Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. N 13АП-29345/14

г. Санкт-Петербург

27 марта 2015 г.

Дело N А56-40159/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Жиляевой Е.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Смирнов И.Е. (доверенность от 05.07.2014), Алексеев О.П. (доверенность от 18.03.2014)

от ответчика: Бычкова Ю.Ю. (доверенность от 01.12.2014), Богушевич А.А. (доверенность от 01.12.2014)

от 3-го лица: 1. Боровкова Н.С. (доверенность от 31.12.2014), 2. Не явился, извещен, 3. Сивков А.В. доверенность от 01.07.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29345/2014) ООО "Орбита" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2014 по делу N А56-40159/2014 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ООО "Торговый Дом "ПАРНАС"

к ООО "Орбита"

3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, 2. ОАО "Банк "Санкт-Петербург";3. ООО "Агрофизик"

о регистрации перехода,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "ПАРНАС" (далее - истец, ООО "ТД "ПАРНАС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орбита" (далее - ответчик, ООО "Орбита") о государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику на основании договора купли-продажи от 01.03.2014 на недвижимое имущество:

- земельный участок для содержания зданий, строений, сооружений производственной базы, расположенный по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый номер: 47:29:01-05-008:0022, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания зданий, строений сооружений производственной базы, общая площадь - 69 808 кв.м;

- нежилое здание - здание ремонтных зон, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д. 42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-161, площадь - 4 614,8 кв.м, инв. N 3673, лит.К, К1, этажность: 2-этажный, назначение объекта - нежилое;

- нежилое здание - здание ремонтной зоны, кузнечно-сварочного цеха, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Луга, ул.Свободы, д. 42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-165, площадь - 2 090,2 кв.м, инв. N 6373, лит.Ж, Ж1, этажность: 1-этажный, назначение объекта - нежилое;

- часть диспетчерской территории, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый (или условный) номер 47-35-8/2001-248, площадь -26,1 кв.м, инв. N 3673, лит.Б, назначение объекта - нежилое;

- здание склада, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-164, площадь - 775,4 кв.м, инв. N 3673, лит.М, Ml, этажность: 1-этажный, назначение объекта -нежилое;

- здание мойки автомашин, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-163, площадь - 1 568,30 кв.м, инв. N 3673, лит.В, этажность: 1-этажный, назначение объекта - нежилое;

-здание котельной, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-160, площадь -427,5 кв.м, инв. N 3673, лит.Д, этажность: 2-этажный, назначение объекта -нежилое;

- часть диспетчерско-бытового корпуса с подвалом (кроме помещений на первом этаже N N 38-65, 82), расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, условный номер: 47-35-1/2001-361, площадь - 3 066,4 кв.м, назначение объекта - нежилое.

Решением от 06.10.2014 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, полагая, что истцу в государственной регистрации права собственности на спорное имущество отказано правомерно. Податель жалобы указывает, что спорное имущество находится в залоге, согласие залогодержателя ОАО Банк "Санкт-Петербург" на отчуждение имущество получено не было, спорное имущество истцу не передавалось. Кроме того, ответчик не был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, чем так же нарушен принцип состязательности сторон.

Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения апелляционной инстанцией установлено наличие оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в связи с нарушением судом п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, выразившемся в рассмотрении судом первой инстанции дела в отсутствие представителя ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

На основании п. 6.1 ст. 268 АПК РФ определением от 27.01.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ООО "Агрофизик".

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, представитель ответчика возражал против удовлетворении иска, указав, что объекты договора купли-продажи фактически не переданы истцу, оплата не произведена, договор купли-продажи заключен в отсутствие согласия залогодержателя, кроме того, имеются разночтения площадей объектов купли - продажи, указанных в ЕГРП, договоре купли-продажи и ГКН, что препятствует регистрации перехода права.

Как следует из материалов дела, между ООО "Орбита" (продавец) и ООО "ТД "ПАРНАС" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.03.2014 недвижимого имущества - земельного участка для содержания зданий, строений, сооружений производственной базы, расположенного по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый номер: 47:29:01-05-008:0022, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для содержания зданий, строений сооружений производственной базы, а также расположенных на земельном участке объектов (здание ремонтных зон, здание ремонтной зоны, кузнечно-сварочного цеха, часть диспетчерской территории, здание склада, здание мойки автомашин, часть диспетчерско-бытового корпуса с подвалом (кроме помещений на первом этаже N N 38-65, 82).

По передаточному акту 01.03.2014 имущество передано покупателю.

17.03.2014 стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на имущество на основании договора купли-продажи.

Уведомлением от 03.04.2014 N 23/008/2014-669,670,671,672,674,675,677,678 на основании п. 1. Ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимого имущества и сделок с ним" (далее -Закон о регистрации) Управление приостановило государственную регистрацию сроком до 03.05.2014 в том числе в связи с выявленными разночтениями в договоре и в сведениях Государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в площадях трех объектов недвижимости, а именно: согласно данным ЕГРП и договора купли-продажи от 01.03.2014 площадь здания ремонтных зон составляет 4615,70 кв.м, по сведениям ГКН - 4614,8 кв.м; площадь здания котельной согласно данным ЕГРП и договора купли-продажи составляет 421,30 кв.м,по сведениям ГКН - 427, 5 кв.м; площадь здания склада согласно данным ЕГРП и договора купли-продажи от 01.03.2014 составляет 764,90 кв.м, по сведениям ГКН - 775,4 кв.м.

На основании заявления ООО "ТД "Парнас" о приостановлении государственной регистрации права в порядке п. 3 ст. 19 Закона о регистрации уведомлением от 30.04.2014 N 23/008/2014-669,670,671,672,674,675,677,678 государственная регистрация приостановлена на 3 месяца с 30.04.2014 по 29.07.2014.

20.05.2014 Управлением приняты дополнительные документы, в том числе договор купли- продажи от 01.03.2014 в уточненной редакции, содержащей сведения об объектах в соответствии с данными ГКН.

Сообщением от 23.06.2014 N 23/008/2014-669,670,671,672,674,675,677,678 Управление уведомило стороны об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на имущество в связи с поступлением в регистрирующий орган ходатайства ООО "Орбита" о возврате представленных на регистрацию документов.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, ООО "ТД "ПАРНАС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) также предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец должен доказать наличие следующих условий: совершения сделки в надлежащей форме, исполнения обязательства продавца по передаче имущества, уклонения контрагента от ее регистрации.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела, документы в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд пришел к выводу, что иск ООО "Торговый Дом "ПАРНАС" подлежит удовлетворению

Условия представленного в материалы дела договора купли-продажи соответствуют требованиям статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и позволяют сделать вывод о том, что указанный договор направлен на передачу имущества от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.

В соответствии с п. 4.1 объекты купли-продажи переданы истцу, что подтверждается подписанным сторонами передаточным актом от 01.03.2014.

Осуществление расчетов по договору зачетом встречных требований на основании соглашения от 04.04.2014 не противоречит положениям гражданского законодательства. Кроме того, факт оплаты не является необходимым условием для удовлетворения настоящего иска, ответчик вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, если полагает, что обязательство по оплате не исполнено покупателем.

В уточненной редакции договора купли-продажи указаны площади объектов согласно данным государственного кадастра недвижимости (кадастровых паспортов объектов купли-продажи).

В силу абзаца 4 части 6 статьи 12 Закона о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно заноситься краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь, при этом данные берутся из кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного указанным Законом и содержащего описание объекта недвижимого имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

Таким образом, вопреки доводам ООО "Орбита", учитывая представление сторонами уточненной редакции договора купли-продажи в соответствии с данными, указанными в ГКН, получение новых свидетельств о праве собственности на 3 спорных объекта недвижимости с измененными площадями не требовалось, что также соответствует правовой позиции Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области Лужский отдел, изложенной в письме от 19.02.2015 N 1/12-230. Представленные на государственную регистрацию документы при их оценке в совокупности и взаимосвязи позволяли идентифицировать объекты, указанные в договоре купли-продажи.

Заявление ответчика о фальсификации договора купли-продажи и передаточного акта на том основании, что уточненная редакция договора купли-продажи и акта приема-передачи, по мнению ответчика, подписаны генеральным директором Никулиным Е.В. задним числом, после 07.04.2014, даты его освобождения с поста генерального директора ООО "Орбита", подлежит отклонению апелляционным судом в связи с невозможностью принять предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, незаявлением ответчиком ходатайства о назначении экспертизы.

Указанные доказательства подлежат оценке апелляционным судом наряду с другими представленными сторонами в материалы дела доказательствам, из которых безусловно следует, что при подписании договора воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка со всеми находящимися на нем объектами в пользу истца.

Вопреки доводам ООО "Орбита", в Управление для проведения регистрационных действий было представлено письмо ОАО "Банк "Санкт-Петербург" от 13.03.2014 N 232/00062 о согласии на реализацию (с сохранением обременения в пользу банка) объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Луга, ул. Свободы, д. 42, являющихся предметом залогам по кредитным договорам от 17.08.2010 N 0032-10-01111 и от 28.12.2011 N 000-11-05874.

Учитывая изложенное, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данным в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск подлежит удовлетворению, поскольку факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права доказан материалами дела.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2014 по делу N А56-40159/2014 отменить.

Удовлетворить требования общества с ограниченной ответственности "Торговый Дом "ПАРНАС" о государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Орбита" к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ПАРНАС" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2014 на недвижимое имущество:

- здание котельной, расположенное по адресу: Ленинградская область, г.Луга, ул.Свободы, д.42, кадастровый (или условный) номер 47-78-23/024/2008-160, площадь -427,5 кв.м, инв. N 3673, лит.Д, этажность: 2-этажный, назначение объекта -нежилое;

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орбита" (адрес: Россия 199004, Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия д.36,корп.2,лит А, ОГРН: 1024702090588) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ПАРНАС" (адрес: Россия 194292, Санкт-Петербург, пер. 8-й Верхний, д. 4, ОГРН: 1027801575670) 4000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева
О.Р. Старовойтова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.