Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2015 г. N 01АП-7800/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 августа 2015 г. N Ф01-2569/15 настоящее постановление отменено

г. Владимир

10 марта 2015 г.

Дело N А38-3075/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014 по делу N А38-3075/2014, принятое судьей Лежниным В.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича, ОГРН 304121536400599, ИНН 121500296191, к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", ОГРН 1111215006055, ИНН 1215159530, третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич,

об обязании передать ? долю в праве собственности и о государственной регистрации перехода ? доли в праве собственности,

при участии: от заявителя (истца) - ИП Анохина Н.Н. - Анохина В.Н. по доверенности от 18.07.2014 сроком действия один год;

от ответчика - ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" - Кожинова Ю.А. по доверенности от 26.05.2014 сроком действия по 31.12.2015;

от третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - не явился, извещён (уведомление N 92415);

ИП Золотарева А.Ю. - Кожинова Ю.А. по доверенности от 02.04.2014 сроком действия один год,

установил.

Индивидуальный предприниматель Анохин Николай Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" об обязании ответчика исполнить условие договора от 16.05.2013 и передать Анохину Н.Н. ? долю в праве собственности на здание - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и здание - ресторан, назначение - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001210:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32, и о вынесении решения о государственной регистрации перехода права ? доли в праве собственности на указанные здания в связи с уклонением ответчика от регистрации (т.5, л.д. 129-133, т.6, л.д. 16-18).

Иск обоснован ссылками на статьи 8, 244, 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, индивидуальный предприниматель Золотарев Андрей Юрьевич (т.1, л.д. 1-8).

Решением от 29.09.2014 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Анохин Н.Н. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнениями к ней, в которых просит решение отменить.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что право собственности на предмет договора у покупателей может возникнуть при условии передачи вещи в общее владение.

Указывает, что имущество передано истцу, пункт 4.1 договора содержит указание на то, что договор одновременно является актом приема-передачи.

Пояснил, что истец имеет свободный доступ в здания и ключи от зданий.

Считает договор от 16.05.2013 заключенным в связи с согласованием сторонами всех его существенных условий.

Ссылается на оплату указанной в договоре суммы в апреле 2013 года, денежные средства возвращены не были.

Полагает, что при регистрации ? доли в праве собственности на здания нет оснований для одновременной регистрации прав на земельный участок.

Считает сделку по продаже обществом ? доли в праве собственности на здания Золотареву А.Ю. мнимой и, следовательно, ничтожной.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП", ИП Золотарева А.Ю. в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (копий приходно-кассовых ордеров от 09.04.2013 N 50 на сумму 196 500 руб. и от 18.04.2013 N 51 на сумму 375 000, реестра предоставленных беспроцентных займов за период с 09.04.2013 по 18.04.2013) и отклонено (протокол судебного заседания от 02.03.2015).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл отзыва на апелляционную жалобу не представило, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 26.01.2015.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП" на основании договора купли-продажи N 1 от 27.09.2011 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 03.11.2011 приобрело в собственность универмаг на 18 рабочих мест, нежилое здание, назначение: торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инв.N 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а, и ресторан, назначение: общественное питание, 2 - этажный (подземных этажей-0), общая площадь 1305,9 кв.м, инв.N 88:212:002:000001510:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.11.2011 (т.1, л.д. 26, 27, 95-96, 97-99, т.3, л.д. 52, 53).

На основании постановления администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" от 29.03.2013 N 174 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО "ЗОЛАН ИН-ВЕСТ ГРУП", договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2013 N 16, акта приема-передачи земельного участка от 18.04.2013 общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:14:2502010:142, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий, общей площадью 4537 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32а.

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2013 (т.1, л.д. 28, 95-96, т.3, л.д. 54, 94-96, 97, 98, 99-100).

16.05.2013 между ООО "ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУПП" и индивидуальными предпринимателями Анохиным Н.Н., Золотаревым А.Ю. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1, л.д. 29).

Предметом указанного договора названы: нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001510, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32 А, и ресторан, назначе-ние - общественное питание, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 1305,9 кв.м, инвентарный номер 88:212:002:000001210:0200:20000, литер Б, Б1, Б2, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, г. Звенигово, ул. Ленина, д. 32.

При этом участники договора в тот же день обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателям (т.4, л.д. 97-98, 101-102, 103-105, 106-108, 122, 123, т.5, л.д. 51, 52-53, 54-56).

Однако регистрирующий орган 29.05.2013 приостановил регистрационные действия в связи с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и непредставлением необходимых для совершения этого регистрационного действия документов в отношении земельного участка (т.4, л.д. 118-119, т.5, л.д. 57-58).

Участники договора 28.06.2013, 09.07.2013 подали заявления о прекращении государственной регистрации и о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации в отношении универмага на 18 рабочих мест (т.4, л.д. 99, 100, 109-110, 117).

10.07.2013 уполномоченный орган прекратил государственную регистрацию (т.4, л.д. 124).

В отношении торгового здания регистрирующий орган 01.07.2013 принял решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием документов и заявления о государственной регистрации права собственности на земельный участок (т.5, л.д. 59-60).

13.02.2014 индивидуальный предприниматель Анохин Н.Н. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода ? доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана. К указанному заявлению были приложены доверенность от 02.04.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2013, протокол общего собрания участников общества от 16.05.2013, квитанция от 13.02.2014 (т.1, л.д. 30, 31).

Также Анохиным Н.Н. 18.02.2014 направлены требования в адрес общества о необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода ? доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана (т.1, л.д. 32-37).

Однако регистрирующий орган 26.02.2014 приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца и заявления о переходе права собственности на земельный участок, занятый объектами недвижимости, о чем уведомил предпринимателя письмом N 01/016/2014-165 (т.1, л.д. 38, 61, 62). В последующем истцу было отказано в государственной регистрации перехода ? доли в праве собственности на торговое здание и здание ресторана.

Истец, ссылаясь на статьи 8, 244, 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском, в котором просил обязать в судебном порядке ответчика передать Анохину Н.Н. ? долю в праве собственности на указанные объекты недвижимости и вынести решение о государственной регистрации перехода права ? доли в праве собственности на эти здания в связи с уклонением ответчика от регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи, по смыслу статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неделимыми вещами. В отношении объектов изготовлены технические и кадастровые паспорта как на самостоятельные объекты права (т.3, л.д. 131-145, т.4, л.д. 78-91, т.5, л.д. 19-20). Вещные права на них зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как на отдельные вещи.

Поскольку предметом купли-продажи названы неделимые вещи, покупателями недвижимого имущества выступили два индивидуальных предпринимателя, то право собственности у покупателей по договору может возникнуть только при условии передачи вещи в общее владение.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель Золотарев А.Ю. в своем отзыве на иск указал на то, что не имеет намерения приобретать недвижимое имущество по договору купли-продажи от 16.05.2013, им не оплачивались денежные средства по договору купли-продажи, и недвижимое имущество также ему не передавалось.

Между тем договором не предусмотрена продажа части вещи, ? доли в праве общей долевой собственности и государственная регистрация перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности. Предметом договора купли-продажи не является доля в праве собственности на вещи.

Кроме того, переход права собственности на проданную недвижимость подлежит государственной регистрации только при условии полного исполнения обязательств сторонами договора, включая передачу вещи, являющейся предметом договора, в фактическое совместное владение обоим покупателям.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно посчитал недоказанным факт передачи зданий в совместную собственность покупателей.

В соответствии с пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор является одновременно актом приема-передачи объектов.

Однако представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что здания в фактическое владение покупателей не были переданы. Общество как собственник вещей владеет и пользуется ими, что выражается в заключении договоров аренды помещений с арендаторами, получении от них арендных платежей, оплате налогов (т.1, л.д. 104-115, 116-155, т.2, л.д. 1-30, 31, т.5, л.д. 138).

Также истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены бесспорные доказательства, подтверждающие факт оплаты стоимости вещей.

Представленные истцом ордер N 1 от 18.04.2013 на сумму 375 000 руб. и ордер N 91 от 09.04.2013 на сумму 196 500 руб. (т.5, л.д. 125, 153) обоснованно не приняты судом первой инстанции в качестве подтверждения исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи, поскольку составлены до подписания спорного договора, в них имеется запись об источнике поступления - "внесение и поступление заемных средств", плательщиком является иное лицо, не являющееся стороной договора.

При этом поручение Анохина Н.Н. от 04.04.2013 его представителю Анохину В.Н. содержит однозначное указание о необходимости оплаты 500 000 руб. за покупку зданий (т.5, л.д. 124, 126-127). Однако представленные истцом ордера не соответствуют поручению истца, как по сумме, так и по назначению платежа.

При этом истцом представлен договор уступки прав требования от 10.02.2014, по которому Анохин В.Н. имеет право требования возврата денежных средств, внесенных по указанным ордерам.

В тоже время из ордеров невозможно определить срок, в течение которого денежные средства должны быть возвращены, а, следовательно, момент наступления срока исполнения обязательства по возврату полученных денежных средств. В связи с этим заявление истца об оплате по договору купли-продажи путем зачета однородных встречных требований не может подтверждать исполнение обязательств по оплате спорного имущества.

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор не исполнен сторонами, что исключает государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2014 по делу N А38-3075/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анохина Николая Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова О.А. Большакова