Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 12АП-11215/14

г. Саратов

10 апреля 2015 г.

Дело N А06-5319/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.И. Антоновой,

судей С. А. Жаткиной, А. Ю. Никитина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

при участии:

- от открытого акционерного общества "Астраханводстрой" - Омарова Оксана Евгеньевна, по доверенности от 01.06.2014 года, выданной сроком на три года, паспорт обозревался; Окунь Геннадий Матвеевич, по доверенности от 01.04.2014 года, выданной сроком на один год, паспорт обозревался.

рассмотрев в судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: г. Саратов, улица Первомайская, 74

апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Астраханводстрой"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 октября 2014 года по делу N А06-5319/2013 (судья Э.Х. Токсамбаева)

по исковому заявлению Открытого акционерного общества "Астраханводстрой"

к Спиридоновой Зинаиде Владимировне

об истребовании из чужого незаконного владения 9/34 административного здания и передаче его по акту приема-передачи

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Астраханводстрой" обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Спиридоновой З.В. и Магомедовой Р.И. об истребовании из чужого незаконного владения Магомедовой Р.И. недвижимого имущества: пропускного пункта, литер "А", площадью 131,0 кв.м.; 25/34 административного здания, литер "Б", этаж 2, площадью 2089,5 кв.м., инвентарный номер 1-1950-9; главного корпуса, литер "В", площадью 5131,1 кв.м.; склада запчастей, литер "И", площадью 865,1 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62, и передаче его истцу по акту приема-передачи; об истребовании из чужого незаконного владения Спиридоновой З.В. 9/34 административного здания, литер "Б", расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62, и передаче его по акту.

В процессе рассмотрения настоящего спора истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования, а именно, истец просил истребовать из чужого незаконного владения Спиридоновой З.В. 9/34 административного здания, литер "Б", расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62, в том числе помещения первого этажа здания: помещение N 38 площадью 88,7 кв.м., помещение N 39 площадью 4,3 кв.м., помещение N40 площадью 6,9 кв. м, помещение N 41 площадью 2,6 кв. м., помещение N 42 площадью 26,0 кв. м., помещение N 43 площадью 8,2 кв. м., помещение N 44 площадью 9,0 кв.м., помещение N 45 площадью 3,4 кв. м., помещение N 46 площадью 7,3 кв.м., помещение N 47 площадью 6,3 кв.м., помещение N 48 площадью 7,4 кв.м., помещение N49 площадью 1,2 кв.м., помещение N50 площадью 9,5 кв.м., помещение N51 площадью 1,9 кв. м., помещение N52 площадью 2,2 кв.м., помещение N53 площадью 3,6 кв.м., помещение площадью 87,0 кв.м., помещение N 55 площадью 1,8 кв.м.; помещения второго этажа здания: помещение N 79 площадью 24,3 кв. м., помещение N 80 площадью 13,2 кв. м., помещение N 81 площадью 20,7 кв. м., помещение N82 площадью 28,2 кв. м., помещение N83 площадью 44,0 кв. м., помещение N84 площадью 21,4 кв.м., помещение N85 площадью 10,4 кв.м., помещение N 86 площадью 12,7 кв.м., помещение N 87 площадью 23,0 кв. м., помещение N 69 (коридор) площадью 76,9 кв. м.; лестничные клетки площадью 11,9 кв. м., и передаче его истцу по акту приема-передачи и отказался от исковых требований к Магомедовой Р.И. об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества: пропускной пункт, литер "А", площадью 131,0 кв.м.; 25/34 административного здания, литер "Б", этаж 2, площадью 2089,5 кв.м., инвентарный номер 1-1950-9; главный корпус, литер "В", площадью 5131,1 кв.м.; склад запчастей, литер "И", площадью 865,1 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62, и передаче его истцу по акту приема-передачи.

Судом уточненные требования ОАО "Астраханводстрой" приняты.

Определением арбитражного суда Астраханской области от 08.10.2013 года производство по делу в части требований ОАО "Астраханводстрой" к Магомедовой Р.И. прекращено.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2013 года, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 года, в иске ОАО "Астраханводстрой" отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2014 года решение арбитражного суда Астраханской области от 11.11.2013 года и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 года отменены и дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Астраханской области.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.10.2014 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения с соответствующей жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов арбитражного дела, 14 января 2010 года между Открытым акционерным обществом "Астраханводстрой", именуемым в дальнейшем "Продавец", и Магомедовой Р.И., именуемой в дальнейшем "Покупатель", заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 11), в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель принял в собственность и обязался оплатить стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Трусовский район, улица Советской Гвардии, 62 в составе:

-пропускной пункт, литер А, площадью 131,00 (сто тридцать одна целая) квадратных метров;

-административное здание, литер Б, площадью 2089,5 (две тысячи восемьсот девять целых пять десятых) квадратных метров;

-главный корпус, литер В, площадью 5131,1 (пять тысяч сто тридцать одна целая одна десятая) квадратных метров;

-склад запчастей, литер И, площадью 865,1 (восемьсот шестьдесят пять целых одна десятая) квадратных метров.

Государственная регистрация права собственности Магомедовой Р.И. на недвижимое имущество произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 06 апреля 2011 года (свидетельство о государственной регистрации права 30-АА N 580244).

08 июля 2011 года Магомедовой Р.И., именуемой в дальнейшем "Продавец", и Спиридоновой З.В., именуемой в дальнейшем "Покупатель", заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 12), в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель принял в собственность 9/34 доли административного здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, улица Советской Гвардии, 62, литер "Б", общей площадью 2089,5 (две тысячи восемьдесят девять целых пять десятых) квадратных метров.

Государственная регистрация права общей долевой собственности Спиридоновой З.В. на недвижимое имущество произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 12 августа 2011 года.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Астраханской области от 03 июня 2013 года по делу N А06-103/2013 договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 14 января 2010 года между Открытым акционерным обществом "Астраханводстрой" и Магомедовой Р.И. признан недействительным.

Ссылаясь на то, что Спиридонова З.В. без законных оснований владеет имуществом -9/34 административного здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, улица Советской Гвардии, 62, литер "Б", принадлежащим истцу на праве собственности, Открытое акционерное общество "Астраханводстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая требования истца, суд первой инстанции пришёл выводу об отсутствии доказательств недобросовестного поведения сторон либо злоупотребление правом. На данное указывает также то, обстоятельство, что истец 12 месяцев тому назад отказался от иска к Магомедовой Р.И. и имущество им до настоящего времени не получено (т.1 л.д.76).

Суд также пришёл к выводу о том, что Спиридонова З.В., совершая сделку по приобретению спорного имущества, при достаточной степени заботливости и осмотрительности не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения объектов недвижимости продавцом, а потому является добросовестным приобретателем.

Между тем с приведенными выводами суда нельзя согласиться.

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По правилам статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации различаются два вида незаконного владения чужой вещью по возмездной сделке (добросовестное и недобросовестное), предусматривающие различные правовые последствия. У недобросовестного приобретателя вещь может быть истребована собственником в любом случае. Добросовестность приобретателя не влияет на возможность удовлетворения судом виндикационного иска в случае выбытия спорного имущества из владения собственника помимо его воли. Добросовестным приобретателем признается фактический владелец вещи, который не знал и не мог знать о незаконности своего владения.

Исходя из общего принципа доказывания в арбитражном процессе в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом пункта 38 постановления N 10/22, добросовестный приобретатель должен доказать, что он получил имущество возмездно и при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Критериями добросовестности приобретателя являются степень его осведомленности или наличие у него возможности получить сведения о том, что лицо, действующее от имени продавца, не имеет права на отчуждение имущества. Наличие в соответствующем государственном реестре записи о праве собственности отчуждателя бесспорно не доказывает добросовестность приобретателя.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества их чужого незаконного владения" разъяснено, что, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству, и сама по себе не влечет недействительности сделки, однако может оцениваться как недобросовестное поведение сторон либо злоупотребление правом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 6132/08, пункт 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как видно из материалов дела, истец ссылался на приобретение ответчиком объектов недвижимого имущества по явно заниженной цене. Спорный объект недвижимости - 9/34 доли административного здания площадью 2 089,5 кв.м. продана Спиридоновой З.В. по цене 200 000 руб. В то время как при рассмотрении дела N А06-103/2013 балансовая остаточная стоимость реализованного по договору купли-продажи с Магомадовой Р.И. имущества определена в размере 3 045 534,60 руб.

Доказательства соответствия продажной цены рыночной стоимости имущества ответчик не представил.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от открытого акционерного общества "Астраханводстрой" поступило ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, поименованных в иске с учетом уточнений.

Определением суда от 30.12.2014 заявленное ходатайство удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость 9/34 административного здания, литер "Б", расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62 в составе: первый этаж здания - помещение N 38 площадью 88,7 кв.м., помещение N 39 площадью 4,3 кв.м., помещение N40 площадью 6,9 кв. м, помещение N 41 площадью 2,6 кв. м., помещение N 42 площадью 26,0 кв. м., помещение N 43 площадью 8,2 кв. м., помещение N 44 площадью 9,0 кв.м., помещение N 45 площадью 3,4 кв. м., помещение N 46 площадью 7,3 кв.м., помещение N 47 площадью 6,3 кв.м., помещение N 48 площадью 7,4 кв.м., помещение N49 площадью 1,2 кв.м., помещение N50 площадью 9,5 кв.м., помещение N51 площадью 1,9 кв. м., помещение N52 площадью 2,2 кв.м., помещение N53 площадью 3,6 кв.м., помещение N54 площадью 87,0 кв.м., помещение N 55 площадью 1,8 кв.м.; помещения второго этажа здания: помещение N 79 площадью 24,3 кв. м., помещение N 80 площадью 13,2 кв. м., помещение N 81 площадью 20,7 кв. м., помещение N82 площадью 28,2 кв. м., помещение N83 площадью 44,0 кв. м., помещение N84 площадью 21,4 кв.м., помещение N85 площадью 10,4 кв.м., помещение N 86 площадью 12,7 кв.м., помещение N 87 площадью 23,0 кв. м., помещение N 69 (коридор) площадью 76,9 кв. м.; лестничные клетки площадью 11,9 кв. м. по состоянию на 08.07.2011?

По результатам экспертного исследования установлено, что рыночная стоимость 9/34 административного здания, литер "Б", расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62 в составе поименованных помещений по состоянию на 08.07.2011 составляет 5 396 178 руб.

Изложенное свидетельствует о том, что цена, по которой Спиридонова З.В. приобрела спорное помещение, на момент заключения сделки существенно отличалась от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Занижение стоимости отчуждаемого имущества почти в 27 раз на момент отчуждения имущества являлось очевидным.

Так, по мнению коллегии судей, заключая договор купли-продажи с Магомедовой Р.И., Спиридонова З.В. должно было быть известно, что рыночная стоимость реализуемого помещения, площадью 564 кв.м. не может быть равной 200 000 руб., тогда как указанные обстоятельства должны были вызвать у ответчика сомнения относительно реальной стоимости приобретаемого имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции полагает, что ответчик является недобросовестным приобретателем, поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества в рассматриваемом случае сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества - явно заниженная цена продаваемого имущества.

При этом наличие/отсутствие родственных отношений сторон сделок не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, как ошибочно на то указал суд в обжалуемом судебном акте.

Кроме того, следует отметить, что балансовая остаточная стоимость реализованных по договору купли-продажи объектов недвижимости составляла 3 045 534. 60 рублей, что явно превышает 2 % балансовой стоимости активов общества на момент совершения сделки (10 748 300 рублей).

Приобретая недвижимое имущество у Магомедовой Р.И., Спиридонова З.В. не приняла мер по получению сведений о правовой чистоте сделки, заключенной между ОАО "Астраханводстрой" и Магомедовой Р.И. на предмет соблюдения требований действующего законодательства (получения одобрения на совершение сделки общим собранием акционеров). Получив такую информацию до заключения договора купли- продажи. Спиридонова должна была усомниться в чистоте сделки, хотя бы по той причине, что имущество реализовано ОАО "Астраханводстрой" Магомедовой Р.И. за 500000 рублей, тогда как только остаточная балансовая стоимость в шесть раз превышает цену продажи.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требования истца в полном объеме, в связи с чем решение суда подлежит отмене с распределением судебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 06 октября 2014 года по делу N А06-5319/2013 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения Спиридоновой Зинаиды Владимировны 9/34 административного здания, литер "Б", расположенного по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 62, в составе помещений первого этажа здания: помещение N 38 площадью 88,7 кв.м., помещение N 39 площадью 4,3 кв.м., помещение N40 площадью 6,9 кв. м, помещение N 41 площадью 2,6 кв. м., помещение N 42 площадью 26,0 кв. м., помещение N 43 площадью 8,2 кв. м., помещение N 44 площадью 9,0 кв.м., помещение N 45 площадью 3,4 кв. м., помещение N 46 площадью 7,3 кв.м., помещение N 47 площадью 6,3 кв.м., помещение N 48 площадью 7,4 кв.м., помещение N49 площадью 1,2 кв.м., помещение N50 площадью 9,5 кв.м., помещение N51 площадью 1,9 кв. м., помещение N52 площадью 2,2 кв.м., помещение N53 площадью 3,6 кв.м., помещение N54 площадью 87,0 кв.м., помещение N 55 площадью 1,8 кв.м.; помещения второго этажа здания: помещение N 79 площадью 24,3 кв. м., помещение N 80 площадью 13,2 кв. м., помещение N 81 площадью 20,7 кв. м., помещение N82 площадью 28,2 кв. м., помещение N83 площадью 44,0 кв. м., помещение N84 площадью 21,4 кв.м., помещение N85 площадью 10,4 кв.м., помещение N 86 площадью 12,7 кв.м., помещение N 87 площадью 23,0 кв. м., помещение N 69 (коридор) площадью 76,9 кв. м.; лестничные клетки площадью 11,9 кв. в пользу Открытого акционерного общества "Астраханводстрой".

Взыскать со Спиридоновой Зинаиды Владимировны в пользу Открытого акционерного общества "Астраханводстрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и обеспечительным мерам в размере 15 000 руб., а также 2000 руб. по апелляционной жалобе и 15 000 руб. за проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Взыскать со Спиридоновой Зинаиды Владимировны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 34 980,89 руб.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "СПЕКТР" с депозитного счета суда апелляционной инстанции денежные средства в размере 15 000 руб. за проведение экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

С.А. Жаткина А.Ю. Никитин