Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2015 г. N 14АП-607/15

г. Вологда

19 марта 2015 г.

Дело N А66-4778/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 марта 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "КАПСТРОЙ" директора Бенберина М.В. на основании протокола общего собрания акционеров от 14.02.2011 N 4, от общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" представителей Бахваловой М.А. по доверенности от 17.06.2013, Кузнецовой Н.М. по доверенности от 17.06.2013, от администрации города Твери представителя Смирнова Г.Ю. по доверенности от 03.12.2014 N 75,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" на решение Арбитражного суда Тверской области от 02 декабря 2014 года N А66-4778/2014 (судья Рощина С.Е.),

установил:

закрытое акционерное общество "КАПСТРОЙ" (место нахождения: 170033, город Тверь, Университетский переулок, дом 2а; ИНН 6905074553, ОГРН 1026900512242; далее - ЗАО "КАПСТРОЙ") обратилось в Арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" (место нахождения: 170027, город Тверь, улица Освобождения, дом 205; ИНН 6905081328, ОГРН 1026940515502; далее - ООО "ХЭЛП"), Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (место нахождения: 170100, город Тверь, Смоленский переулок, дом 29; ИНН 6905003320, ОГРН 1026900561071; далее - Министерство) и администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) с иском о признании прекратившим свое действие договора аренды от 26.03.2002 N 163 в отношении земельного участка, кадастровым номером 69:40:0400:099:0006, площадью 31 417,7 кв.м, по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 71, находящегося в государственной собственности (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (место нахождения: 170100, город Тверь, переулок Свободный, дом 2; ИНН 6901067121, ОГРН 1046900099828; далее - Управление), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 33; ИНН 6950125150, ОГРН 1106952029315; далее - Теруправление), общество с ограниченной ответственностью "Транзит-98" (место нахождения: 170002, город Тверь, Университетский переулок, дом 2б; ИНН 6903031145, ОГРН 1026900560180; далее - ООО "Транзит-98"), общество с ограниченной ответственностью "ТСКА" (далее - ООО "ТСКА").

Решением суда от 02.12.2014 исковые требования удовлетворены.

ООО "ХЭЛП" с решением суда не согласилось в части удовлетворения требований, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Признавая обоснованность заявленных истцом требований суд пришел к выводу, что раздел земельного участка площадью, переданного в аренду до 31.12.2050 на основании договора аренды от 23.02.2002 N 163, сам по себе свидетельствует об утрате пользователями участка права на участок, сформированный в результате его раздела. Суд не указал, на какие именно из четырех сформированных в результате раздела земельных участков ООО "ХЭЛП" утратило право. Суд первой инстанции лишил ООО "ХЭЛП" прав на земельный участок. Вывод суда находится в прямом противоречии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на которую в своем решении ссылается суд. Поскольку разделенный земельный участок находится в государственной собственности, при его разделе не подлежат применению положения пункта 1 статьи 11.4 ЗК РФ. Указывая на прекращение существования разделенного земельного участка, суд первой инстанции не учел, что согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки, прекращают свое существование не ранее чем с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Поскольку до настоящего времени никакие вещные права ни на один из образованных земельных участков, включая и земельный участок, на который претендует ЗАО "Капстрой", не зарегистрированы, то и вывод суда первой инстанции о прекращения существования разделенного земельного участка, являющегося предметом аренды по договору от 26.03.2002 N 163, не основан на действующем законодательстве. Вывод суда об утрате ООО "ХЭЛП" прав на сформированный земельный участок является незаконным, так как не учитывает принадлежность разделенного земельного участка государству и отсутствие зарегистрированных вещных прав на образованные при разделе земельные участки. Суд не принял во внимание пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств". Суд не учел, что в рамках указанного им в решении дела, законность оснований возникновения оспариваемого истцом обременения и регистрации договора аренды судом не рассматривалась, не устанавливалась. Несмотря на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости истец приобрел право пользования земельным участком, занятым этими объектами недвижимости и необходимым для их использования на праве аренды, это право согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ и пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон N 122-ФЗ) возникает только с момента его государственной регистрации. ЗАО "Капстрой" право не зарегистрировало. Суд не мог удовлетворить требования ЗАО "Капстрой" о признании недействующим договора аренды от 26.03.2002 N 163, поскольку ЗАО "Капстрой" не является стороной договора, в отношении которого им заявлены исковые требования. Судом не учтено, что истец, начиная с момента приобретения объектов недвижимости, пользуется землей, на которой эти объекты располагаются, и которая непосредственно прилегает к объектам истца, и в пользовании землей, по словам самого истца, прозвучавшим в судебном заседании, ни один из ответчиков не препятствует. ЗАО "Капстрой", являясь покупателем объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, на который прежними собственниками заключен договор аренды от 26.03.2002 N 163, в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости приобрел право пользования земельным участком, занятым этими объектами недвижимости и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка. Права истца на пользование землей не нарушены. Отсутствие у истца заключенного в установленном порядке договора аренды не является препятствием для внесения им арендной платы. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав истца во владении и пользовании принадлежащими ему объектами недвижимого имущества. Истец имеет возможность оформления своего землепользования путем приобретения земли в собственность, что непосредственно предусмотрено статьей 36 ЗК РФ. Один из объектов недвижимости, находящийся в собственности ЗАО "Капстрой", представляет собой объект незавершенного строительства, под его эксплуатацию земельный участок не может быть предоставлен в силу незавершенности объекта и невозможности его использования для тех целей, для которых он строится. Поскольку к компетенции Министерства относится распоряжение исключительно земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, то у него отсутствуют правовые основания для распоряжения теми частями спорного земельного участка, включая и часть земельного участка с кадастровым номером 69:40:04:00:099:0013, которые заняты объектами недвижимого имущества, принадлежащими Российской Федерации, и необходимыми для его использования. Право на распоряжение этой частью земельного участка, на который в том числе претендует истец, принадлежит исключительно Российской Федерации в лице Теруправления. Учитывая, что у ЗАО "Капстрой" отсутствуют права на принадлежащие Российской Федерации объекты недвижимости, оно не может претендовать и на земельный участок, занятый этими объектами. Площадь земельного участка ЗАО "Капстрой" не обоснована в соответствии с требованиями пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. Вывод суда о длительности нарушения права истца неправомерен, так и применение судом положений статей 208 и 304 ГК РФ и пункта 49 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления N 10/22). Поскольку истцом фактически заявлены требования об оспаривании зарегистрированного обременения, к этим требованиям подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности в этом случае, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре юридических лиц. Отказ Министерства в заключении с истцом договора аренды на том основании, что имеется ранее заключенный договор, подлежал обжалованию в ином судебном порядке, что означает избрание истцом ненадлежащего способа защиты.

Представитель ООО "ХЭЛП" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

ЗАО "КАПСТРОЙ" в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции оставил решение вопроса на усмотрение суда.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей ООО "ХЭЛП", ЗАО "КАПСТРОЙ" и Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация, ООО "ХЭЛП" и открытое акционерное общество "Междугородные автобусные перевозки" (далее - ОАО "МАП") заключили договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.03.2002 N 163 земельного участка площадью 31417,7 кв.м, расположенного по адресу город Тверь, улица Коминтерна, дом 71, кадастровый номер 69:40:04:00:099:0006, сроком до 31.12.2050.

Согласно пункту 2.2 договора арендаторы вносят арендную плату пропорционально размеру площадей, предусмотренных соглашением арендаторов, являющимся приложением 2 к договору.

В силу приложения 2 к договору заявитель вносит арендную плату за земельный участок, кадастровый номер 69: 40:04: 00 099:0006, площадью 23 217,7 кв.м, ОАО "МАП" вносит арендную плату за земельный участок площадью 8200 кв.м.

Арендаторы заключили настоящий договор с условием согласия на вступление в него на стороне арендатора иных собственников недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке (независимо от времени возникновения права собственности на недвижимость).

ООО "ХЭЛП" имеет в собственности объекты недвижимости общей площадью 984 кв.м, 767, 2 кв.м, 3914,8 кв.м, 147,7 кв.м, о чем имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности от 18.07.2003.

Пунктом 5 и 6 постановления Администрации от 04.06.2003 N 1482 "О предоставлении в аренду земельного участка ОАО "МАП" под склады на Университетском переулке, дом 2б в Центральном районе", в кадастровом квартале 69:40:04:00 099" в целях упорядочения землепользования, постановление Администрации от 26.03.2002 N 345 "О передаче в аренду земельного участка по улице Коминтерна, дом 71 в Центральном районе, кадастровый квартал 69:40:04 00 099" признано утратившим силу и договор аренды земельного участка от 26.03.2002 N 163 признан расторгнутым.

Упомянутое постановление оспорено истцом в деле N А66-14285/2004, приостановленном определением арбитражного суда от 10.03.2005 до рассмотрения по существу Центральным районным судом дела N 33-1731/2004 о признании недействительным решения ООО "ХЭЛП" от 14.04.2003 о снятии Тарабарко Н.В. с должности генерального директора и утверждения в данной должности Васильева С.В.

В ходе рассмотрения дела N А66-3095/2008 Администрация постановлением от 21.04.2009 N 1150 "О признании утратившим силу постановления администрации города Твери от 04.06.2003 N 1482" постановила считать недействующими пункты 5 и 6 постановления Администрации от 04.06.2003 N 1482 "О предоставлении в аренду земельного участка ОАО "МАП" под склады на Университетском переулке, дом 2б в Центральном районе, в кадастровом квартале 69:40:04 00 099".

Решением суда от 21.05.2009 по делу N А66-14285/2004 признаны недействительными пункты 5 и 6 постановления Администрации от 04.06.2003 N 1482.

Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству утверждены акты установления границ земельного участка от 16.05.2003 землепользователям ООО "ХЭЛП", ЗАО "Капстрой", ООО "Мир автошин", ООО "МАП".

Управление сообщило заявителю ООО "ХЭЛП" о прекращении существования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:0006 в результате раздела на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0400 099:0011; 69:40:0400099:0012; 69:40:0400099:0013; 69:40:0400099:0014.

В мае 2003 года сформировано землеустроительное дело.

Согласно материалам межевых дел земельных участков, межевание земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:0006 проведено.

Считая, что оспариваемое межевание проведено с нарушениями действующего земельного законодательства, прав и законных интересов заявителя, ООО "ХЭЛП" обратилось в арбитражный суд и оспорило его.

Межевание признано правомерным, что подтверждено решением суда по делу N А66-3095/2008, вступившим в силу.

В рамках дела N А66-12471/2012 ООО "ХЭЛП" оспорено постановление Администрации от 04.06.2003 N 1483 "О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО "Капстрой" под производственную базу на Университетском переулке, дом 2а, в Центральном районе, в кадастровом квартале 69:40:04:00:099" а также заявлено о признании незаконным подписание договора от 27.12.2004 N 877-1 аренды указанного земельного участка

В удовлетворении требований ООО "ХЭЛП" отказано, судами апелляционной и кассационной инстанции решение суда первой инстанции подтверждено.

В рамках настоящего дела, ЗАО "Капстрой", считая, что договор аренды от 26.03.2002 N 163, заключенный ООО "ХЭЛП", ОАО "МАП" и Администрацией в отношении земельного участка площадью 31 417,7 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400:099:0006, расположенного по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 71, находящегося в государственной собственности, в связи с присвоением ему статуса "архивный" и образованием в результате межевания новых участков, прекратившим свое действие, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, требования удовлетворил. В иске к Администрации отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам жалобы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 и пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно статье 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 данной статьи установлено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как следует из пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Как правомерно указал суд первой инстанции, раздел земельного участка, предоставленного в аренду, сам по себе свидетельствует об утрате у пользователей участка права на участок, сформированный в результате его раздела.

Кроме того, в рамках иных судебных дел, перечисленных в решении, уже рассматривались вопросы делимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:04:00:099:0006, проведения работ по его разделу, нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, правомерности проведения межевания.

Фактически все доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленным как в рамках настоящего дела, так и в рамках иных дел, обстоятельств и выводов, правовых оснований для которых апелляционный суд не усматривает.

Суд обоснованно указал, что в связи с нахождением на остальных трех земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, довод ООО "ХЭЛП" о том, что оно вправе владеть и пользоваться всеми земельными участками, которые образованы в результате раздела участка с кадастровым номером 69:40:04:00:099:0006, является ошибочным, нарушающим права данных собственников.

В рамках дела N А66-12471/2012 судами установлено, что заключенный с ООО "ХЭЛП" договор от 26.03.2002 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:04:00:099:0006 не действует, поскольку названный участок не существует как объект земельных отношений. При этом такой вывод не нарушает прав и законных интересов ООО "ХЭЛП", поскольку оно не лишено возможности требовать у Министерства, осуществляющего в настоящее время распоряжение земельными участками в городе Твери, заключения с ним договора аренды земельного участка, сформированного под принадлежащими заявителю объектами недвижимости, площадью, необходимой для их обслуживания.

Довод подателя жалобы о пропуске срока исковой давности был предметом подробного исследования в суде первой инстанции.

Суд первой инстанции, рассматривая данный довод, правильно применил нормы статей 199, 200, 208 ГК РФ, учитывал пункт 49 Постановления N 10/22, обоснованно указал, что исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 02 декабря 2014 года по делу N А66-4778/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛП" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина