Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 16АП-430/15

г. Ессентуки

25 марта 2015 г.

Дело N А77-507/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2014 по делу N А77-507/2014 (судья Зубайраев А.М.)

по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 2014024069, ОГРН 1032001201946)

к индивидуальному предпринимателю Кукаеву Али Омаевичу (ОГРНИП 306203111700092),

о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и сносе самовольной постройки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике,

государственного унитарного предприятия "Госхоз "Ассинский",

при участии в судебном заседании представителя Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики Алиева А.Р. (доверенность N 063 от 01.09.2014),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кукаеву Али Омаевичу (далее - предприниматель, ответчик) о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений N 151 от 01.11.2003 и дополнительного соглашения к нему, аннулировании записей о государственной регистрации сделки и возложении обязанности снести возведенные на указанном земельном участке строения (комплекса СТОА с мойкой).

Решением суда от 11.12.2014 исковые требования министерства удовлетворены частично. Предприниматель обязан в месячный срок со дня вступления решения в законную силу снести незаконно возведенные на арендуемом земельном участке по адресу: Чеченская Республика, Сунженский муниципальный район, ст. Ассиновская, ул. Центральная Усадьба, помещения станции технического обслуживания и мойки автомобилей. Требования министерства в остальной части иска оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, министерством подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований министерства в полном объеме.

В судебном заседании представитель министерства уточнил апелляционную жалобу, просил отменить решение суда в части оставления искового заявления без рассмотрения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Исходя из положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", правильность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2014 по делу N А77-507/2014 в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.11.2003 между министерством и предпринимателем при участии балансодержателя ГУП " Госхоз" Ассинский" сроком на 5 лет заключен договор N 151 на аренду нежилых помещений бывшего плодохранилища-холодильника обшей площадью 920 кв. м., расположенного по адресу: Чеченская Республика, Сунженский район, ст. Ассиновская, ул. Центральная Усадьба, б/н, не пригодного, согласно представленным документам (дефектный акт от 10.11.2003, распоряжение министерства от 04.05.2006N 0670-СР), для использования по назначению без ремонтно-восстановительных работ.

11.08.2007 и 14.03.2014 между сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору аренды, в соответствии с которыми срок аренды установлен до 01.11.2057. Договор аренды N 151 и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Чеченской Республике.

В соответствии с условиями договора нежилые помещения предоставлены для оказания бытовых услуг. Арендатор обязан использовать арендуемые помещения по назначению.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 14.03.2014 к договору аренды N 151 размер годовой арендной платы составляет 15 456 рублей.

Согласно пунктам 6.2.1 - 6.2.5 договора аренды N 151 договор подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя в случаях умышленного ухудшения состояния помещения, предоставления помещений в субаренду без согласия арендодателя, задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в течении трех месяцев, невыполнении обязанностей по текущему ремонту помещения. Нецелевое использование предмета аренды в число оснований для досрочного расторжения договора не включено.

12.12.20013 в ходе проведения выездной проверки представителями истца выявлен факт самовольного строительства на земельном участке, прилегаемом к арендуемому ответчиком по договору N 151 нежилому объекту, строений, применимых для технического обслуживания и мойки автомобилей, о чем составлен акт с рекомендацией устранения недостатков и нарушений, либо расторжения сделки по основаниям нецелевого использования.

Ссылаясь на нецелевое использование нежилых помещений по договору аренды, истец направил в адрес ответчика уведомления от 16.12.2013 N 7849 и от 21.03.2014 N 1862, в которых сообщил предпринимателю о необходимости незамедлительно сноса самовольной постройки (комплекса СТОА с мойкой), вывоза мусора и возврата территории холодильника балансодержателю, а также указал, что вследствие ненадлежащего выполнения требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

Не получив от арендатора ответа на уведомления, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Истец во исполнение этого условия процедуры досрочного расторжения договора направлял ответчику уведомления от 16.12.2013 N 7849 и от 21.03.2014 N 1862 о необходимости сноса самовольно возведенных строений и передаче объекта балансодержателю.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Как усматривается из материалов дела, в направленных ответчику уведомлениях от 16.12.2013 N 7849 и от 21.03.2014 N 1862 ставился вопрос только о необходимости незамедлительного сноса самовольной постройки (комплекса СТОА с мойкой), вывоза мусора и возврата территории холодильника балансодержателю в надлежащем виде без конкретных сроков для указанных целей. Одновременно, в уведомлениях от 16.12.2013 N 7849 и от 21.03.2014 N 1862 министерство сообщило предпринимателю о том, что в случае ненадлежащего выполнения предпринимателем требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

Таким образом, уведомления от 16.12.2013 N 7849 и от 21.03.2014 N 1862 в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты в качестве надлежащего уведомления, поскольку их текст не содержит предложения (требования) о расторжении договора аренды и конкретных сроков для указанных целей.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанные уведомления истца о необходимости сноса самовольно возведенных строений и передаче объекта балансодержателю, не могут быть приняты в качестве надлежащего уведомления о расторжении спорного договора аренды. Таким образом истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем требования министерства в части расторжения договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2014 по делу N А77-507/2014 в обжалуемой части соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 11.12.2014 по делу N А77-507/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов