Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 г. N 11АП-3971/15

г.Самара

15 апреля 2015 г.

Дело N А55-28284/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Драгоценновой И.С., Семушкина В.С., при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:

от Акционерного коммерческого банка "Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк" (открытое акционерное общество) - представителя Балашовой Е.В. (доверенность от 30 апреля 2014 года),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Устинова О.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года),

от третьего лица: Мирзоян А.Р. - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 апреля 2015 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2015 года по делу N А55-28284/2014 (судья Агеенко С.В.), принятое по заявлению Акционерного коммерческого банка "Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк" (открытое акционерное общество) (ОГРН 1027739326757; ИНН 7701219266), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третье лицо: Мирзоян Арутюн Рафикович, г.Самара,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк "Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк" (открытое акционерное общество) (далее - АКБ "РОСЕВРОБАНК", банк, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) об отказе в выдаче закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проезд Днепровский/Литвинова, д.1/332 (сообщение от 02 октября 2014 года N 01/068/2014-595) и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проезд Днепровский/Литвинова, д.1/332.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мирзоян Арутюн Рафикович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2015 года решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в выдаче закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проезд Днепровский/Литвинова, д. 1/332, (сообщение от 02 октября 2014 года N 01/068/2014-595) признано незаконным. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи закладной объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, проезд Днепровский/Литвинова, д. 1/332.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, поскольку соглашение о внесудебном обращении взыскании на предмет залога должно быть нотариально удостоверено. По мнению Управления Росреестра по Самарской области, при отсутствии заключенного в установленном законом порядке соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, включение в закладную условия о внесудебном обращении взыскания на предмет залога противоречит закону.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления банка.

Представитель банка возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20 июня 2013 года между Мирзояном А.Р. (покупатель) и Шеффер Е.Э. (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита (далее - договор купли-продажи) нежилого помещения, назначение: нежилое, подвал поз. 1,2,34.35, этаж N 1 поз. 4-12, 12а, 13, 14, 54, 56, 59, 59а, 60-63, общей площадью 380,1 кв. м, по адресу: г.Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ул. Литвинова, д. 1/332. Недвижимость приобреталась Мирзояном А.Р. с использованием кредитных средств, предоставленных АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО), в соответствии с условиями кредитного договора N 76322-ИКО/13 от 20 июня 2013 года и дополнительного соглашения N 1 к указанному кредитному договору от 29 июля 2013 года (л.д.7-10, 25-40).

На основании ст.69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в связи с приобретением недвижимости с использованием кредитных средств на объект недвижимости возникла ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Управление Росреестра по Самарской области 09 августа 2013 года зарегистрировало переход права собственности на объект недвижимости к Мирзояну А.Р., а также ипотеку в силу закона в пользу АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 августа 2013 года 63-АЛ N 296546, а также выпиской из ЕГРП от 13 августа 2013 года N 01/027/2013-401 (л.д.19-20).

При этом судом первой инстанции установлено, что 30 декабря 2013 года с целью оптимизации процедуры обращения взыскания на предмет залога между АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО) и Мирзояном А.Р. подписано соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке. По условиям этого соглашения, обращение взыскания на заложенный банку в силу закона объект недвижимости и его реализация будет осуществляться без обращения в суд в соответствии с условиями соглашения (л.д.21-24).

В соответствии с условиями кредитного договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29 июля 2013 года банк и Мирзоян А.Р. обратились с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о выдаче закладной.

Сообщением от 02 октября 2014 года N 01/068/2014-595 заявителю отказано в выдаче закладной в связи с тем, что в договоре купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита, от 20.06.2013, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не предусмотрено, а также в связи с тем, что закладная, представленная на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, так как обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Регистрирующий орган считает, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно только по исполнительной надписи нотариуса.

Согласно п.1 ст.13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора.

Содержание закладной установлено в п.1 ст.14 Закон об ипотеке.

В силу пп.6 п.1 ст.14 Закона об ипотеке закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

При составлении закладной в нее могут быть включены также условия, не предусмотренные пунктом 1 указанной статьи.

Среди перечисленных в п.1 ст.14 Закона об ипотеке условий не упоминается об обязательности указания в закладной условия о возможности или невозможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Кроме того, закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В силу ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, в силу указанной статьи ГК РФ, удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя.

Согласно п.1 ст.55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.

В силу положений п.1.1 ст.9 Закона об ипотеке стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

В соответствии с п.2.1 ст.14 Закона об ипотеке в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

Таким образом, законодательство устанавливает обязанность включения в закладную условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если об этом было упомянуто в договоре об ипотеке.

Однако при этом суд первой инстанции делает вывод, что для включения условия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в закладную не является необходимым его наличие в договоре об ипотеке либо договоре, являющемся основанием возникновения ипотеки в силу закона, поскольку в соответствии с п.2 ст.14 Закона об ипотеке при составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п.1 ст.14 Закона об ипотеке.

По мнению суда первой инстанции, Закон об ипотеке позволяет включить в закладную условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже если такая возможность договором об ипотеке не предусмотрена.

При этом судом установлено, что дополнительным соглашением к договору купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита, от 23 июля 2013 года предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, который устанавливается отдельным соглашением. Указанное соглашение заключено сторонами 30 декабря 2013 года.

Кроме того, в силу п.2 ст.55 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 Закона об ипотеке.

На основании п.2 ст.56 и ст.59 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть осуществлено по соглашению залогодателя и залогодержателя путем проведения открытого аукциона организатором торгов.

Между залогодателем и залогодержателем заключено соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества, которое содержит необходимые положения и предусматривает реализацию предмета залога в виде публичных торгов путем проведения открытого аукциона организатором торгов в силу ст.59 Закона об ипотеке (п.2.2 соглашения).

В то же время ГК РФ и Закон об ипотеке предусматривают специальный случай, когда стороны договора о залоге приняли решение по соглашению сторон удостоверить договор нотариально.

Так, в силу п.6 ст.349 ГК РФ, если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Согласно абз.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Таким образом, ГК РФ и Закон об ипотеке предусматривает два различных варианта обращения взыскания во внесудебном порядке: 1) по договору об ипотеке (ипотеке в силу закона), зарегистрированном в установленном порядке; 2) по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариального договора ипотеки.

Согласно статье 55 Закона об ипотеке нотариально удостоверенный договор ипотеки требуется только, если обращение взыскание будет производиться на основании исполнительной надписи нотариуса и в порядке, установленном законодательством о нотариате и исполнительном производстве.

Иное толкование противоречит положениям ст.163 ГК РФ, согласно которой нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе.

При этом право выбора (по исполнительной надписи или без нее) принадлежит сторонам договора.

В рассматриваемом случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны соглашения и договора купли-продажи не предусмотрели нотариальную форму и необходимость обращаться к нотариусу для получения исполнительной надписи (ст. 10 Закона об ипотеке и ст.339 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах заявленные требования судом первой инстанции обоснованно удовлетворены.

Довод апелляционной жалобы о том, что соглашение о внесудебном обращении взыскании на предмет залога в обязательно порядке должно быть нотариально удостоверено, не принимается, поскольку противоречит нормам ГК РФ и Закона об ипотеке. При возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель также вправе заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, которое не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что при отсутствии заключенного в установленном законом порядке соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, включение в закладную условия о внесудебном обращении взыскания на предмет залога противоречит закону.

Действительно, в случае заключения соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога оно должно соответствовать форме, установленной законом для договора о залоге соответствующего имущества. При возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке. Соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке от 30.12.2013 изменяет и дополняет условия сделки об ипотеке в силу закона, зарегистрированной в установленном порядке, в связи с чем подлежит государственной регистрации.

Данные выводы основаны на разъяснениях, изложенных в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения. Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий (пункт 2 статьи 349 ГК РФ). Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге (пункт 2 статьи 23 Закона об ипотеке). При возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель также вправе заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога. В этом случае соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество заключается в форме, установленной законом для договора о залоге соответствующего имущества. При возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке.

Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации соглашения залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является самостоятельным основанием для отказа в выдаче закладной.

Вместе с тем в рассматриваемом случае в качестве основания отказа в сообщении Управления Росреестра по Самарской области об отказе в выдаче закладной на данные обстоятельства не указано (то есть основания оспариваемого отказа в выдаче закладной иные), в связи с чем суд первой инстанции правомерно оценивал законность именно тех оснований отказа в выдаче закладной, которые были указаны в сообщении Управления Росреестра по Самарской области об отказе.

Ссылка Управления Росреестра по Самарской области на то, что на регистрацию при обращении за выдачей закладной соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке не было представлено, не принимается, поскольку это соглашение заявителем было представлено суду первой инстанции и не могло быть проигнорировано им при вынесении решения по данному делу.

На основании изложенного решение суда от 11 февраля 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу регистрирующего органа - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на Управление Росреестра по Самарской области, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 февраля 2015 года по делу N А55-28284/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

И.С. Драгоценнова В.С. Семушкин