Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2015 г. N 05АП-2562/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 августа 2015 г. N Ф03-2976/15 настоящее постановление отменено

г. Владивосток

17 апреля 2015 г.

Дело N А59-5382/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 14 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Венеция",

апелляционное производство N 05АП-2562/2015

на решение от 06.02.2015

судьи Ю.А. Дремовой

по делу N А59-5382/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Венеция" (ИНН 6501172643, ОГРН 1066501069359, дата государственной регистрации: 07.08.2006)

к индивидуальному предпринимателю Труш Николаю Михайловичу (ИНН 650103149272, ОГРНИП 304650108500121, дата государственной регистарции: 25.03.2004); индивидуальному предпринимателю Зайцеву Виктору Васильевичу (ИНН 650107065305, ОГРНИП 306650111800024, дата государственной регистарции: 28.04.2006),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Сахкапремстрой"; открытое акционерное общество "Сахалинская коммунальная компания"

об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут),

при участии:

от истца - Щепанский А.Д. по 15.09.2014 сроком действия на три года, паспорт, от индивидуального предпринимателя Труш Николая Михайловича - Шевченко К.Г. по доверенности от 26.11.2014 сроком действия на пять лет,

от индивидуального предпринимателя Зайцева Виктора Васильевича - Шевченко К.Г. по доверенности от 26.11.2014 сроком действия на два года, паспорт,

В судебное заседание не явились:

третьи лица, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Венеция" (далее - ООО "Венеция", истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Труш Николаю Михайловичу и Зайцеву Виктору Васильевичу об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), а именно, просит установить право ограниченного пользования (сервитут) на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:120, предоставив его ООО "Венеция" для проведения работ по ремонту и обслуживанию теплотрассы, предназначенной для теплоснабжения зданий, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, д. 24/5, право ограниченного пользования двумя частями этого участка площадью 444 кв.м. (часть N 1) и 491 кв.м. (часть N 2).

Определениями суда от 03.12.2014 и от 25.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: открытое акционерное общество "Сахалинская коммунальная компания" (далее - ОАО "СКК") и общество с ограниченной ответственностью "Сахкапремстрой" (далее - ООО "Сахкапремстрой").

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) уточнил исковые требования. Просил установить право ограниченного пользования (сервитут) на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:120, предоставив его ООО "Венеция" для проведения работ по ремонту и обслуживанию теплотрассы, предназначенной для теплоснабжения зданий, расположенных по адресу: Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, д. 24/5 и 24/6, право ограниченного пользования двумя частями этого участка: площадью 444 кв.м (часть N 1), необходимой для выполнения работ по ремонту и обслуживанию теплотрассы и площадью 491 кв.м. (часть N 2), необходимой для размещения строительной техники, привлекаемой на период выполнения работ по капитальному ремонту теплотрассы. Сервитут истец просил установить сроком на 10 лет. Оплату за сервитут просил установить в следующем размере: за часть участка площадью 444 кв.м., занятую теплотрассой и используемую для ее обслуживая и ремонта - в размере 1/3 от годовой ставки земельного налога для этой части земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311004:120; за часть земельного участка площадью 491 кв.м., используемую для размещения строительной техники, привлекаемой на период выполнения работ по капитальному ремонту теплотрассы, - в размере произведения 1/2 от дневной ставки земельного налога для этой части участка с кадастровым номером 65:01:0311004:120 и количества дней использования этой части участка для капитального ремонта. Данные уточнения были приняты судом первой инстанции

Решением от 06.02.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "Венеция" просит решение от 06.02.2015 отменить, в связи с неправильным применением норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов суда, имеющимся в деле доказательствам. Считает, что проходящая по участку ответчиков теплотрасса является единственной, по которой возможно осуществить центральное теплоснабжение принадлежащих истцу зданий. Вместе с тем, проведение капитального ремонта теплотрассы, является требованием ОАО "СКК". Полагает, что теплотрасса является принадлежностью здания, а следовательно права на нее перешли к истцу одновременно с переходом права собственности на здание. Таким образом, истец является законным владельцем теплотрассы, несмотря на отсутствие государственной регистрации права. Указывает на то, что предоставил суду достаточные доказательства, подтверждающие принадлежность ему теплотрассы. Кроме того, считает, что им доказаны все условия, требующиеся для установления права ограниченного пользования (сервитут).

В судебном заседании 14.04.2015 представитель ООО "Венеция" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Сахкапремстрой" доводы апелляционной жалобы поддержал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчиков и ОАО "СКК" на доводы апелляционной жалобы возразили, по основаниям, изложенным в письменных отзывах, решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, в собственности ООО "Венеция" находятся следующие объекты недвижимости:

- мастерские центрально-заготовительные, назначение нежилое, общая площадь 4553,5 кв.м., этаж 1, расположенные по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, 24/6 (номер и дата государственной регистрации права: 65-65-01/009/2007-005 от 13.03.2007, кадастровый номер объекта 65:01:0311004:202);

- административно-бытовой корпус центрально-заготовительных мастерских, назначение нежилое, общая площадь 571,8 кв.м., этажность 2, литер А, расположенные по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, 24/5 (номер и дата государственной регистрации права: 65-65-01/008/2010-362 от 26.03.2010, кадастровый номер объекта 65:01:0311004:135).

Данные объекты недвижимости находятся на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:33, местоположение: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, 24/6, разрешенное использование: мастерские центрально-заготовительные, находящийся у истца на праве аренды (договор аренды от 20.08.2008 N 11174, зарегистрирован 17.11.2009);

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:76, местоположение: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, 24/5, разрешенное использование: административно-бытовой корпус центрально-заготовительных мастерских, находящийся у истца на праве собственности (номер и дата государственной регистрации: 65-65-01/052/2012-650 от 03.09.2012

Из материалов дела следует, что указанные объекты недвижимости приобретены истцом на основании договоров купли-продажи от 01.02.2007 с ООО "Сахкапремстрой" (мастерские центрально-заготовительные) и от 15.03.2010 с индивидуальным предпринимателем Зайцевой Верой Ивановной (административно-бытовой корпус центрально-заготовительных мастерских)

Полагая, что теплотрасса является принадлежностью к объектам недвижимости, находящимся в собственности истца, ООО "Венеция" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пункт 2 статьи 274 ГК РФ устанавливает, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Частью 3 статьи 274 ГК РФ установлено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

По смыслу статьи 274 ГК РФ собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ при разрешении спора об установлении сервитута, суд должен, с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики соседнего земельного участка и при условии соблюдения действующего законодательства.

Поскольку сервитут в силу статьи 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что необходимость обременения спорного земельного участка сервитутом в пользу ООО "Венеция" отсутствует, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, исковые требования заявлены в отношении объектов недвижимого имущества: тепловых сетей. Последние, по утверждению истца, являются в силу статьи 135 ГК РФ принадлежностями к иным, принадлежащим истцу объектам недвижимости, приобретенных им на основании договоров купли-продажи от 01.02.2007 и 15.03.2010.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, для приобретения права собственности на недвижимое имущество необходимо соблюдение закона и иных правовых актов. При этом переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что теплотрасса не являлась предметом договоров купли-продажи от 01.02.2007 и от 15.03.2010 и не передавалась истцу в собственность.

Из договоров купли-продажи от 01.02.2007 и от 15.03.2010, а также передаточных актов к ним, не следует, что в цену договора помимо объекта недвижимости входила стоимость инженерных коммуникаций, включая тепловые сети. Кроме того, истцом не доказано, что вместе с объектами недвижимости ему передавались инженерные коммуникации, в частности теплотрасса, поскольку договоры не содержат и не свидетельствуют о передаче истцу права собственности на инженерные коммуникации, в том числе тепловые сети.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, документы, свидетельствующие о том, что спорные инженерные коммуникации предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости, принадлежащих истцу, и были переданы ему по указанным договорам купли-продажи, в материалы дела не представлены.

Таким образом, коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы и поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований считать истца собственником данной теплотрассы.

Кроме того, из договора купли-продажи от 01.06.2006, заключенного между ООО "Сахкапремстрой" и ИП Зайцевой В.И., относительно продажи объекта - административно-бытового корпуса центрально-заготовительных мастерских, впоследствии проданного истцу, и акта приема-передачи не следует, что вместе с объектами недвижимости передавалась теплотрасса. Из содержащегося в п.1.1. договора указания на продажу объекта со всеми инженерными сетями оборудованием и имуществом не следует, что именно спорная теплотрасса была продана.

Таким образом, из проведенного судом первой инстанции анализа последовательности перехода права собственности на объекты - мастерские центрально-заготовительные и административно-бытовой корпус центрально-заготовительных мастерских, не следует, что вместе с объектами недвижимости передавалась теплотрасса.

Следовательно, доказательства того, что бывшие собственники владели спорным имуществом и обладали правом на его отчуждение, отсутствуют.

Доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является регистрация права в ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Согласно пункту 1 статьи 17 указанного Федерального закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

К таким документам относятся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 94-ФЗ, а для объектов, введенных в эксплуатацию до вступления его в силу - акт приемки государственной приемочной комиссии, оформленный в соответствии со СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденный Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 г. N 84.

Согласно пункта 4.24 СНиП 3.01.04-87 приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведенной в обязательном Приложении N 5. Согласно пункта 7.1. указанного СНиП, законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения до предъявления их Государственной приемке принимаются приемочными комиссиями, назначаемыми заказчиком. Форма акта приемочной комиссии установлена в Приложении N 9 (пункт 7.4 СНиП).

В соответствии с пунктом 1.2 СНиП 3.05.04-85 "Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 31.05.1985 N 73, законченные строительством трубопроводы и сооружения водоснабжения и канализации следует принимать в эксплуатацию в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87.

Аналогичные положения содержат СНиП 3.05.05-84. "Технологическое оборудование и технологические трубопроводы", утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 07.05.1984 г. N 72, а также ранее действовавшие СНиП III-30-74. Часть III. Правила производства и приемки работ. Глава 30. Водоснабжение, канализация и теплоснабжение. Наружные сети и сооружения, утвержденные Госстроем СССР 21.03.1974.

Доказательств того, что теплотрасса принималась в эксплуатацию в установленном законом порядке с составлением соответствующих актов, материалы дела не содержат.

С учетом изложенных норм права, в условиях отсутствия информации о передаче спорного имущества (тепловых сетей) между собственниками по договорам купли-продажи, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, что истцом не доказано право собственности на теплотрассу, в целях ремонта которой он просит установить сервитут.

Толкование положений пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что право требования установить сервитут для обеспечения ремонта, эксплуатации и пользования недвижимым имуществом, принадлежит собственнику этого имущества, который не может обеспечить свои нужды, как собственника, без установления права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В случае, если истцом не представлено доказательств невозможности обеспечения его нужд как собственника недвижимого имущества без установления сервитута, заявленные требования об ограничении прав пользования не подлежат удовлетворению.

В материалы дела истцом не представлено убедительных и бесспорных доказательств отсутствия иной (без установления сервитута) объективной возможности обеспечения его интересов, связанных с обеспечением объектов теплоснабжением.

Напротив, согласно представленным в материалы дела документам, что также подтверждается представителем истца, имеется иная возможность обеспечения теплоснабжением объектов - мастерские центрально-заготовительные и административно-бытовой корпус центрально-заготовительных мастерских. Доказательством указанного факта является информационное письмо ОАО "СКК" от 14.01.2015.

Исследовав материалы дела, апелляционной коллегией установлено, что целью установления ограничения прав пользования соседним земельным участком является удовлетворение потребностей истца в обеспечении теплоснабжением принадлежащих ему объектов недвижимости. Капитальный ремонт и содержание проложенной к объектам истца теплотрассы, является одним из средств ее достижения. Таким образом, в условиях соблюдения действующего законодательства и принимая во внимание характеристики соседнего земельного участка, установление испрашиваемого сервитута не является единственной возможностью удовлетворения потребностей истца в обеспечении теплоснабжением принадлежащих ему объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований.

Поскольку истец не доказал, что является собственником недвижимого имущества, для использования которого требует установить сервитут, а также не представил бесспорных доказательств невозможности обеспечения нужд истца как собственника недвижимости без установления сервитута, апелляционная коллегия установила, что вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований установления сервитута является законным и обоснованным, а заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В целом доводы, приведенные Обществом в апелляционной жалобе, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получил правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 06.02.2015 по делу N А59-5382/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка