Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 15АП-22032/14

город Ростов-на-Дону

25 марта 2015 г.

дело N А32-37625/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Я.Ю.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;

от ответчика: представители Коза Е.В. по доверенности от 12.11.2014, Гарина И.В. по доверенности от 12.11.2014;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью "ФриСтайл",

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 по делу N А32-37625/2013

по иску Администрация города Сочи

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "ФриСтайл"

(ИНН 7710457242, ОГРН 1037710021172)

при участии третьего лица: Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

У СТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ФриСтайл" (далее - ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.09.2013 в размере 14 003 349,59 руб., по пене по состоянию на 20.09.2013 в размере 3 137 935,93 руб., о расторжении договора аренды от 30.06.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:10.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от внесения арендной платы по указанному договору аренды.

Решением Арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу Администрации г.Сочи. за период с 01.10.2012 г. по 30.09.2013 8 788 911 руб. 72 коп. задолженность и неустойку в размере 1 969 054 руб. 21 коп.

С апелляционной жалобой на решение суда обратился конкурсный управляющий ООО "ФриСтайл", указав в жалобе следующие доводы.

При вынесении решения судом первой инстанции правильно применена формула расчета арендной платы согласно действующему Постановлению Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи".

В формуле расчета размера арендной платы судом неверно применены коэффициенты: поправочный по категориям арендаторов и видам разрешенного использования Кц=2 в период с 01.01.2012 г. по 23.04.2013 г. Кц = 3 в период с 24.04.2013 г. по 30.09.2013 г.; дополнительный коэффициент Кпр=1,5.

Примененные судом при расчете арендной платы коэффициенты Кц, установленные подп. 17.3.2 (Кц=2),17.3.3. (Кц=3) п. 17.3 Приложения N 2 предполагает осуществление строительно-монтажных работ при наличии разрешения на строительство и в пределах срок его действия в течение срока от 3 до 6 лет и свыше 6 лет.

Судом не учтены условия договора аренды от 30.06.2009 г, согласно которым, земельный участок предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината. В дальнейшем вид разрешенного использования земельного участка изменен с "для эксплуатации зданий и сооружений" на "административно-жилой комплекс".

Общество не получило разрешение на строительство, проводило проектно-изыскательские работы, следовательно, в период с 01.12.2009 г. по 01.12.2010 г. согласно п.17.1. п.17 Приложения N 2 к Постановлению Главы Администрации г. Сочи от 15.06.2007 г. N 791 при проведении проектно-изыскательских работ в течение года, на землях предоставленных под строительство применяется коэффициент 0,4.

В следующий период с 02.12.2010 г. по 02.12.2013 г. подлежит применению под.17.3.1. п.17 Приложения N 2 для предприятий ведущих строительно-монтажные работы на участках, предоставленных для жилищного строительства, в пределах срока действия разрешения на строительство, на срок до трех лет с момента возникновения права на земельный участок установлен- Кц-1,4.

Пунктом 6 Положения о порядке определения размера арендной платы (Приложение N 1) предусмотрено, что на период строительства в пределах срока действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится с применением дополнительного коэффициент Кпр=0,9, при этом, основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта.

По расчету общества задолженность составляет: 27692 кв.м. х 39 руб. х 2,22 х 1,4 х 0,9= 3020942 руб. 43 коп., задолженность по пене по состоянию на 20.09.2013 г. составляет 677 166 руб. 57 коп. Заявитель жалобы просит изменить решение суда.

Администрация города Сочи в жалобе указала, что в адрес арендатора была направлена претензия N 3635/02-05-16 о погашении задолженности, а 06.05.2013 претензия о явке в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.

Поскольку задолженность за период с 01.01.2012 г. по 30.09.2013 не погашена, соглашение о расторжении договора не подписано, администрация просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований в о взыскании задолженности в размере 14 003 349 руб. 59 коп., неустойки в размере 3 137 935 руб. 93 коп, вынести новый судебный акт

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего доводы жалобы поддержал, в подтверждение своей позиции предъявил суду договор N 16/10 на выполнение проектных работ, решение суда по делу NА32-21580/2012 г. о взыскании задолженности по указанному договору, дополнительные пояснения к жалобе.

Представитель ответчика пояснил, что общество подготовило изменения проекта здания с учетом Правил застройки г.Сочи относительно этажности, в связи с чем, проводило проектно-изыскательские работы. В настоящее время получило технические условия, градостроительный план, обратилось за получением разрешения на завершение строительства жилого дома.

На вопрос суда представитель общества пояснил, что с целью выхода из стадии банкротства конкурсный управляющий обсуждает с кредиторами условия мирового соглашения.

Администрация города Сочи явку представителя не обеспечила, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2009 г. в рамках дела А32-28198/2009 в отношении ООО "ФриСтайл" введена процедура наблюдения.

Решением суда от 30.04.2013 в открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Павлов Александр Евгеньевич.

Судом первой инстанции установлено, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Территориальное управление) и обществом 30.06.2009 г. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700001272, предметом которого является земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 23:49:0205027:10, общей площадью 27 692 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Трунова, 7-в.

В пункте 1.1. договора аренды указано, что земельный участок предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината.

Срок действия договора определен сторонами с 04.06.2009 г. по 03.06.2058 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 3 договора годовая арендная плата за земельный участок установлена в размере 14 013 000 рублей на основании отчета от 08.05.2009 г. N 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны, что подтверждается кадастровым паспортом N 49/09-03-13332 о земельного участка (том 1,лист дела 20 ).

20.05.2010 г. право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием г. Сочи, дополнительным соглашением N 1 от 03.08.2010 г., заключенным между администрацией г. Сочи и обществом договору аренды присвоен номер 4900771272.

Таким образом, администрация г. Сочи является надлежащим истцом по настоящему делу о взыскании арендной платы.

Администрация, указывая, что общество в период с 01.10.2012 г. по 30.09.2013 г. не вносило арендную плату, обратилась с иском о взыскании задолженности в размере 14 003 349 руб. 59 коп. неустойки по состоянию на 20.09.2013 г. в размере 3 137 935 руб.93 коп.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ)

Из содержания пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок, условия, сроки внесения и размер арендной платы за пользование земельным участком определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой и регулируемой уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 12404/09 изложена правовая позиция: стоимость аренды государственной (муниципальной) земли согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Формулируя в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11 правовой подход, согласно которому размер арендной платы за публичные земли является регулируемой ценой (ст. 65 ЗК РФ), кроме случаев, когда он установлен по итогам торгов или специальным законом, Президиум ВАС РФ отметил, что поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.12.2013 г. N 9707/13.

Договор аренды от 30.06.2009 г. заключен в период действия Земельного кодекса РФ, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

Установленные в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ" (далее - Постановление N 582), принципы и ориентиры, предусмотренные указанным Правилами в виде предельных ставок арендной платы являются общеобязательными при определении размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки подлежат проверке судом на соответствие этим принципам и ориентирам с указанной даты.

Согласно действующему на момент заключения спорного договора аренды письму Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 г. N ВН-05/3131 "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество" предусмотрен переход на рыночные механизмы определения размера арендной платы. Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 8 которого предусмотрена обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, в том числе, при передаче объектов недвижимости в аренду.

Аналогичные правила определения размера арендной платы предусмотрены в Постановлении N 582, по условиям которого (подп. г пункта 2), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании оценки рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, годовой размер арендной платы, установленный на основании отчета оценщика, является рыночным и носит рекомендательный характер при определении подлежащего применению размера годовой арендной платы.

Согласно пункту 2 правил Постановления N 582 при определении размера арендной платы допускается применение рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 6 Правил в указанном случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

По результатам проведения оценки согласно имеющемуся в деле отчету N 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009 г. определена рыночно обоснованная годовая арендная плата, а не рыночная стоимость земельного участка, что не соответствует общим принципам, установленным в Постановлении N 582.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течении шести месяцев с даты составления отчета.

Исследовав отчет N 0189 по состоянию на 08.05.2009 г., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанный отчет не отвечает критерию актуальности применительно к возникшим правоотношениям. Иного администрация в материалы дела не представила.

Кроме того, отчет о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009 г. не учитывает рыночной стоимости земельного участка с учетом изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Постановлением Главы администрации города Сочи от 01.12.2009 г. N 426 разрешенное использование земельного участка было изменено с указанной даты на "административно-жилой комплекс".

При таких обстоятельствах, применение ранее установленных регулируемых ставок арендной платы за земельный участок исходя из рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета N 0189 о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 08.05.2009 г. не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и общим принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

Отсюда, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод об отсутствии оснований для установления размера годовой арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, условие спорного договора о размере арендной платы применению не подлежит.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что переход прав арендодателя к администрации г. Сочи по договору аренды, заключенному между Территориальным управлением и обществом был осуществлен в 2010 году в связи с признанием несуществующим (отсутствующим) права собственности Российской Федерации на земельный участок с 23:49:0205027:10. (дело N А32-18952/2009)

В рамках дела N А32-18952/2009 по иску Администрации г. Сочи к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, признавая несуществующим (отсутствующим) права собственности Российской Федерации на земельный участок с 23:49:0205027:10, Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом были сделаны следующие выводы.

Поскольку право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 19.12.2008 года, Территориальное управление Росимущества не вправе было впоследствии осуществлять государственную регистрацию права федеральной собственности на указанный земельный участок. Заявление о регистрации права федеральной собственности было подано 04 февраля 2009 года, то есть, после вступления в силу Федерального закона N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"

Таким образом, исходя из обстоятельств, установленных в рамках дела N А32-18952/2009, федеральный орган исполнительной власти на момент заключения договора аренды земельного участка от 30.06.2009 г. не мог определять арендную плату по муниципальной земле. В указанной части договор аренды от 30.06.2009 г. противоречит положениям Земельного кодекса РФ, что влечет ничтожность пунктов 3.1., 3.2. договора аренды, устанавливающих размер годовой арендной платы на основании отчета о расчете рыночно обоснованной годовой арендной платы за использование земельного участка на основании статей 168, 180 ГК РФ.

Между тем, постановление арбитражного апелляционного суда по делу N А32-18952/2009 не препятствует осуществлению сторонами правоотношений в рамках заключенного договора аренды от 30.06.2009 г., поскольку взаимоотношения сторон подтверждены дополнительным соглашением N 1 от 03.08.2010 г., заключенным между Администрацией г. Сочи и обществом к договору аренды.

В силу статей 420, 425, 432-434 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении либо прекращении гражданских прав и обязанностей, которое вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений статьи 433, пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации моментом заключения договора о предоставлении земельного участка в аренду признается государственная регистрация долгосрочного (на год и более) договора аренды.

Суд установил, что стороны заключили дополнительное соглашение N 1 от 03.08.2010 г. к договору аренды N 7700001272 от 30.06.2009 г., регистрация которого осуществлена в установленном порядке.

Предмет сделки и срок аренды определены, так как земельный участок поставлен на кадастровый учет, размер арендной платы определяется на основании нормативно-правовых актов.

Таким образом, заключенное между администрацией города Сочи и обществом дополнительное соглашение N 1 от 03.08.2010 г. отвечает требованиям, предъявляемым к договору аренды.

Поскольку размер арендной платы за земельный участок относится к категории регулируемых цен, определенных нормативными правовыми актами администрации города Сочи, Краснодарского края и подлежит применению к спорным правоотношениям независимо от соглашения сторон, то неверное определение размера арендной платы не влечёт недействительности всей сделки, так как, в данном случае цена договора должна определятся в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 22, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

Учитывая, что Администрация г. Сочи с 2010 года является собственником арендуемого земельного участка, необходимо руководствоваться правилами об определении размера арендной платы за муниципальные земли.

Пунктом 9 Постановления Главы г.Сочи от 30.06.2009 N 210 " О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Сочи" предусмотрено, что до проведения соответствующей оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности" (далее - постановление N 791), которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю согласно приложению N 1 (далее - Положение) и ставки арендной платы.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции принята верная формула расчета арендной платы согласно действующему в спорный период Постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности" и Положению о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, а также не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, и обоснованно применена базовая ставка арендной платы в размере 39 руб./кв.м.

Примененный судом в расчете арендной коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны - 2,22, суд апелляционной инстанции также находит верным, основанным на действующих нормативных актах, с учетом фактического расположения спорного земельного участка в соответствующей планировочной зоне.

Коэффициенты зональной дифференциации экономико-планировочной зоны регламентированы решением Городского Собрания г. Сочи от 23.07.2002 г. N 152 "О дифференциации базовых ставок арендной платы за землю в муниципальном образовании г. Сочи". В соответствии с договором аренды земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 027:10 относится к планировочной зоне С-1-б.

Согласно Приложению N 1 "Временные коэффициенты дифференциации по экономико-планировочным зонам городской черты и пос. Красная поляна" к решению Городского Собрания г. Сочи от 23.07.2002 г. N 152, экономико-планировочной зоне С-1-б (Курорт Сочи-Центр-Приморская) соответствует коэффициент дифференциации - 2,22.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание пункта 17 приложения N 2 "Поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков" к Постановлению N 791 (далее - Приложение N 2), закрепляющего поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям коэффициентов, установленных указанным пунктом.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности арендной плате и пени, суд первой инстанции применил поправочные коэффициенты Кц=2 и Кц=3, предусмотренные подп. 16.3.2., 16.3.3. (в действующей редакции 17.3.2, 17.3.3), пункта 16.3. (17.3), принимая в качестве основания их применения, начало капитального строительства, соответствующее дате договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного с Горбатых О.О. - 23.04.2007 г.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с приложением N 2 к постановлению N 791, поправочные коэффициенты, предусмотренные подп. 17.3.1.- 17.3.3. пункта 17.3. предполагают осуществление строительно-монтажных работ при наличии разрешения на строительство и в пределах срока разрешения на строительство на срок до 3 лет (Кц - 1,4); на срок от 3 до 6 лет (Кц -2,0); на срок свыше 6 лет (Кц - 3,0) с момента возникновения права на земельный участок.

В силу положений пункта статьи 51 Градостроительного кодекса Российской для получения разрешения на строительство, в числе прочих документов необходимо представить проект организации строительства и градостроительный план земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом, в силу статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации объекта капитального строительства осуществляется на основании информации, указываемой в составе градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, законодатель нормативно закрепил, что вид разрешенного использования земельного участка является основой для разработки проектной документации и последующей выдачи разрешения на строительство.

Согласно имеющимся в материалах дела договору аренды от 03.06.2009 г. N 7700001272, кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 06.05.2009 г., изначально земельный участок был предоставлен обществу для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината, а не строительства.

Впоследствии, Постановлением Главы города Сочи от 01.12.2009 г. N 426, в связи с обращением общества в администрацию города Сочи об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205027:10 с "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений консервного комбината" на "административно-жилой комплекс", разрешенное использование земельного участка было изменено на "административно-жилой комплекс." Иной разрешенный вид использования в кадастровом паспорте земельного участка на 27.03.2014 г. не отражен.

Представленные в материалы дела копии договора N 16/10 от 25.02.2010, заключенного между ООО "ФриСтайл" и ЗАО "Черноморкурортпроект" на выполнение работ по проектированию "Жилого комплекса "Ареда-7", в микрорайоне Ареда центрального района г.Сочи дом N 1Д, решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-21580/2012 о взыскании задолженности по указанному договору, а Постановление Главы города Сочи от 01.12.2009 г. N 426, подтверждают начало осуществления обществом работ по разработке проекта многоэтажного жилого дома после изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 17.1 приложения N 2 к постановлению N 791, для случаев осуществления проектно-изыскательских работ в течение одного года на землях, предоставленных для проектирования жилья предусмотрен коэффициент Кц = 0,4

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости применения при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком коэффициента 0,4 согласно пункту 17.1 приложения N 2.

Поскольку применение пункта 17.1, поставлено в зависимость от годичного срока проектирования, а возможность применения коэффициента (0,4) за пределами годичного срока не оговорено, Кц = 0,4 подлежит применению к периоду осуществления проектных работ после изменения вида разрешенного использования земельного участка согласно Постановлению Главы города Сочи от 01.12.2009 г. N 426 в период с 01.12.2009 г., в течение одного года по 01.12.2010 г.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о проведении обществом в спорный период на переданном в аренду земельном участке по договору аренды от 03.06.2009 г. строительно-монтажных работ. Возможность применения коэффициентов Кц=2 и Кц=3, предусмотренных подп. 17.3.1, 17.3.2 пункта 17.3 к лицам, осуществляющих строительство без получения соответствующего разрешения до спорного периода по взысканию арендной платы, судом не выявлено.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель общества, в настоящее время общество обратилось с заявлением о получении разрешения на строительство жилого комплекса.

С учетом невозможности применения к обществу поправочных коэффициентов, закрепленных в пункте 17 в расчете арендной платы за спорный земельный участок, суд считает необходимым применить поправочный коэффициент Кц=1,4 согласно пункту 19.5.приложения N 2, установленный для иных прямо не предусмотренных в приложении N 2 категорий землепользователей и видов целевого использования земель.

Указанный коэффициент подлежит применению при расчете размера годовой арендной платы на весь период после проектирования с 02.12.2010 г. до получения разрешения на строительство.

Доводы общества о необходимости применения дополнительного поправочного коэффициента 0,9 (п. 6 постановления N 791) суд апелляционной инстанции находит обоснованными, поскольку учитывает, что данный коэффициент применим на весь период строительства.

С учетом доводов представителей общества об осуществлении проектных работ, обследованиях конструкций здания на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205027:10 оснований для неприменения коэффициента 0,9 (п.6 постановления 791) для определения арендной платы не имеется.

Оценив доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении судом первой инстанции коэффициента Кпр=1,5, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 5 Положения "при использовании земельного участка или его частей, а так же объектов недвижимого имущества, расположенных на участке под несколько видов деятельности расчет арендной платы производится с применением коэффициента Кпр=1,5, при этом хотя бы один вид разрешенного использования земельного участка должен быть предусмотрен договором аренды земли, а остальные соответствовать видам, предусмотренным градостроительными регламентом".

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о применении стандартного коэффициента Кпр без учета карательных размеров данного коэффициента согласно п.5.3. Положения, поскольку это не предусмотрено федеральным законодательством и является экономически необоснованным.

Между тем, применение судом первой инстанции коэффициента Кпр = 1,5 не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам разрешенного использования земельного участка, договору аренды земельного участка и фактическим обстоятельствам использования земельного участка обществом.

В соответствии с п.2 Положения при расчете арендной платы за земельные участки применяется Кпр=1, за исключением случаев, предусмотренных настоящим положением. Поскольку судом апелляционной инстанции при проверке обоснованности доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не установлено иных, исключающих применение указанного коэффициента случаев, применению подлежит Кпр=1.

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате составляет:

27692кв.м. Ч39 руб.Ч2,22Ч1,4Ч1Ч0,9=3 020 942,43 рублей.

Задолженность по пене по состоянию на 20.09.2013 г., рассчитанная судом с учетом пропорциональности составила 677 354,64 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды, судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам администрации с учетом досудебного урегулирования спора путем направления администрацией соответствующих требований о внесении арендной платы с предложением расторгнуть договор аренды, претензии в адрес общества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 упомянутого Кодекса, содержащей правило о возможности установления сторонами в договоре аренды и других оснований для его досрочного расторжения.

В обоснование заявленного требования администрация в апелляционной жалобе сослалась на пункт 3.1. договора аренды, указав, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в случае неисполнения арендатором его условий.

Между тем, доводы администрации приведены без учета специальных норм о банкротстве.

Как установлено первой инстанцией дело о банкротстве общества рассматривается по правилам параграфа 7 главы I ХФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на основании определения суда от 09.09.2011, принятого в рамках дела о банкротстве N А32-28198/2009. Как пояснил представитель ответчика обществом ведется реестр требований о передаче жилых помещений гражданам-кредиторам.

На основании принятого в рамках дела о банкротстве общества определения суда от 14.02.2014 администрации запрещено распоряжаться земельным участком 23:49:0205027:10 и заключать договоры аренды данного земельного участка с другими лицами.

Принимая во внимание права граждан-участников дела о банкротстве, расторжение договора аренды противоречит требованиям п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации. Расторжение договора никак не влияет на права и законные интересы администрации, поскольку владение земельным участком, принимая во внимание позицию суда в рамках дела о банкротстве, должно сохраниться именно у общества.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебные издержки подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 и пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46.

С ООО "ФриСтайл" в доход федерального бюджета подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина 24453 руб. 66 коп. за подачу иска, Администрация города Сочи освобождена от оплаты государственной пошлины в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 года по делу N А32-37625/2013 по делу изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"взыскать с ООО "Фристайл" (ОГРН 1037710021172 ИНН 7710457242) в пользу Администрации г.Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) задолженность за по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.09.2013 в размере 3 020 942,43 рублей, задолженность по пене за период по состоянию на 20.09.2013 в размере 677 354,64 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать."

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФриСтайл"

(ИНН 7710457242, ОГРН 1037710021172) в доход федерального бюджета государственную пошлину 24453 руб. 66 коп. за подачу иска.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов