Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 15АП-1872/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2015 г. N Ф08-2947/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

12 марта 2015 г.

дело N А53-24732/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии: от истца - Космовской К.В. по доверенности от 28.05.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Лидии Николаевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 по делу N А53-24732/2014, принятое в составе судьи Жигало Н.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Ивановой Лидии Николаевны(ОГРНИП 313619514800031/ ИНН 616700967245),

к департаменту архитектура и градостроительства г.Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова на Дону

при участии третьего лица: закрытого акционерного общества Банк ВТБ-24

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Иванова Лидия Николаевна (далее -предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту архитектура и градостроительства г.Ростова-на-Дону (далее департамент) и администрации г Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании не подлежащей сносу пристройки литера А1 площадью 119 кв.м. и литера а8 площадью 5,5 кв.м., расположенных по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагорная, 2А, признании права собственности на административное здание литера А, А1, а8 общей площадью 885 кв.м., расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагорная, 2А (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 в иске отказано.

ИП Иванова Л.Н. обратилась с апелляционной жалобой, просила отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что реконструкция здания произошла за счет пристройки литер А1 площадью 119 кв.м. и пристройки литер а8 площадью 5,5 кв.м., которые не являлись предметом сделки при отчуждении спорного объекта от ООО "Инстанта Дистрибьюшин" к ЗАО Банк "ВТБ-24", переход права осуществлялся только на административное здание литер А площадью 722,4 кв.м. Вывод суда первой инстанции о том, что административное здание литер А площадью 722,4 кв.м. и земельный участок не могли быть предметом продажи не соответствует нормам действующего законодательства. В ходе судебного разбирательства были выяснены обстоятельства наличия у земельного участка вида разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома. В связи с этим предприниматель обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на административные здания, согласно кадастровому паспорту от 19.12.2014 соответствующие изменения внесены в ГКН до вынесения судебного акта. Вывод суда о нецелевом использовании земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства. Поскольку реконструкция объекта была осуществлена ООО "Инстанта Дистрибьюшин", признанным банкротом в рамках дела N А53-8275/2011 и ликвидированным согласно определению Арбитражный суд Ростовской области от 09.01.2013 о прекращении конкурсного производства, получить разрешительную документацию предусмотренную ст.ст. 51,55 ГрК РФ не представляется возможным. Такие документы отсутствуют и у ЗАО "ВТБ-24". Экспертным заключением N 1326 от 29.07.2014 подтверждается, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, целевое назначение земельного участка соответствует градостроительным нормам, предприниматель принимал меры к легализации постройки, однако в выдаче разрешения на ввод объекты в эксплуатацию было отказано, право собственности на земельный участок под реконструированным объектом оформлено. Спорный объект имеет всю необходимую техническую документацию и поставлен на кадастровый учет. Иного способа реализации права кроме признания права собственности в судебном порядке не имеется.

Администрация г.Ростова-на-Дону в отзыве апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 без изменения.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела N А53-2976/2010 по иску ООО "Инстанта Дистрибьюшин" к администрации г.Ростова-на-Дону о признании права на самовольную постройку - административное здание площадью 895,4 кв.м. литер А, этажность-3, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагорная 2а, установлено, что ООО "Инстанта Дистрибьюшин" являясь собственником административного здании литер А площадью 722,4 кв.м. по ул.Нагорная 2а в г.Ростове-на-Дону, без получения разрешительной документации осуществило реконструкцию здания литер А в результате которой, произошло увеличение площади строения с 722,4 кв.м. до 895,4 кв.м.

Впоследствии ООО "Интанта Дйстрибьюшин" решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2011 г. по делу N А53-8275/2011 было признано несостоятельным (банкротом), определением от "09" января 2013 г. завершена процедура конкурсного производства с внесением записи в ЕГРЮЛ о ликвидации должника.

ИП Иванова Л.Н. является собственником земельного участка площадью 627 кв.м. и расположенного на нем 3-х этажного административного здания площадью 722,4 кв.м., литер А, находящихся по адресу: г.Ростов-на-Дону, Жлезнодорожный район, ул.Нагорная, д.N 2а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.09.2013 (л.д.13-14 т.1) и договором купли-продажи от 03.09.2013, заключенным с ЗАО "Банк ВТБ-24" (продавец).

Согласно п.1.2 договора купли-продажи от 03.09.2013, земельный участок и административное здание принадлежали продавцу на праве собственности на основании актов от 15.11.212 приема-передачи недвижимого имущества, оставленного конкурсным кредитором за собой, о чем в ЕГРП 30.11.2012 сделаны записи о государственной регистрации права N 61-61-01/655/2012-15, N 61-61-01/655/2012-14 (л.д.41-44 т.1).

Согласно техническому паспорту на административное здание литер А, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагорная. N 2а, по состоянию на 18.06.2014 (л.д.20-37 т.1) и справке ГУП Технической инвентаризации Ростовской области (л.д.38 т.1) площадь указанного объекта составляет 885,0 кв.м., увеличение на 162,6 кв.м. произошло за счет возведения пристройки литер А1 (комн. 12,13,14,15) общей площадью 119,0 кв.м., возведения пристройки литер а8 (комн. 11) площадью 5,5 кв.м., перепланирования комнат (сноса и установки межкомнатных перегородок на 1,2,3 этажах), уточнения линейных размеров. Разрешения на возведение пристроек литер А1 и литер а8 не предъявлено.

25.08.2014 г. истец обратился в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

03.09.2014 г. ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки административного здания по адресу: т. Ростов-на-Дону, ул. Нагорная, 2А, на том основании, что не были предоставлены документы, согласно ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кадастровыми паспортами от 01.12.2014 N 61/001/14-1172975 и от19.12.2014 N 61/001/14-1265213 подтверждается изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 627 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0060652:4, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагорная 2 а, с "для строительства индивидуального жилого дома" на "административные здания".

В соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060652:4 площадью 0,0627 га земельный участок относится к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки второго типа ОЖ-2/2/01 к основным видам разрешенного использования относятся в т.ч. административные здания, офисы (л.д. 49 т.1).

Заключением N 1326 от 29.07.2014, выполненным специалистом ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ" Зимницким С.В., подтверждается соответствие спорной пристройки административного здания строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Полагая, что иной способ легализации реконструированного объекта отсутствует, предприниматель обратился с иском о признании права собственности на основании ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным судам разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Как следует из материалов дела самовольная реконструкция была произведена одним из предшествующих правообладателей спорного объекта, приобретая объект в реконструированном виде, истец имел возможность оценить соответствующие риски и возможные негативные последствия.

С учетом изложенного, истец в порядке пункта 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал наличие у него подлежащего защите и нарушенного ответчиками права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 по делу N А53-24732/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов