Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 01АП-1263/15

14 апреля 2015 г.

Дело N А79-6286/2014

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стрельцовой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2015 по делу N А79-6286/2014, принятое судьей Новожениной О.А., по иску муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска" (ОГРН 1022100911139, ИНН 2124000310) к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" (ОГРН 1032128013488, ИНН 2128051193) с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики о признании договоров расторгнутыми и возврате имущества.

В судебном заседании приняли участие представители:

от муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска" - Фирсов А.В. на основании доверенности от 01.12.2014 N 2226 (сроком на 1 год), Лукиянов В.П. на основании доверенности от 18.08.2014 (сроком на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" - Смирнова И.Н. на основании доверенности от 12.01.2015 N 4 (сроком до 31.12.2015);

от Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики - Морнов А.С. на основании доверенности от 19.11.2014 N 1235 (сроком на 1 год).

Муниципальное унитарное предприятие "Коммунальные сети города Новочебоксарска" (далее - МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные технологии" (далее - ООО "Коммунальные технологии", ответчик) о признании расторгнутыми договоров целевой долгосрочной аренды объектов недвижимости N 1-КТ от 01.01.2008, N 2-КТ от 01.01.2008 и договора целевой краткосрочной аренды объектов недвижимости N 3 от 01.01.2008 с 05.05.2014, а также обязании возвратить имущество, полученное по указанным договорам, передав его по акту приема-передачи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска.

Решением от 30.01.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска", администрация города Новочебоксарска обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применение норм материального права

Оспаривая законность вынесенного решения, МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" указывает, что вывод суда о невозможности расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке и отсутствии права арендодателя на односторонний отказ от договора не соответствует обстоятельствам дела и противоречит нормам материального права. Указывает, что в соответствии с условиями договора, а также исходя из сформировавшейся судебной практики, арендодатель вправе отказаться от договора.

По мнению заявителя, суд пришел к необоснованному выводу о невозможности повышения арендной платы.

Администрация города Новочебоксарска в своей апелляционной жалобе полагает, что суд пришел к неверному выводу о том, что просрочка внесения арендной платы вызвана виновными действиями истца и третьего лица. Указывает, что дополнительные соглашения не были подписаны по вине ответчика. Кроме того, ответчик частично вносил арендные платежи истцу, что свидетельствует об осведомленности истца, кому необходимо вносить платежи.

Отметил, что спорными договорами предусмотрено право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть договоры, минуя условие о необходимости соблюдения претензионного порядка, так как спорными договорами не предусмотрен претензионный порядок.

Пояснил, что в соответствии с отчетом оценщика от 13.12.2013 N 02-372-13Ц установлена иная стоимость арендной платы, в связи с чем необходимость подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды и его государственная регистрация отсутствовали.

Представители заявителей апелляционных жалоб в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, дополнительно уточнив, что отношения по спорным договорам прекратились 11.09.2014, с момента получения ответчиком письма от 10.09.2014 N 1693 о повторном уведомлении об одностороннем расторжении договоров аренды и необходимости возврата имущества.

ООО "Коммунальные технологии" в отзыве на апелляционные жалобы просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска Чувашской Республики (арендодатель), МУП "УК в ЖКХ" (балансодержатель) и ООО "Коммунальные технологии" (арендатор) 01.01.2008 заключены договоры: N 1-КТ целевой долгосрочной аренды объектов недвижимости, N 2-КТ целевой долгосрочной аренды движимого имущества и N 3-КТ целевой краткосрочной аренды объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1.1 указанных договоров арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты имущество, указанное в приложениях N 1 к договорам.

Согласно пунктам 1.3 договоров N 1-КТ и N 2-КТ от 01.01.2008 срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2054 включительно; срок аренды по договору N 3-КТ от 01.01.2008 установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Передача имущества арендатору оформлена актами приема-передачи.

Пунктами 2.1 договоров предусмотрена обязанность арендодателя принимать от арендатора арендный доход; пунктами 2.2 договоров - обязанность балансодержателя принимать от арендатора арендные платежи (эксплуатационные расходы: амортизационные отчисления и налог на имущество).

Перечисление арендного дохода за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца; расчет размера арендного дохода приведен в приложении N 2 к договору и является его неотъемлемой частью (пункты 3.1.2, 3.1.3 договоров).

Затраты по содержанию арендуемого имущества включают: расходы по коммунальным услугам и техническому обслуживанию; эксплуатационные расходы балансодержателя за пользование имуществом (амортизационные отчисления, налог на имущество); затраты балансодержателя по техническому надзору и учету имущества. Размер эксплуатационных расходов балансодержателя за пользование имуществом и затрат по техническому надзору и учету имущества определяется в приложении N 3 к договору; расходы по коммунальным услугам и техническому обслуживанию имущества арендатор производит на основании договоров с соответствующими предприятиями.

В соответствии с пунктом 3 примечаний к приложениям N 2 к договорам аренды арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизованно цен и тарифов, применяемых при расчете арендного дохода, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики, нормативно-правовыми актами органов самоуправления г. Новочебоксарска, общих для всех арендаторов муниципального имущества г. Новочебоксарска.

Решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики N С 50-5 от 19.09.2013 "Об арендной плате" установлено, что к действующим договорам аренды движимого и недвижимого имущества размер годовой арендной платы устанавливается равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

24.10.2013 Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики принято решение N С 51-6 "О согласовании передачи функций и полномочий арендодателя", в соответствии с которым с 01.01.2014 функции и полномочия арендодателя муниципального имущественного комплекса тепловых сетей г. Новочебоксарска переданы МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска".

В соответствии с отчетом оценщика от 13.12.2013 была установлена новая стоимость арендной платы - 11 062 032 руб.

Письмом N 1473 от 19.12.2013 Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска направило в адрес МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" и ООО "Коммунальные технологии" дополнительные соглашения N N 9, 10, 11, 12 к договорам аренды N 1-КТ, N 2-КТ и N 3-КТ от 01.01.2008, а также копию отчета N 02-372-13Ц от 13.12.2013.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска 31.03.2014 обратилось в адрес ООО "Коммунальные технологии" с претензией N 0309, содержащей требование в срок до 10.04.2014 оплатить сумму задолженности по оплате арендного дохода в размере 2 255 007 руб. 68 коп. за период с января по март 2014 года, пени в размере 33 309 руб. 31 коп. за период с 01.01.2012 по 28.03.2014 в адрес МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска".

При этом, как следует из содержания претензии, сумма задолженности указана без учета увеличения с 01.01.2014 арендной платы на основании дополнительных соглашений к договорам аренды N 1-КТ, N 2-КТ, N 3-КТ от 01.01.2008, направленных в адрес ООО "Коммунальные технологии" 19.12.2013.

В свою очередь, ООО "Коммунальные технологии" обратилось к МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" с просьбой, изложенной в письме N 16-16/788 от 25.02.2014, представить полный отчет об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объектов теплосетевого хозяйства, находящихся в муниципальной собственности г. Новочебоксарска, т.к. по предварительным данным сведения, указанные в отчете, в значительной степени отличаются от результатов оценки, выполненной ранее тем же оценщиком, а величина арендной платы превышает ранее определенную величину.

Копия отчета N 02-372-13Ц от 13.12.2013, а также приложение N 3 к нему были направлены ответчику МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" письмами N 574 от 13.03.2014 и N 1043 от 21.05.2014, соответственно.

05.05.2014 МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" в адрес ООО "Коммунальные технологии" и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска направлены уведомления о расторжении договоров аренды N 1-КТ, N 2-КТ и N 3-КТ от 01.01.2008 в связи с нарушением пункта 6.2 договора, а именно - просрочкой внесения платежей, предусмотренных договором, более чем на 30 календарных дней.

В уведомлениях о расторжении договоров содержалась просьба подписать приложенные соглашения о расторжении договоров. При этом указано, что отказ от исполнения указанных требований, равно как и неполучение ответа на настоящее уведомление на момент истечения срока на передачу имущества, будут расценены как отказ от урегулирования вопроса во внесудебном порядке и послужит основанием для подачи иска в суд.

В ответах от 08.05.2014 на указанные уведомления от 05.05.2014 ООО "Коммунальные технологии" сообщило о своем отказе от расторжения договоров, поскольку по состоянию на 30.04.2014 (до получения уведомления о расторжении договоров) сумма долга погашена полностью.

Кроме того, ООО "Коммунальные технологии" оплатило пени за просрочку платежей по арендному доходу, а также затраты по содержанию арендуемого имущества.

Полагая, что спорные договоры расторгнуты с 05.05.2014 МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не достигли согласия о расторжении договоров и не расторгли договоры в судебном порядке, а также не предусмотрели в спорных договорах право сторон на расторжение договора путем отказа.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, в том числе, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Основанием для расторжения договоров аренды, по пояснениям истца, послужило нарушение ответчиком условий договора в части своевременной оплаты арендных платежей.

Согласно пунктам 6.2 договоров аренды N 1-КТ, N 2-КТ и N 3-КТ от 01.01.2008 в тех случаях, которые по договоренности сторон считаются существенными нарушениями договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом стороны установили, что существенным нарушением условий договора является просрочка внесения арендатором платежей, предусмотренных договором, более чем на 30 календарных дней, либо невнесение указанных платежей, а также неисполнение или несвоевременное исполнение условий договора по подпунктам з), и), р) пункта 2.3 договора и пункта 4.1 договора.

В соответствии подпунктом г) пункта 2.1 договоров арендодатель обязался в случае досрочного расторжения договора письменно предупредить об этом арендатора за 3 месяца.

В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Однако сами по себе ссылки истца на направление уведомлений от 05.05.2014, от 11.09.2014 об отказе от исполнения договора не дают оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.

При этом МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска" после направления уведомления от 05.05.2014 не заявило об оплате ООО "Коммунальные технологии" денежных средств за внедоговорное пользование предметом аренды.

Более того, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела документы, определил, что арендатор устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей до возбуждения производства по настоящему делу.

Довод истца о наличии оснований для расторжения договоров, приведенный со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25.01.2013), подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, как правильно указал суд первой инстанции, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга и не содержат указания на наличие у суда обязанности по расторжению договора в таком случае.

При этом следует отметить, что задолженность в соответствии с письмом Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска от 31.03.2014 должна быть погашена до 10.04.2014 и переведена на счет МУП "Коммунальные сети г. Новочебоксарска", что и было сделано арендатором.

Признается несостоятельной и ссылка заявителей апелляционных жалоб на изменение арендных платежей ввиду отсутствия документального подтверждения того.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 приложения N 2 к договору арендный доход может быть пересмотрен арендодателем в случаях изменения установленных централизованно величин и коэффициентов, применяемых при расчете арендного дохода и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Чувашской Республикой и нормативно-правовыми актами органов самоуправления города Новочебоксарска.

В данном случае, истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики N С 50-5 от 19.09.2013, которым размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом буквального толкования условий договоров (пункт 3 примечания к приложениям N 2) в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что договорами аренды изменение способа определения арендного дохода в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления в одностороннем порядке не предусмотрено. Механизм изменения сторонами не определен.

Расчет размера арендного дохода согласован сторонами в приложениях N 2 к договорам в виде конкретной формулы (методики) с использованием определенных коэффициентов.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Определение размера арендного дохода на основании рыночного отчета не является ни изменением составляющих формулы расчета, ни самой этой формулы. Определение размера арендного дохода на основании отчета об оценке представляет собой кардинальное изменение способа расчета арендного дохода и базируется на иных принципах определения стоимости аренды в сравнении с согласованными сторонами - в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Учитывая, что какого-либо увеличения цен и тарифов, базовых коэффициентов, применяемых при расчете арендного дохода, нормативными актами не производилось, изменение размера годового арендного дохода на 2014 год исходя из повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика, не влечет автоматического изменения размера арендной платы, а возможно только по соглашению сторон.

Таким образом, поскольку положения договоров аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендного дохода, утвержденной в качестве его условия, принятие Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики решения N С 50-5 от 19.09.2013 само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика в такой ситуации возможно только в порядке пунктов 7.3 договоров аренды - по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Ссылка заявителя на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу N А79-4130/2014 не может быть принята во внимание, ввиду различных обстоятельств дела. В вышеуказанном деле договор содержал условия о механизме изменения размера арендных платежей в одностороннем порядке.

Поскольку ответчик в разумный срок оплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Более того, стороны не достигли согласия о расторжении договоров и не расторгли договоры в судебном порядке, а также не предусмотрели в вышеназванных договорах право сторон на расторжение договора путем отказа, суд считает, что требование о признании договоров аренды расторгнутыми не основано на нормах права и удовлетворению не подлежит.

Кроме того, представленная в материалы дела переписка по согласованию условий договора (дополнительные соглашения; протоколы разногласий) и предъявление настоящего искового заявления о расторжении договоров аренды свидетельствуют о продолжении между сторонами арендных отношений после 05.05.2014.

Принимая во внимание, что оснований для вывода о прекращении арендных отношений в рамках спорных договоров в связи с односторонним отказом арендодателя от договоров аренды не имеется, отсутствуют основания и для удовлетворения требования истца о возврате переданного в соответствии с договорами аренды имущества на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не может быть признан обоснованным и дополнительный аргумент заявителя апелляционной жалобы об отказе от договора на основании уведомления от 11.09.2014.

Данное уведомление направлено уже в ходе судебного процесса. Просрочка внесения платежей произошла по вине арендодателя, о чем свидетельствует его письмо от 31.03.2014.

Как уже указывалось выше, на момент направления уведомления долг ООО "Коммунальные технологии" по арендным платежам погашен.

Кроме того, требование о возврате не основывалось на уведомлении от 11.09.2014.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Иные аргументы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.01.2015 по делу N А79-6286/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, муниципального унитарного предприятия "Коммунальные сети города Новочебоксарска" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова Е.Н. Наумова