Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2015 г. N 09АП-9823/15

г. Москва

22 апреля 2015 г.

Дело N А40-152821/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой

судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.М. Ханиным

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Стратегия Технология Люди"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "02"февраля 2015 г. по делу N А40-152821/14

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стратегия Технология Люди"

(ОГРН 1027739618378, 117149, Москва, внутренний пр., д.8) об оспаривании решения ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Цынжаловская С.В. (по доверенности от 15.08.2014)

от заинтересованного лица: Бускин А.А. (по доверенности от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стратегия Технология Люди" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -ДИГМ, ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв.м., расположенного по адресу: ул.Бутырская, д.86 б (подвал, пом.II, комнаты 109, пом.III, комнаты 1-16), выраженный в уведомлении Департамента городского имущества г.Москвы от 08.09.14 за N 33-5-23930/14-(0)-0 и обязании Департамента городского имущества г.Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных ч.3.ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ по заключению с ООО "Стратегия Технология Люди" договора-купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением суда в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда ООО"Стратегия Технология Люди", обратилось с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указало, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права.

В судебном заседании апелляционного суда заявитель доводы жалобы поддержал, просил решении суда отменить, требования удовлетворить. Представитель ДИГМ возражал по доводам жалобы, мотивированной письменной правовой позиции по доводам жалобы не представил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. ст. 266,268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении суда первой инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между заявителем и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения находящегося в собственности города Москвы от 01.10.2003 N 3-662, в соответствии с которым заявитель принял во временное владение и пользование на праве аренды нежилое помещение площадью 185,8 кв.м (подвал, пом. III, ком. 1-16) по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86б, на срок до 30 сентября 2008 г. для размещения офиса. По дополнительному соглашению от 10.09.2008 срок аренды продлен до 1 октября 2013 г. После истечения срока аренды арендатор продолжил пользоваться имуществом, и договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 8.3 договора он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки помещения либо его части без согласования арендодателя и решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. 4 июня 2014 г. арендодатель отказался от договора на основании п. 8.3 по причине нарушения его условий арендатором: организация спальных мест, оборудование ванных комнат, несанкционированная перепланировка, уведомив арендатора письмом от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14, направленным по юридическому адресу арендатора и адресу аренды.

15 июля 2014 г. и 15 августа 2014 г. арендатор обращался в ДИГМ с заявлением о выкупе помещения. Рассмотрев обращение от 15.07.2014, ДГИМ отказал в приеме документов ввиду отсутствия их полного комплекта, о чем арендатор уведомлен письмом от 11.08.2014 N 33-5-20732/14-(0)-1.

Рассмотрев обращение от 15.08.2014, ДИГМ отказал арендатору в предоставлении преимущественного права (письмо от 08.09.2014 N 33-5-23930/14-(0)-0), т.к. в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора и правоотношения по договору будут прекращены по истечении трех месяцев после отправления обращения.

Не согласившись с отказом, арендатор обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения от 08.09.2014 N 33-5-23930/14-(0)-0 незаконным и обязании Департамент рассмотреть обращение и совершить действия по заключению договора.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что заявитель не соответствует критериям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ; в редакции последующих изменений и дополнений), а именно, спорное помещение не арендуется истцом на протяжении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, так как ответчик отказался от договора, заключенного на неопределенный срок по причине нарушения его условий арендатором. Отказ направлен заявителю до его обращения о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Стратегия Технологии Люди" является субъектом малого и среднего предпринимательства и относится к субъектам, которые могут обращаться в уполномоченный орган с заявлением об отчуждении арендуемого помещения в собственность при соблюдении порядка установленного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возложена на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из содержания уведомлении Департамента городского имущества г.Москвы от 08.09.14 за N 33-5-23930/14-(0)-0 следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения послужило направление уведомления от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14 о расторжении договора аренды 01.10.2003 N 03-00662/03. При этом Департамент указал, что правоотношения по аренде считаются прекращенными по истечении 3-месяцев с момента отправления уведомления.

Оценивая обстоятельство, связанное с расторжением договора аренды спорного имущества, и, как следствие, установление возможности либо невозможности в реализации арендатором предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 указанного Кодекса, в случае если договор считается продлившимся на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды от 01.10.2003 N 03-00662/03 ДИГМ направлено письменным уведомлением от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14 о расторжении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с требованием освободить занимаемое помещение и вернуть его арендодателю по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления. Данное письмо по истечении срока хранения в почтовом отделении связи возвращено ДИГМ.

Повторно отказ от договора по известным адресам ДИГМ истцу не направлялся. Принимая во внимание тот факт, что ДИГМ надлежащих доказательств получения " Стратегия Технологии Люди " уведомления от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14 не представлено и истец отрицал факт его получения, апелляционный суд, с учетом конкретных обстоятельств дела, приходит к выводу о несоблюдении ответчиком требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в материалах дела имеются платежные поручения об оплате арендных платежей истцом за период с июня по сентябрь 2014 г. Таким образом, " Стратегия Технологии Люди " соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.

При таких обстоятельствах, исходя из толкования положений Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ уполномоченный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению ООО " Стратегия Технологии Люди " о приобретении арендуемого имущества.

Выводы суда первой инстанции об одностороннем отказе от договора аренды и надлежащем выполнении ответчиком обязанности по извещению истца о таком отказе, противоречат фактическим обстоятельствам дела. Учитывая изложенное решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на ДИГМ.

Руководствуясь статьями 176, 266-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2015 года по делу N А40-152821/14 отменить.

Признать незаконным отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв.м., расположенного по адресу: ул.Бутырская, д.86 б (подвал, пом.II, комнаты 109, пом.III, комнаты 1-16), выраженный в уведомлении Департамента городского имущества г.Москвы от 08.09.14 за N 33-5-23930/14-(0)-0.

Обязать Департамент городского имущества г.Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных ч.3.ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ по заключению с ООО "Стратегия Технология Люди" договора-купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления постановления Девятого арбитражного апелляционного суда в законную силу.

Взыскать с Департамента городского имущества г.Москвы в пользу ООО "Стратегия Технология Люди" расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 5500 (пять тысяч пятьсот) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев Е.Б. Расторгуев