Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2015 г. N 15АП-3284/15

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2015 г.

дело N А32-16993/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.01.2015 по делу N А32-16993/2014 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ИНН 2320134575, ОГРН 1052311743440)

при участии третьего лица Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.03.2007 N 4900004125 за период с 01.01.2013 по 31.03.2014 в размере 1346301, 37 руб., пени по состоянию на 24.03.2014 в размере 123361,16 руб., расторжении договора аренды от 15.03.2007 N 4900004125.

Определением от 20.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Решением от 26.01.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Мотивируя решение, суд указал, что материалами дела подтверждается отсутствие задолженности у ответчика перед истцом. Кроме того, дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи, будучи реестровым собственником земельного участка, и ООО "Зодчий" изложили условия договора аренды спорного земельного участка в новой редакции, продлив срок действия договора до 04.03.2016. Суд также указал, что согласно представленной выписке из ЕГРП в отношении спорного земельного участка зарегистрированы права дольщиков, в связи с чем расторжение договора повлечет невозможность реализации прав граждан и исполнение обязательств перед ними.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 26.01.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в соответствии со ст. 57 Конституции Российской Федерации, ст. 606 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. 1 Закона РФ "О плате за землю", любое использование земли, в том числе аренда, в Российской Федерации является платным. Заявитель ссылается на нормы ст. 452 ГК РФ, полагает, что администрацией правомерно заявлено требование о расторжении спорного договора аренды. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ответчика 09.08.2013 была направлена претензия N 15579/02-05-16 с предложением о погашении задолженности по арендной плате в разумные сроки, а также 24.08.2013 направлена претензия N 16555/02-05-16 о явке арендатора в департамент в срок до 13.09.2013 для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Однако, ответа арендатора на данные обращения получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды ответчик не явился. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От третьего лица поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края просит обжалуемый судебный акт оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и МУП г. Сочи "Корпорация развития Сочи" был заключены договор аренды от 15.03.2007 N 4900004125 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:0074 для строительства многоквартирного жилого дома.

Договором уступки прав и обязанностей от 30.06.2007 все права арендатора по договору 15.03.2007 N 4900004125 переданы обществу.

Как следует из искового заявления, у общества образовалась задолженность за период пользования участком с 01.01.2013 по 31.03.2014.

В адрес ООО "Зодчий" направлено письмо с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Ответ на претензию истцу не поступил, что послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с правилами ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

Истцом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2013 по 15.12.2014, согласно которому у ответчика отсутствует задолженность за период взыскания с 01.01.2013 по 31.03.2014 (л.д. 251, т. 1).

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 28.05.2014 N 3, 06.06.2014 N 11, от 15.08.2014 N 34, от 15.08.2014 N 33, от 22.12.2014 N 54, согласно которым задолженность по арендной плате полностью погашена (л.д. 252-256, т. 1).

Как следует из обжалуемого судебного акта, представитель администрации г. Сочи в судебном заседании обозрел данные платежные поручения, факт погашения задолженности в полном объеме не отрицал.

Судом установлено, что администрацией взыскивается задолженность в размере 1 346 301 рубль 37 копеек за период 01.01.2013-31.03.2014, а также пеня в размере 123 361 рубль, тогда как представленными платежными поручениями эта сумма покрывается полностью.

Таким образом, в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы и пени судом первой инстанции правомерно отказано.

Истец просит расторгнуть договор аренды от 15.03.2007 N 4900004125 земельного участка в связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с нормой ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе поставить вопрос о расторжении договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) содержатся следующие разъяснения.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено судом, взыскиваемая истцом в рамках настоящего дела задолженность и пеня, погашены ответчиком.

Согласно представленной выписке из ЕГРП от 24.10.2013 N 19/344/2013-232 в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:74 и объекта строительства на нём зарегистрированы права участников долевого строительства (Макаров Александр Владимирович, Орлов Эдуард Анатольевич, Вакулко Анатолий Георгиевич, Ваулин Борис Иванович, Катков Михаил Вячеславович, Мотузова Наталья Анатольевна, Кирпа Игорь Александрович, Ефимов Максим Константинович, Тарасова Татьяна Анатольевна, Бусыгина Татьяна Николаевна, Короченский Дмитрий Анатольевич, Короченский Анатолий Иванович, Бабичев Антон Александрович, Климова Марина Владимировна, Талалаев Александр Анатольевич, Цибуля Петр Иванович, Патратий Валерий Михайлович, Товаров Григорий Георгиевич, Орешин Юрий Николаевич, Лебедева Ольга Валерьевна, Ваулин Борис Иванович), связи с чем, расторжение такого договора повлечет невозможность реализации прав указанных граждан и, как следствие, нарушение прав физических лиц-дольщиков.

Аналогичная правовая позиция изложена судами по схожему спору в рамках дела N А32-30733/2012.

Кроме того Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края также считает, что в условиях обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка в первоначальном состоянии, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, а следовательно нарушение прав граждан.

Кроме того, следует учитывать, что дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи, будучи реестровым собственником земельного участка и ООО "Зодчий" изложили условия договора аренды спорного земельного участка в новой редакции, продлив срок действия договора до 04.03.2016.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2015 по делу N А32-16993/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева