Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. N 15АП-1660/14

город Ростов-на-Дону

27 марта 2015 г.

дело N А32-9605/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-9605/2013

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "СТАНК",

при участии в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "КЦРРОТ"

о взыскании 1 979 173,65 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "СТАНК"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - Управление Росимущества в Краснодарском крае, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "СТАНК" (далее - ООО ПК "СТАНК", общество) о взыскании 1 979 173,65 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 за период с 10.03.2009 по 04.07.2012.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "КЦРРОТ".

Определением суда от 30.07.2013 к производству для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление ООО ПК "СТАНК" о взыскании с Управления Росимущества в Краснодарском крае 84 952,53 руб. убытков.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2013 с общества в пользу управления взыскано 1 153 854,54 руб. неосновательного обогащения за период с 02.04.2010 по 04.07.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований управления отказано. Встречный иск общества оставлен судом первой инстанции без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что факт пользования обществом спорным земельным участком подтверждается нахождением на нем принадлежащего обществу объекта недвижимости. Используя спорный земельный участок, ответчик сберег денежные средства, которые должен был оплатить в качестве арендной платы. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает общество от обязанности оплачивать пользование земельным участком. Размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения установлен судом исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком. Договор аренды от 28.04.2000 прекратил свое действие в отношении спорного земельного участка, в связи с чем на него не распространяется условие договора о размере арендной платы. Бездействие управления, выразившееся в длительном уклонении от предоставления обществу спорного земельного участка в собственность, обществом в судебном порядке не обжаловано. Представленный обществом расчет убытков носит предположительный характер и не подтвержден документально.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СТАНК" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 17.12.2013 отменить, в удовлетворении иска управления отказать, встречный иск - удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что после приобретения объекта недвижимости 30.12.2005 к ООО "СТАНК" перешло право аренды на земельный участок под указанным объектом по договору, заключенному предыдущим собственником. С момента регистрации права общества на приобретенный объект недвижимости договор аренды N 4300006732 от 28.04.2010 стал договором аренды со множественностью лиц. Судебными актами по делу N А32-8602/2007 подтверждается наличие у общества договорных отношений по договору аренды от 28.04.2000 N 4300006732. С заявлением о приобретении земельного участка в собственность общество обратилось 03.07.2007. Распоряжение о предоставлении обществу в собственность земельного участка принято управлением Росимущества только 17.04.2012, договор купли-продажи заключен 04.05.2012, право собственности общества на земельный участок зарегистрировано 05.07.2012. Поскольку в период с 03.07.2007 по 04.07.2012 общество было вынуждено пользоваться земельным участком и платить арендную плату согласно п. 3.1 договора аренды от 28.04.2000 N 4300006732, у общества возникли убытки в виде суммы арендной платы за период вынужденного пользования земельным участком. С расчетом иска общество не было ознакомлено. Судом первой инстанции принято уточнение исковых требований Росимущства в Краснодарском крае, не оформленное надлежащим образом. Истцом не были выполнены требования суда по представлению контррасчета исковых требований ООО ПК "СТАНК". Представитель общества был лишен возможности ознакомиться с материалами дела для представления пояснений относительно требований истца. Суд неправомерно отклонил ходатайства ООО ПК "СТАНК" об отложении судебного заседания, об уточнении исковых требований. Платежи за пользование земельным участком вносились ОАО "Краснодарсельмаш" пропорционально размеру занимаемого объектом недвижимости земельного участка. Истцом применен неверный способ расчета неосновательного обогащения. Отчет об оценке N ОФ-03/06-12/7 составлен с нарушением Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Размер арендной платы в отчете оценщика за один год составляет стоимость земельного участка, по которой он был продан обществу за два месяца до составления отчета.

Определением от 16.06.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции в связи с нарушением судом первой инстанции процессуальных норм, выразившемся в неуведомлении третьего лица - ООО "КЦРРОТ" как о начавшемся судебном процессе, так и о времени и месте судебных заседаний по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, мэрия города Краснодара (арендодатель) и ОАО "Краснодарсельмаш" (арендатор) заключили договор аренды от 28.04.2000 N 4300006732 земельного участка общей площадью 263978, 85 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0403017:006, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Сормовская, 3 сроком на 49 лет в целях эксплуатации зданий и сооружений завода.

Общая сумма ежегодной арендной платы в год установлена 798 272,04 руб. (пункты 3.1 - 3.3 договора).

ООО ПК "СТАНК" по договору купли-продажи недвижимости от 27.12.2005, заключенному с ОАО "Краснодарсельмаш", приобрел нежилое здание - склад N 1, литера Щ, общей площадью 1619,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, 3. Право собственности общества на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2005 серии 23-АА N 583274.

Указанный объект недвижимости расположен на арендуемом ОАО "Краснодарсельмаш" земельном участке общей площадью 263978, 85 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0403017:006.

В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:006 на основании соглашения от 25.10.2006 администрация муниципального образования город Краснодар передала в полном объеме права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.04.2000 N 4300006732 (N 7700000466). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с распоряжением Управления Росимущества в Краснодарском крае от 31.12.2008 N 1733-р утвержден раздел земельного участка из земель населенных пунктов площадью 263978,85 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0403017:6 (ранее - 23:43:0403017:006), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3, в результате которого образовано 23 земельных участка, в том числе земельный участок площадью 2016 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 для эксплуатации склада (литера Щ).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053, площадью 2016 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации строения литера Щ, поставлен 19.12.2008 на государственный кадастровый учет.

На основании распоряжения Управления Росимущества в Краснодарском крае от 17.04.2012 N 265-р с обществом заключен договор купли-продажи вышеназванного земельного участка от 04.05.2012 N 77/00474, послуживший основанием для государственной регистрации 05.07.2012 права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 (выписка из ЕГРП от 20.08.2012 N 23-23-01/208/2012-2405).

По заявлению общества управлением в его адрес направлен расчет суммы за фактическое пользование земельным участком за период с 29.12.2005 по 15.06.2012, который произведен истцом на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы за фактическое использование земельного участка N ОФ-03/06-12/7.

Полагая, что у общества возникло неосновательное обогащение за фактическое пользование указанным земельным участком до момента его приобретения в собственность, управление направило в адрес ответчика претензионное письмо от 09.07.2013 N 09-10/8829 с требованием погасить задолженность в добровольном порядке.

Неоплата обществом задолженности за фактическое пользование земельным участком послужила основанием для обращения с иском в суд.

Полагая, что в результате длительного нерассмотрения управлением заявления о предоставлении земельного участка в собственность, общество понесло убытки, ООО ПК "СТАНК" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса и пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предложено учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (часть 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках настоящего дела управление просит взыскать с общества в качестве неосновательного обогащения плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0403017:1053, начисленную за период с 10.03.2009 по 04.07.2012.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, с момент регистрации прав ООО ПК "СТАНК" на объект недвижимости - склад N 1, литер Щ (свидетельство о регистрации права от 30.12.2005 серии 23-АА N 583274), к нему перешли права и обязанности ОАО "Краснодарсельмаш" по договору аренды от 28.04.2000 N 4300006732 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:6, занятой указанным объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 798 272,04 руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с решениями (постановлениями) органа местного самоуправления, устанавливающего размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы.

На основании соглашения от 25.10.2006 права и обязанности арендодателя по вышеназванному договору аренды перешли к Управлению Росимущества по Краснодарскому краю.

Распоряжением Управления Росимущества по Краснодарскому краю от 31.12.2008 N 1733-р произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:6. В распоряжении указано на необходимость внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка от 28.04.2000 N 7700000466, заключенный с ОАО "Краснодарсельмаш".

На основании указанного распоряжения сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 с разрешенным использованием - для эксплуатации здания литер Щ.

Дополнительным соглашением от 30.03.2009 в договор аренды от 28.04.2000 внесены изменения в части предмета аренды (земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0403017:1050 и 23:43:0403017:1064) и ставки арендной платы (18,66 руб./кв.м).

Таким образом, с момента заключения названного дополнительного соглашения земельный участок под принадлежащим ответчику объектом недвижимости (кадастровый номер 23:43:0403017:1053) был исключен из предмета аренды. Следовательно, ставка арендной платы, установленная данным договором, не подлежит применению к отношениям сторон.

При этом договором купли-продажи недвижимости от 27.12.2005 предусмотрено, что право аренды на соответствующую часть земельного участка площадью 7 840 кв.м. подлежит оформлению в установленном законодательством порядке. Однако правоотношения по использованию ответчиком соответствующей части земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в установленном порядке не оформлены.

Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 не освобождает общество от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

На основании положений пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества ответчик является пользователем земельного участка и, несмотря на отсутствие между сторонами заключенного договора аренды, обязан оплачивать пользование землей в размере, соответствующем сбереженной им арендной платы.

Учитывая доказанность использования ООО ПК "СТАНК" спорного земельного участка, отсутствие оплаты за такое пользование, а также недоказанность ответчиком того обстоятельства, что в данном случае пользование должно было оплачиваться по иной цене, требование управление о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" является обоснованным.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что арендная плата уплачивалась обществу "Краснодарсельмаш" пропорционально размеру занимаемого принадлежащим ответчику объектом недвижимости земельного участка, не принимается апелляционным судом как не основанная на документальных доказательствах.

Кроме того, обращаясь в управление с письмом о предоставлении расчета платы за фактическое пользование земельным участком, ответчик указывает период фактического пользования - с момента приобретения объекта недвижимости по договору купли-продажи от 27.12.2005 и до настоящего времени. Сведений о внесении платы за пользование земельным участком обществу "Краснодарсельмаш" ответчик в данном письме не указывает (т. 1 л.д. 17).

Довод ответчика о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости размера арендной платы N ОФ-03/06-12/7 Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки подлежит отклонению, как необоснованный. Противоречий в выводах эксперта судебной коллегией не установлено.

С учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения за период с 10.03.2009 по 02.04.2010, о котором заявлено ответчиком, сумма неосновательного обогащения за период с 02.04.2010 по 04.07.2012 составляет 1 153 854,54 руб. Представленный управлением расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.

В рамках настоящего дела ООО ПК "СТАНК" заявлено встречное исковое требование о взыскании с Управления Росимущества в Краснодарском крае убытков в виде платы за фактическое пользование земельным участком за заявленный управлением период ввиду длительного непредставление земельного участка в собственность обществу.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки подлежат взысканию судом при условии представления истцом доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком виновных действий (бездействия), в результате которых нарушены положения закона, явившихся необходимой и достаточной причиной несения заказчиком убытков, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Следовательно, возмещению подлежат только реально понесенные убытки.

Между тем, судебной коллегией установлено, что плата за фактическое пользование ООО ПК "СТАНК" с момента приобретения находящегося на нем объекта недвижимости не вносилась. Доказательств обратного обществом не представлено, следовательно, реальность убытков не доказана.

В качестве противоправных действий, повлекших возникновение у общества убытков, управлению вменяется непредставление земельного участка на основании заявления общества от 03.07.2007.

Между тем, на момент обращения общества с указанным заявлением земельный участок под принадлежащим обществу объектом недвижимости не был выделен. Общество в заявлении просило выделить земельный участок и предоставить его в собственность (т. 1 л.д. 150).

На основании заявления общества Управлением Росимущества в Краснодарском крае администрации г. Краснодара поручено произвести работы по формированию земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:0006.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 под принадлежащим истцу объектом сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.12.2008, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровой выпиской (т. 1 л.д. 95).

На основании распоряжения от 17.04.2012 N 265-р управление и общество заключили договор купли-продажи спорного земельного участка от 04.05.2012 N 77/00474, послуживший основанием для государственной регистрации 05.07.2012 права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053.

Таким образом, обществом не доказана совокупность условий для взыскания убытков, что влечет отказ в удовлетворении встречных исковых требований.

В абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2013 по делу N А32-9605/2013 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "СТАНК" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае 1 153 854,54 руб. неосновательного обогащения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "СТАНК" в доход федерального бюджета 24 538,55 руб. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко