Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2015 г. N 15АП-1999/15

город Ростов-на-Дону

23 марта 2015 г.

дело N А32-7155/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: старший прокурор отдела прокуратуры области Борсук Н.Н., удостоверение

от Администрации муниципального образования город Новороссийск: не явился, извещен

от Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск: не явился, извещен

от ООО "Строймеридиан": не явился, извещен

от ООО "Корунд": представитель Шейнов П.Н., паспорт, доверенность от 14.07.2014

от ООО "Кубаньжилстрой": представитель Пояркова Е.А., паспорт, доверенность от 19.09.2014

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 08.12.2014 по делу N А32-7155/2014 (судья Левченко О.С.)

по иску Прокуратуры Краснодарского края

к ответчикам: Администрации муниципального образования город Новороссийск; Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск; обществу с ограниченной ответственностью "Строймеридиан"; обществу с ограниченной ответственностью "Корунд"; обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"

при участии третьего лица Кубанского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов

о признании недействительной сделки, о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) и ООО "Строймеридиан" договора аренды от 13.03.2008 N 4700004474 земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 4005,0 кв. м с кадастровым номером 23:4760309010:0048, расположенного в Южном районе по адресу: г. Новороссийск, ул. Вербовая, район ГСК N 44, предназначенного для проектирования и строительства многоуровневого паркинга (гаражи - стоянки) сроком на 49 лет; о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "Строймеридиан" и ООО "Корунд" 26.12.2012 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4700004474 от 13.03.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:4760309010:0048; о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и ООО "Корунд" 20.09.2013 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474; признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "Корунд" и ООО "Кубаньжилстрой" 14.10.2013 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4700004474 от 13.03.2008, о признании отсутствующим обременения права на земельный участок с кадастровым номером 23:4760309010:0048 в виде его аренды ООО "Кубаньжилстрой" (с целевым назначением земельного участка "под многоквартирные жилые дома") на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474, соглашения от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка и соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.10.2013 по договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок предоставлен ответчикам под жилищное строительство с нарушением установленной процедуры, минуя аукцион; администрация не вправе была распоряжаться спорным земельным участком, поскольку он относится к федеральному уровню собственности.

Решением от 08.12.2014 иск удовлетворен частично. Признано недействительным (ничтожным) соглашение от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474, заключенное между администрацией муниципального образования город Новороссийск и ООО "Корунд". Признано недействительным (ничтожным) соглашение от 14.10.2013 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4700004474 от 13.03.2008, заключенное между ООО "Корунд" и ООО "Кубаньжилстрой". Признано отсутствующим обременение права на земельный участок с кадастровым номером 23:4760309010:0048 в виде его аренды ООО "Кубаньжилстрой" (с целевым назначением земельного участка "под многоквартирные жилые дома") на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474, соглашения от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка и соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.10.2013 по договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474. В удовлетворении остальной части иска отказано. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 08.12.2014 отменить в части отказа в удовлетворении требований прокурора о признании недействительными (ничтожными): заключенного между администрацией муниципального образования город-герой Новороссийск и ООО "Строймеридиан" договора аренды от 13.03.2008 земельного участка общей площадью 4005 кв.м с кадастровым номером 23:47:0309010:0048, расположенного в Южном районе г. Новороссийск, ул. Вербовая, район ГСК N 44, предназначенного для проектирования и строительства многоуровневого паркинга (гаражи-стоянки), сроком на 49 лет; заключенного между ООО "Строймеридиан" и ООО "Корунд" 26.12.2012 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.03.2008. В обоснование жалобы заявитель указывает, что основанием для отказа в удовлетворении требований в указанной части суд указал на пропуск прокурором срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 ГК РФ для обращения в суд об оспаривании сделок. Однако, о распоряжении земельным участком, относящимся к федеральному уровню собственности, и изменении вида его разрешенного использования Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуре стало известно в ходе проверки в декабре 2013 года. Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 52 АПК РФ в арбитражный суд субъекта Российской Федерации вправе обратиться прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители, эта информация межрайонным прокурором 18.12.2013 была доведена до сведения прокуратуры края. Кубанскому бассейновому водному управлению Федерального агентства водных ресурсов о нарушении действующего законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером 23:47:0309010:0048 стало известно из запроса Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры, что подтверждается письмом от 14.02.2014. Из письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 19.02.2014 следует, что управление не обладало сведениями о судьбе спорного земельного участка. Фактически эта информация была доведена до сведения Управления на основании запроса Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры. Поскольку требования прокурора направлены на защиту интересов Российской Федерации, а органы, уполномоченные распоряжаться государственным имуществом, узнали о нарушении их прав лишь в ходе прокурорской проверки, срок исковой давности для обращения в суд об оспаривании данных сделок прокуратурой края не пропущен. С учетом этого, вывод суда о пропуске прокурором срока для обращения в суд с названным иском является необоснованным.

В судебное заседание Администрация муниципального образования город Новороссийска, Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск, ООО "Строймеридиан" и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Администрации муниципального образования город Новороссийска, Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск, ООО "Строймеридиан" и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители ООО "Корунд" и ООО "Кубаньжилстрой" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации от 13.02.2008 N 365 администрация и ООО "Строймеридиан" заключили договор аренды от 13.03.2008 N 4700004474 земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 4005 кв. м с кадастровым номером 23:47:0309010:0048, расположенного в Южном районе по адресу: г. Новороссийск, ул. Вербовая, район ГСК N 44 с видом разрешенного использования - для проектирования и строительства многоуровневого паркинга (гаражи-стоянки) сроком на 49 лет.

26 декабря 2012 года ООО "Строймеридиан" и ООО "Корунд" заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору от 13.03.2008 N 4700004474.

Постановлением администрации от 15.04.2013 N 2476 на основании заявления ООО "Корунд" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309010:0048 с "для проектирования и строительства многоуровневого паркинга (гаражи-стоянки)" на другой вид - "многоквартирные жилые дома".

На основании указанного постановления администрации между администрацией и ООО "Корунд" заключено соглашение от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474 в части вида разрешенного использования земельного участка.

14 октября 2013 года ООО "Корунд" и ООО "Кубаньжилстрой" заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору от 13.03.2008 N 4700004474 и соглашению от 20.09.2013.

Договор аренды земельного участка, соглашение о внесении изменений в договор и соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору от 13.03.2008 N 4700004474 прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Прокурор, полагая, что администрация распорядилась спорным земельным участком в отсутствие надлежащих полномочий, предоставление в аренду участка произведено с нарушением земельного законодательства (минуя аукцион), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом, спорный земельный участок относится к землям государственной неразграниченной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.12.2013. Следовательно, в соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" правом на распоряжение земельным участком обладает администрация, как орган местного самоуправления, при условии отсутствия на земельном участке водных объектов, относящихся к федеральной собственности.

Администрация на момент заключения договора аренды не являлась собственником земельного участка в силу нижеследующего.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к отношениям по использованию и охране водных объектов применяется водное законодательство, специальные федеральные законы. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли водного фонда. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (статья 7 ЗК РФ).

В пункте 4 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации дается понятие водному объекту, который представляет собой природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Согласно статье 5 Водного кодекса РФ к поверхностным водным объектам, в частности, относятся: водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).

Частью 1 статьи 8 ВК РФ установлено, что водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи, в соответствии с которой пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

По информации Кубанского бассейнового водного управления от 28.01.2013 N 06-7/294 ручей Вербовой балки, протяженностью до 10 км протекает со стороны 14 микрорайона, далее протекает по территории земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309010:0048 (район ГСК N 44). В районе Южного рынка ручей впадает в каскад, состоящий из двух прудов, после чего частично в закрытом коллекторе протекает по территории 3 микрорайона, пересекает автодорогу пр. Ленина и далее впадает в Черное море в районе ОАО "Новошип". Ручей Вербовой балки является водным объектом, относится к водотокам. Водотоки протяженностью менее 10 км в государственный водный реестр не включаются.

Факт прохождения по территории спорного земельного участка ручья также подтверждается протоколом осмотра территории от 09.12.2013, составленного государственным инспектором города Новороссийска по использованию и охране земель, актом обследования территории (акватории) от 22.08.2014, составленным Управлением Росприроднадзора по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, соответствующими фотоматериалами и заключением управления архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска о предварительном согласовании места размещения многоуровневого паркинга от 08.02.2006 N 2957/3-2.15.

Согласно письму Кубанского бассейнового водного управления от 20.08.2014 N 06-10/4846 ручей Вербовой балки отвечает понятию водного объекта.

В письме от 09.01.2014 N 03-07/024 Кубанское БВУ проинформировало прокурора о том, что правом собственности на р. Вербовой обладает Российская Федерация.

Поскольку по земельному участку с кадастровым номером 23:47:0309010:0048 проходит ручей, имеющий гидравлическую связь с Черным морем, постольку указанный водный объект не подпадает под действие части 2 статьи 8 Водного кодекса РФ и находится в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Водного кодекса РФ поверхностные водные объекты, в составе которых значатся водотоки (реки, ручьи, каналы), состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (часть 3 статьи 5 Водного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 102 ЗК РФ, земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах (то есть внутри береговой линии), а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда.

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 ЗК РФ). Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и водным законодательством.

По смыслу вышеуказанных норм права земельный участок, покрытый водным объектом федерального уровня собственности, в пределах береговой линии водного объекта также относится к федеральной собственности.

Поскольку предмет аренды находится в федеральной собственности, заключенный договор аренды от 13.03.2008 N 4700004474 является недействительной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям статей 209 и 608 ГК РФ.

В суде первой инстанции ответчики заявили о пропуске срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

Положения пункта 1 статьи 181 ГК РФ представляют собой исключение из общего правила о моменте начала течения срока исковой давности, поскольку течение указанного срока применительно к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Таким образом, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в ранее действующем гражданском законодательстве избирался в качестве определяющего для исчисления давностного срока.

При этом из содержания пункта 1 статьи 181 ГК РФ (действовавшего в прежней редакции), следует, что установленный им порядок исчисления сроков исковой давности является универсальным и для сторон по сделке, и для третьих лиц, что согласуется с относящимся к основным началам гражданского законодательства принципом признания равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

При этом правила, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, применяются не только к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но и к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исчисляется с момента начала исполнения сторонами оспариваемой сделки, а не с момента, когда о нарушении своих прав стало известно заинтересованному лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 11404/08 и от 16.06.2009 N 998/09).

Следовательно, срок исковой давности в данном случае следует исчислять с момента начала исполнения сторонами договора аренды от 13.03.2008 N 4700004474.

Исходя из норм ранее действовавшего законодательства, исполнение договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474 также следует определять моментом подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, т.е. с 13.02.2008 (пункт 1.3 договора). Государственная регистрация договора произведена 23.07.2008.

С требованиями о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474 прокурор обратился в суд 05.03.2014, то есть с пропуском срока исковой давности.

Довод истца о том, что срок исковой давности по указанному требованию следует исчислять с момента, когда прокурору стало известно о начале исполнения оспариваемой сделки, несостоятелен.

Часть 1 статьи 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) в части, регламентирующей особенности исчисления срока исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки (со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки), к спорным правоотношениям неприменима, так как в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ указано, что установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

Поскольку на 01.09.2013 сроки исковой давности истекли (по требованию о признании недействительным договора от 13.03.2008 N 4700004474), оснований для применения статьи 181 ГК РФ в ныне действующей редакции не имеется.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции отказал в признании недействительным соглашения от 26.12.2012, заключенного между ООО "Строймеридиан" и ООО "Корунд", о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4700004474 от 13.03.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:4760309010:0048.

Суд правомерно указал, что данное соглашение не может быть признано недействительным отдельно от договора аренды, поскольку не отвечает признакам самостоятельной сделки и заключено в целях замены стороны - арендодателя при сохранении неизменными всех остальных условий данного договора, в том числе касательно вида разрешенного использования земельного участка.

Истцом заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и ООО "Корунд" 20.09.2013 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" ЗК РФ дополнен статьями 30.1, 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован включенными в ЗК РФ названным Федеральным законом статьями 38.1, 38.2.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.

Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ статья 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" дополнена пунктом 15, согласно которому до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004 (в редакции ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Как видно из материалов дела, на основании дополнительного соглашения от 20.09.2013 к указанному договору аренды целевое назначение земельного участка изменено на "многоквартирные жилые дома".

Однако при предоставлении данного земельного участка для размещения многоэтажного жилого дом необходимо руководствоваться специальной нормой, предусмотренной статьей 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения для осуществления строительства многоквартирных домов на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении ФАС СКО от 22.01.2013 по делу N А32-35965/2010, изменение целевого назначения земельного участка производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 ЗК РФ. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (часть 2 статьи 30.1 ЗК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14760/11.

Кроме того, согласно рекомендациям НКС ФАС СКО от 21.06.2013 (вопрос N 6) если целью вносимых в договор изменений является строительство в будущем жилых объектов, а не эксплуатация объекта недвижимости, такие изменения вида разрешенного использования земельного участка направлены в обход процедуры, установленной положениями статьи 30.1 ЗК РФ.

Внесение изменений в арендное отношение должно соответствовать нормам земельного права, имеющим в спорном материальном правоотношении преимущественно публично-правовое регулирование.

Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может изменять установленный законом порядок распоряжения публичной собственностью.

При таких обстоятельствах, требование прокурора о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и ООО "Корунд" 20.09.2013 соглашения признано судом первой инстанции обоснованным и удовлетворено в полном объеме.

Требование истца о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ООО "Корунд" и ООО "Кубаньжилстрой" 14.10.2013 соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4700004474 от 13.03.2008 также удовлетворено, поскольку совершено на основании ничтожного соглашения от 20.09.2013, изменившего неправомерно вид разрешенного использования спорного земельного участка.

Более того, отсутствие у администрации прав в отношении земельного участка исключает возможность легитимации дополнительного соглашения от 14.10.2013 к договору аренды.

Прокурором заявлено требование о признании отсутствующим обременения права на земельный участок с кадастровым номером 23:4760309010:0048 в виде его аренды ООО "Кубаньжилстрой" (с целевым назначением земельного участка "под многоквартирные жилые дома") на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474, соглашения от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка и соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.10.2013 по договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Спорный земельный участок не выбывал из владения Российской Федерации, поскольку покрыт водным объектом федерального уровня собственности. Доказательства того, что возникшее в силу закона право федеральной собственности на него прекратилось, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору у Управления Росимущества отсутствует потребность в защите владения, то есть, нет необходимости заявлять требование о возврате участка ответчиком ни посредством виндикации, ни посредством реституции.

Ввиду того, что на момент подписания оспариваемого договора аренды и дополнительных соглашений к нему земельный участок относился к землям федерального уровня собственности, администрация была не уполномочена распоряжаться участком, что свидетельствует о ничтожности договора аренды, то есть Управление Росимущества имеет законный интерес на устранение из ЕГРП всех необоснованно внесенных записях о правах третьих лиц на данный участок.

Права Российской Федерации, нарушенные совершением ряда ничтожных сделок и внесением в ЕГРП безосновательной регистрационной записи о праве аренды ООО "Кубаньжилстрой", в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

При этом, применительно к рассматриваемому спору заявленное требование фактически носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕГРП имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи с чем содержащиеся в нем сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации N 149-ФЗ от 27.07.2006 "Об информации, информационных технологиях и о защите информации").

Согласно пункту 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая, что имеющаяся в ЕГРП запись о праве аренды ООО "Кубаньжилстрой" была внесена в государственный реестр в отсутствие к тому правового основания, удовлетворение иска Управления Росимущества будет иметь положительное значение для целей приведения сведений государственного реестра в соответствие с действительностью.

При таких обстоятельствах, исковое требование о признании отсутствующим обременения права на земельный участок с кадастровым номером 23:4760309010:0048 в виде его аренды ООО "Кубаньжилстрой" (с целевым назначением земельного участка "под многоквартирные жилые дома") на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474, соглашения от 20.09.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка и соглашения о переуступке прав и обязанностей от 14.10.2013 по договору аренды земельного участка от 13.03.2008 N 4700004474 удовлетворено судом.

Довод прокурора о том, что срок исковой давности им не пропущен, и должен исчисляться с момента, когда истцу, не являющемуся стороной сделки, стало известно о ее совершении, отклоняется. Положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) об особенностях исчисления срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки (со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения), неприменимо к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 в силу прямого указания пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2014 по делу А32-3276/2014.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2014 по делу N А32-7155/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева