Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. N 14АП-11799/14

г. Вологда

27 марта 2015 г.

Дело N А13-9556/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Журавлева А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Малиновой О.А.,

при участии от жилищного кооператива "Мираж" Суслова И.С. по доверенности от 17.11.2014, от муниципального образования "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды Красильниковой Е.В. по доверенности от 13.02.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2014 года по делу N А13-9556/2014 (судья Попова С.В.),

установил:

жилищный кооператив "Мираж" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Псковская, 12а-51; ОГРН 1033500052190, ИНН 3525051956; далее - ЖК "Мираж", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Вологда" (далее - МО "Город Вологда") в лице Администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный Мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) о взыскании 154 549 руб. 37 коп., в том числе 102 713 руб. 85 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества за период с декабря 2013 года по август 2014 года, 51 835 руб. 52 коп. задолженности за капитальный ремонт жилого дома за период с января 2013 года по август 2014 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лабиринт" (место нахождения: 160004, г. Вологда, ул. Маяковского, д. 49; ОГРН 1123525015822; ИНН 3525287736; далее - ООО "Лабиринт").

Решением суда от 20.11.2014 с МО "Город Вологда" в лице Администрации за счет казны муниципального образования в пользу ЖК "Мираж" взыскана задолженность в размере 154 549 руб. 37 коп., а также 4376 руб. 08 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с вынесенным решением не согласилась, обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить. Доводы апеллянта сводятся к следующему. Между Администрацией и ООО "Лабиринт" 25.12.2006 заключен договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности, предусматривающий содержание арендованного имущества. По мнению апеллянта, Администрация, передавая нежилое помещение в аренду, фактически передала арендатору право пользования, в том числе и на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Полагает, что расходы за содержание общего имущества дома должны быть взысканы с арендатора. Указывает, что между Администрацией и ЖК "Мираж" отсутствуют какие-либо договорные отношения по вопросу оплаты услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; Кооперативом не представлено доказательств вручения Администрации счетов на оплату данных услуг.

В заседании суда представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней.

Представитель ЖК "Мираж" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте разбирательства дела, в суд своих представителей не направило, в связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в ихего отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации от 17.08.1992 N 1247 ЖК "Мираж" осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Псковская, д. 12а.

Решением от 15.05.2013 общего собрания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 12а, утвержден тариф на содержание и ремонт мест общего пользования с 01.07.2013 в размере 15 руб. 50 коп. за 1 кв.м в месяц.

Решением от 18.01.2008 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Псковская, д. 12а, утвержден тариф по капитальному ремонту жилого дома с 01.08.2008 в размере 3 руб. 52 коп. за 1 кв.м в месяц.

Судом установлено, что на первом этаже вышеуказанного многоквартирного жилого дома находится нежилое помещение площадью 736,3 кв.м., принадлежащее на праве собственности МО "Город Вологда". Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 20) и апеллянтом не оспаривается.

Указанное нежилое помещение площадью 736,3 кв.м. передано по договору аренды от 25.12.2006 N 61/3 (с дополнительными соглашениями от 20.04.2007, 22.09.2007, 20.11.2007, 20.02.2009, 20.05.2011, 17.12.2012, 15.09.2014) ООО "Лабиринт" на срок с 01.12.2006 по 01.12.2021.Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Кооператив, ссылаясь на то, что МО "Город Вологда" не участвует в расходах на содержание и ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел их обоснованными.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 37 указанного Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив) (статья 155 ЖК РФ).

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспорено то, что спорное нежилое помещение находится в муниципальной собственности.

При этом довод подателя жалобы о том, что обязанность по уплате общедомовых расходов и коммунальных услуг лежит на арендаторе помещений, суд апелляционной инстанции считает ошибочным.

ЖК РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации, а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения.

Однако норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах, указанный Кодекс не содержит.

Как верно отмечено судом первой инстанции имеющиеся в пункте 10.25 договора аренды условия об обязанности арендатора производить оплату эксплуатационных расходов на основании заключенных договоров с управляющей организацией не могут служить основанием для взыскания задолженности с арендатора, поскольку договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед ЖК "Мираж" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, заключен не был.

Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу Кооператива обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.

Договор аренды, на который ссылается ответчик, Кооператив не подписывал, и, соответственно, он не предусматривает его права требовать оплаты коммунальных услуг с арендатора.

Таким образом, МО "Город Вологда" в лице Администрации является надлежащим ответчиком по данному делу.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В спорный период истец фактически осуществлял функции управления многоквартирным жилым домом и оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом отсутствие заключенного с ответчиком договора не означает в данном случае отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами истца в силу расположения в многоквартирном доме находящегося в его собственности помещения. Обязанность по участию в содержании и ремонте общего имущества дома не поставлена законодательством в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора.

Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме исходя из специфики таких помещений в составе единого дома является потребителем указанных услуг, оказываемых организацией, обслуживающей дом.

Согласно части 8 статьи 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Из материалов дела следует, что решением общего собрания ЖК "Мираж" от 15.05.2013 утвержден тариф на содержание и ремонт мест общего пользования с 01.07.2013 в размере 15 руб. 50 коп. за 1 кв.м в месяц и решением общего собрания собственников ЖК "Мираж" от 18.01.2008 утвержден тариф по капитальному ремонту жилого дома с 01.08.2008 в размере 3 руб. 52 коп. за 1 кв.м. в месяц.

Данные решения общего собрания в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Факт оказания истцом услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за спорный период и факт наличия задолженности ответчика в размере 154 549 руб. 37 коп. подтверждены материалами дела. Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательств того, что в названный период услуги истцом не оказывались или оказывались ненадлежащим образом, ответчиком не представлено.

Таким образом, задолженность за содержание и ремонт общего имущества, а также за капитальный ремонт в указанном размере подлежит взысканию с МО "Город Вологда" в лице Администрации.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 ноября 2014 года по делу N А13-9556/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Л.Ф. Шумилова

Судьи

О.Н. Виноградов А.В. Журавлев