Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2015 г. N 02АП-11102/14

Требование: о взыскании денежных средств, о взыскании долга по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

09 марта 2015 г.

Дело N А82-1817/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барьяхтар И.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.10.2014 по делу N А82-1817/2014, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района (ИНН: 7622007237, ОГРН: 1047601203352)

к обществу с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" (ИНН: 7608012757, ОГРН: 1067608021931)

о взыскании денежных средств,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района (далее - истец, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" (далее - ответчик, заявитель, Общество) о взыскании 111 640 рублей 61 копейки арендной платы по договору аренды от 01.05.2008 N 8 за период с 11.12.2013 по 31.01.2014 и обязании возвратить арендуемые помещения.

Ответчик обратился со встречным иском об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора и обязании зачесть денежную сумму, потраченную на выполнение ремонтных работ в счет арендной платы. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Общество уточнило свои требования по встречному иску, просило обязать Комитет произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора аренды и зачесть 1 662 562 рубля в счет арендной платы. Уточнение иска принято судом первой инстанции.

Определением от 14.05.2014 (с учетом определения об исправлении описки от 28.10.2014) суд принял к производству встречный иск Общества.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 31.10.2014 исковые требования Комитета удовлетворены частично, взыскано 44 644 рубля 03 копейки неосновательного обогащения, суд обязал ответчика вернуть нежилые помещения общей площадью 229 кв.м., расположенные в здании магазина по адресу: Ярославская область, г.Переславль-Залесский, Строителей ул., д.30. В удовлетворении остальной части основного иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение о выселении Общества из помещений, предоставленных в аренду отменить, удовлетворить требование Общества и зачесть денежные средства, потраченные на выполнение ремонтных работ в сумме 1 662 562 рублей в счет арендной платы.

По мнению Общества, истец, ошибочно полагая, что договор аренды возобновляется на новый срок каждый раз, в адрес Общества направил письмо от 04.09.2013 с уведомлением о том, что срок действия договора истекает 31.10.2013 и просьбой в срок не позднее 01.11.2013 освободить помещение. Следовательно, истцом не соблюден установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный, а также досудебный порядок расторжения договора аренды нежилых помещений. Начиная с 2006 года Комитет не проводил капитальный ремонт, в связи с чем помещение пришло в ненадлежащее состояние и ему требовался капитальный ремонт. Для поддержания арендуемых помещений в надлежащем состоянии 26.10.2012 в адрес Администрации было направлено письмо о согласовании ремонтных работ. Исходящим письмом Администрация дала согласие на проведение работ и зачете расходов в счет погашения арендной платы. Дав согласие на проведение ремонтных работ, Комитет письмом от 04.09.2013 предлагает освободить помещение. Согласно действующему законодательству именно арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Следовательно, арендодатель обязан возместить денежные средства, затраченные на выполнение ремонтных работ.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Комитет согласен с выводом суда о непредставлении ответчиком доказательств необходимости осуществления капитального ремонта помещения, а также доказательств выполнения работ и несения затрат. Письменных доказательств нахождения помещения в неудовлетворительном состоянии не представлено. Указывает, что в действительности работы, проведенные Обществом в спорном помещении, не были связаны с непригодностью имущества для эксплуатации, а явились не согласованной с собственником самовольной перепланировкой и реконструкцией помещения в соответствии с собственными предпочтениями и по своему усмотрению. Комитет указывает, что Отчет N 22.09 документом, подтверждающим выполнение работ и несение расходов Обществом в связи с этими работами, не является. Иные доказательства, подтверждающие обстоятельства, которыми Общество обосновало свои требования, суду не представлены. 04.09.2013 истец направил ответчику уведомление о том, что не намерен продлевать договор аренды на новый срок, и предупредил об истечении 31.10.2013 срока договора. По мнению ответчика, данное предупреждение следует рассматривать как отказ от исполнения договора. Вместе с тем, даже по истечении трех месяцев ответчик продолжил пользоваться имуществом.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 02.03.2015 объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 05.03.2015.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) подписан договор аренды 01.05.2008 N 8 (далее - договор, т.1 л.д.10-15), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение магазина, расположенное по адресу: г. Переславль, ул. Строителей, 30 с сантехническими и электрическими системами, общей площадью 238,2 кв.м. и оборудование в соответствии с приложением N 1 согласно акту приема - передачи.

Срок аренды определен в пункте 1.2 договора - 11 месяцев с момента подписания договора обеими сторонами. Помещения и оборудование приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.05.2008. Недвижимое имущество является собственностью Переславского муниципального района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.09.2012 76-АБ N 616625 (т.1 л.д.32).

Пунктами 7.1, 7.2, 7.3 договора аренды определены порядок, размер и сроки внесения арендной платы. Годовая арендная плата составляет 209 859 рублей, ежеквартальная - 52 465 рублей и уплачивается не позднее последнего дня текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор имеет право по письменному согласию арендодателя вносить изменения в состав арендуемого имущества, проводить реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее стоимость имущества. Согласно пункту 5.2 договора арендатор берет на себя обязанности по своевременному проведению за свой счет текущего ремонта арендуемого помещения или оборудования, по проведению в течение всего срока действия договора за свой счет капитального ремонта сантехнических, электротехнических систем помещения, системы пожарной сигнализации; в течение всего срока действия договора арендатор проводит капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет согласно Положению, утвержденному приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312. На основании пункта 6.2 договора арендодатель при возврате арендуемого имущества в случае прекращения действия договора компенсирует арендатору все затраты, понесенные последним на улучшение арендуемого имущества, если эти улучшения были выполнены на основании письменного согласия арендодателя и не отделимы от указанного имущества.

Сторонами к договору подписывались дополнительные соглашения от 22.07.2008, 11.01.2009, 01.04.2009, 04.09.2009, 30.12.2009, 04.08.2010, 10.09.2012, 25.06.2013.

Согласно дополнительному соглашению от 04.08.2010 в аренду переданы помещения N N 40-55 общей площадью 229 кв.м., арендная плата согласована в размере 164 364 рублей 75 копеек ежеквартально. Дополнительным соглашением от 25.06.2013 арендная плата установлена в размере 193 457 рублей 48 копеек ежеквартально.

По договору от 30.09.2010 общество с ограниченной ответственностью "МэриСлав" передало права и обязанности арендатора ответчику (т.1 л.д.25-31).

Комитет направил арендатору уведомление от 04.09.2013 N 958, в котором сообщил о том, что продлевать арендные отношения с Обществом не намерен, в связи с чем срок договора истекает 31.10.2013. Указанное уведомление получено директором Общества под роспись (т.1 л.д.33,34).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.12.2013 по делу N А82-12366/2013 с ответчика взыскано 537 086 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2013 по 10.12.2013.

В рассматриваемом случае истец обратился в суд за взысканием арендной платы в сумме 111 640 рублей 61 копейки за период с 11.12.2013 по 31.01.2014.

Возражая против иска, ответчик представил в материалы дела платежное поручение N 8 от 02.04.2014 на сумму 124 000 рублей, письмо от 26.08.2014, адресованное председателю Комитета об уточнении назначения платежа (в погашение задолженности по арендной плате за первый квартал 2014 года), а также справку Переславского районного отдела судебных приставов от 30.09.2014, согласно которой долг, взысканный решением по делу N А82-12366/2013, не погашен, что опровергает доводы истца о направлении им суммы 124 000 рублей в счет погашения взысканной судом суммы.

В обоснование встречного иска Общество сослалось на письмо от 26.10.2012, адресованное Главе Переславского муниципального района и содержащее просьбу дать согласие на проведение капитального ремонта арендуемого помещения с зачетом суммы затрат в счет арендной платы по договору, на ответ администрации Переславского муниципального района Ярославской области от 16.11.2012 N 8871, в котором дано согласие на проведение капитального ремонта за счет средств арендатора с указанием на решение вопроса о зачете затрат после предоставления документов, подтверждающих завершение работ и их стоимость, на ответ МБУ "Многофункциональный центр развития города Переславля-Залесского" от 27.12.2012 N 1877/07-5 о согласовании выполнения работ. Также Общество представило технический план помещения, выполненный по его заказу кадастровым инженером Яковлевой Л.А., из которого следует, что площадь помещений, переданных в аренду, составляет 218,3 кв.м.

Возражая против встречного иска, представитель Комитета сослался на условия договора и отсутствие письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта. Относительно требования о перерасчете арендной платы представитель Комитета пояснил, что данное требование по сути представляет собой требование об изменении условий договора и Обществом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; обмер помещений производился в отсутствие арендодателя, который не был поставлен о нем в известность.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения.

Между сторонами подписан договор аренды.

Имущество передано ответчику в соответствии с актом приема-передачи. Факт пользования имуществом ответчиком не оспорен.

Права и обязанности арендатора получены Обществом по договору от 30.09.2010.

Суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды, возобновлявшегося начиная с 01.04.2009 без проведения процедуры торгов, равно как и соглашения от 30.09.2010, по которому ответчиком получены права и обязанности арендатора.

С данным выводом суд апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент заключения соглашения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции на дату подписания соглашения о передаче прав и обязанностей) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Следовательно, на момент заключения соглашения, согласно которому произошла передача прав и обязанностей по договору, действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не отрицается, что соглашение заключено без проведения аукциона.

Между тем, при передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды лицу, не являющемуся правопреемником первоначального арендатора, фактически происходит заключение договора аренды с новым лицом, не участвовавшим в аукционе и не являвшимся его победителем.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что соглашение к договору аренды было заключено в нарушение порядка, предусмотренного статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, и в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

При этом всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается возмездным.

С учетом того, что пользование нежилыми помещениями Обществом фактически состоялось, стоимость пользования обоснованно взыскана судом первой инстанции, что подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 N 9443/12.

Также правомерным является удовлетворение судом первой инстанции требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку правовых оснований для нахождения Общества в спорном помещении не имеется.

В отношении встречных исковых требований суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Обществом заявлено требование об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора аренды и зачесть 1 662 562 рубля в счет арендной платы (с учетом уточнения).

Встречный иск мотивирован тем, что Обществом на основании ответа администрации Переславского муниципального района Ярославской области от 16.11.2012 N 8871 проведен капитальный ремонт в переданном в аренду помещении за счет средств арендатора. Общество полагает, что затраченные на ремонт средства подлежат зачету в счет арендной платы.

Вместе с тем, в связи с выводами суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, у суда отсутствовали основания для применения к отношениям сторон по договору положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из указанной нормы, отношения между муниципальным образованием Переславский муниципальный район и Обществом не могут быть признаны регулируемыми нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом исходя из положений статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассмотрению отношений сторон дополнительно к положениям о последствиях недействительности сделок применяются нормы о неосновательном обогащении.

Таким образом, отказ в удовлетворении требований необоснованно мотивирован судом отсутствием доказательств того, что имелась неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, и арендодатель нарушил свою обязанность по его проведению.

Вместе с тем, у суда апелляционной инстанции отсутствует возможность рассмотрения оснований для возмещения расходов Общества за счет муниципального образования, от лица которого в настоящем деле выступает Комитет, в соответствии с подлежащими применению нормами законодательства ввиду того, что требования по встречному иску заявлены не о взыскании денежных средств, а носят неимущественный характер - обязать произвести перерасчет арендной платы.

С учетом выводов о ничтожности договора соответствующие нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о зачете понесенных расходов в счет арендной платы также не подлежат применению; права Общества не могут быть защищены путем предъявления требований, сформулированных во встречном исковом заявлении.

При изложенных обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на правовые нормы, не подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела, не привела к принятию неправильного решения по существу, ввиду чего основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.10.2014 по делу N А82-1817/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.Ю. Барьяхтар

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина