действия договора аренды подлежат разрешению в общем порядке по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса.

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10.

По смыслу статьи 610 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения договора аренды как основание для прекращения обязательственных правоотношений - право каждой из сторон сделки, реализация которого в силу особенностей арендной сделки, заключенной (возобновлённой) на неопределённый срок, не зависит от действий контрагента.

Из материалов настоящего дела следует, что муниципальное образование "Южноуральский городской округ" (арендодатель) в лице уполномоченного представителя реализовало предусмотренное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса право и в одностороннем порядке отказалось от дальнейшего исполнения договора аренды от 23.06.2008 N 1774.

Уведомление заблаговременно (24.01.2013 - 01.05.2013) направлено арендодателем в адрес арендатора посредством использования услуг почтовой связи (л.д. 16-17, 49-51).

То обстоятельство, что общество "ТК "ДДЕ" не получило уведомление Администрации от 23.01.2013, в рассматриваемой ситуации не является препятствием для вывода о прекращении обязательственных правоотношений.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей в период с 02.01.2013 по 11.02.2013).

В тексте договора аренды от 23.06.2008 N 1774 и акте приёма-передачи от 23.06.2008 указан юридический адрес общества "ТК "ДДЕ": Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 47-2 (л.д. 8, 11, 13).

Какой-либо дополнительный адрес местонахождения арендатора в тексте договора либо в приложениях в договору не приведён.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) общество "ТК "ДДЕ" расположено по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 47-2 (л.д. 117).

В тексте доверенности от 23.10.2014, выданной директором ООО "ТК "ДДЕ" Вороновым В.А. представителю Воронову Д.В., указан, среди прочего, юридический адрес организации: г. Южноуральск, ул. Мира, 47 (л.д. 33).

Уведомление от 23.01.2013 N 35-0128 направлено Администрацией по указанному выше адресу, ценным письмом. На возвращённом отправителю конверте имеются отметки о том, что сотрудниками отделения почтовой связи соблюдены требования о неоднократной доставке адресату извещений о поступлении почтового отправления (л.д. 16-17, 49-51).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").

Более того, Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" внесены изменения в статью 54 Гражданского кодекса. В результате пункт 3 данной статьи изложен в следующей редакции. Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Поскольку до вступления в силу Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ правило о необходимости вручения юридически значимых сообщений контрагенту в сделке в императивном порядке гражданским законодательством урегулировано (предусмотрено) не было, приведённая выше редакция статьи 54 Гражданского кодекса не ухудшает положение субъектов гражданского права, а восполняет пробел в законодательстве.

Общество "ТК "ДДЕ" не обеспечило возможности получения почтового отправления по своему юридическому адресу. Арендатор самостоятельно несёт риск наступления неблагоприятных правовых и иных последствий неполучения уведомления арендодателя.

В связи с этим, возврат отделением почтовой связи почтового конверта, содержащего уведомление об отказе Администрации от договора аренды, по причине "истечения срока хранения" не является препятствием для наступления тех правовых последствий, которые предусмотрены пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса.

Иное толкование правил пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса нивелирует предусмотренное федеральным законодателем право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного (возобновлённого) на неопределённый срок, что недопустимо.

В письме от 23.01.2013 N 35-0128 Администрация указала, что договорные правоотношения прекращаются с 01.05.2013, то есть более чем по истечении трёх месяцев, что не противоречит правилу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, предусматривающего общие сроки для извещения контрагента (при аренде движимого / недвижимого имущества).

Таким образом, с 01.05.2013 действие договора от 23.06.2008 N 1774 аренды земельного участка общей площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332 прекращено в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса.

При обращении 03.06.2014 в Управление Росреестра заявитель представил доказательства, подтверждающие прекращение арендных правоотношений из договора от 23.06.2008 N 1774 (л.д. 46-51).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Поскольку какие-либо специальные требования к порядку направления юридически значимых сообщений в январе-феврале 2013 года законом предусмотрены не были, а требования статьи 165.1 Гражданского кодекса уведомление Администрации от 23.01.2013 N 35-0128 не нарушает, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в совершении испрашиваемого заявителем регистрационного действия.

Выводы государственного регистратора и суда первой инстанции о том, что для целей прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок в виде аренды в пользу общества "ТК "ДДЕ" необходим акт о передаче объекта Администрации, соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 и действовавших до 01.01.2015, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

На основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, уведомления от 23.01.2013 N 35-0128 и заявления Администрации от 03.06.2014 Управление Росреестра обязано внести в ЕГРП соответствующую запись и прекратить обременение в виде аренды.

Применение судом первой инстанции норм статей 35, 42, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует признать ошибочным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 со ссылкой на статьи 35, 42, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса разъяснено, что не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция в рассматриваемой ситуации применена быть не может, поскольку отказ Администрации Южноуральского городского округа от продолжения арендных правоотношений по истечении 4,5 лет с момента предоставления земельного участка под строительство необоснованным признан быть не может.

Заявитель представил относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что по состоянию на 17.11.2014 земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332 фактически не освоен, несмотря на то, что недвижимое имущество передано в аренду 23.06.2008. Зданий, строений, сооружений в границах спорного участка не имеется (л.д. 72-75).

Признаков недобросовестности, злоупотребления правом в действиях органа местного самоуправления не имеется.

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество "ТК "ДДЕ", тем не менее, не представило доказательств, подтверждающих осуществление им либо обществом "Комплекс" (субарендатор) действий, направленных на строительство производственной базы в границах земельного участка, арендованного по договору от 23.06.2008 N 1774.

Также в деле не имеется доказательств того, что строительство производственной базы было невозможно либо существенным образом затруднено в результате неправомерных действий (бездействия) органа местного самоуправления, то есть арендодателя.

Следует также отметить, что согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В пунктах 2-3 данной статьи поименованы специальные (дополнительные) основания для прекращения арендных правоотношений, которые не исключают применение правил пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управлением Росреестра неправомерно применено положение, предусмотренное в абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, поскольку при обращении с заявлением от 03.06.2014 Администрация представила соответствующие закону документы, подтверждающие наличие оснований для прекращения обременения в виде аренды.

Следовательно, отказ в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок в виде аренды, изложенный в сообщении (письме) Управления Росреестра от 11.07.2014 N 37/023/2014-35, является незаконным.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права). В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

Исходя из предмета спора, коллегия судей полагает необходимым возложить на Управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, возникшего из договора аренды от 23.06.2008 N 1774.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2015 по делу N А76-25352/2014 отменить.

Заявление Администрации Южноуральского городского округа Челябинской области удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим статьям 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 18, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209001:332, изложенный в сообщении от 11.07.2014 N 37/023/2014-35.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обязанность в течение 10 дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу произвести государственную регистрацию прекращения аренды - обременения (ограничения) прав на земельный участок площадью 8 475 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209001:332, зарегистрированного 19.08.2008 на основании договора аренды от 23.06.2008 N 1774.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Г.Н. Богдановская