Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 09АП-10688/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2015 г. N Ф05-7270/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

10 апреля 2015 г.

А40- 99652/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 10.04.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "28" января 2015 г.

по делу N А40-99652/2014, принятое судьей Денискиной Е.Г. (49-863),

по иску Департамента городского имущества г.Москвы

(ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ЗАО "2Н Компани" (ИНН 7731256949, ОГРН 1027700249510)

о взыскании штрафных санкций за использование земельного участка не по целевому назначению в нарушение условий договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильина Л. В. по доверенности от 30.12.2014;

от ответчика: Остапенко Ю.С. по доверенности от 30.11.2014;

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ к ЗАО "2Н Компани" о взыскании штрафных санкций по договору аренды о 05.07.2001 N М-01-018827 в размере 3 264 128,24 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор аренды земельного участка N М-01-018827 от 05.07.2001, заключенный с ответчиком, в рамках исполнения которого ответчиком допущено нецелевое использование земельного участка, в связи с чем, истец просит взыскать с ответчика штраф, предусмотренный п.7.3 договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его исковые требования.

Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между сторонами 05.07.2001 заключен договор аренды земельного участка N М-01-018827, предметом которого, в соответствии с п.1.1, является земельный участок площадью 2348 кв.м., относительно которого Арендатору устанавливается 693/1000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 1627 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, проспект Мира, вл. 33, корп.1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания: под административные цели - 0.1315 га, под торговлю непродовольственными товарами - 0.0312 га.

В соответствии с п. 1.3 договора границы участка установлены в натуре на местности) и закреплены межевыми знаками. Планы границ земельного участка (приложения 2 и 2а) являются составной и неотъемлемой частью Договора. Согласно п. 1.4. Договора аренды на момент заключения данного Договора на земельном участке расположено капитальное здание (10 этажей).

Договор заключен сроком на 10 лет (п. 2.1 Договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой регистрационного органа. Условия об арендной плате согласованны сторонами в разделе 3 договора, особые условия в разделе 4 договора, права и обязанности арендатора в разделе 5 договора.

В соответствии с п. 5.7. договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, надлежащим образом исполнить все условия Договора.

Пунктом 7.3 договора предусмотрена ответственность Арендатора в случае использования земельного участка не по целевому назначению в виде неустойки (штрафа) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии) по арендной плате за землю.

В связи с нарушением условий договора и в целях досудебного порядка урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлено письмо-уведомление исх. N ДГИ-И-137688/13 от 09.12.2013 (л.д.9-13, т. 1) с требованием об оплате штрафных санкций в сумме 3 264 128,24 руб., однако ответчик штрафные санкции не оплатил.

В качестве доказательства использования земельного участка не по целевому назначению, предусмотренному договором, Департаментом представлен в материалы дела акт обследования объекта недвижимости N 9011193/1 от 26.11.2013 г., составленный Госинспекцией по недвижимости (л.д. 28-30, т. 1) в котором зафиксировано, что нежилые помещения используются для размещения торгового центра, помещений общественного питания, офисы и подземной авто парковки.

Ответчик является собственником помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, проспект Мира, 33 корпус 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.11.2000, от 29.10.2009 (т.1, л.д. 66-68). По указанному адресу находится многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию в 1997 году.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. КЛАССИФИКАТОР ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Таким образом, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Положения названной статьи непосредственно вытекают из такого принципа земельного законодательства, как деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий.

Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами. Так, порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1.1 договора аренды земельного участка от 05 июля 2001 года N М-01-018827 указано, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:030:49061 имеет категорию - земли населенных пунктов и предоставлен ЗАО "2 Н Компани" на условиях аренды для эксплуатации части здания: под административные цели - 0,1315 га, под торговлю непродовольственными товарами - 0,0312 га.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако правовая норма, содержащаяся в пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Между тем, общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из установленных видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время следует принять во внимание, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичный правовой подход содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года N 1756/13 и в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2015 года N А40-142419/13.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, пунктом 7.3 договора аренды, исходя из его буквального содержания, не предусмотрена ответственность за нарушение вида разрешённого использования земельного участка.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что акт обследования недвижимости от 26.11.2013 г. N 9011193/1, составленный Госинспекцией по недвижимости, не содержит конкретного описания выявленного нарушения, а также описания каким способом и в каком объеме установлен факт использования ответчиком помещений под торговый центр, помещений общественного питания, офисы и подземной автопарковки, что является недопустимым при решении вопроса о привлечении ответчика к ответственности за нарушение договорных обязательств.

Судебная коллегия также отмечает состоятельным вывод суда первой инстанции о том, что обязательства по аренде земельного участка прекратились с 01.03.2005 г. по основаниям, предусмотренным в законе.

Согласно частям 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. На момент введения в действие Жилищного Кодекса РФ земельный участок был сформирован.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110,49,150,176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "28" января 2015 г. по делу N А40-99652/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Н.И. Панкратова Е.Е. Кузнецова