Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2015 г. N 11АП-643/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17 августа 2015 г. N Ф06-25583/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

21 апреля 2015 г.

Дело N А55-10541/2014

Резолютивная часть постановления объявлена: 15 апреля 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 21 апреля 2015 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Корнилова А.Б., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя - Латыпова Н.М., доверенность от 16 февраля 2015 г.,

от ответчика - Найдовский П.Е., доверенность от 29 декабря 2014 г. N 12-9289,

от третьих лиц:

от администрации Большечерниговского района Самарской области - извещен, не явился,

от ООО "Колос" - извещен, не явился,

от Министерства имущественных отношений Самарской области - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 декабря 2014 г. по делу N А55-10541/2014 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению Акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ИНН 6315395522, ОГРН 1066315051571), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

администрация Большечерниговского района Самарской области, с. Большая Черниговка, Самарская обл.,

общество с ограниченной ответственностью "Колос", п. Восточный, Большечерниговский район, Самарская обл.,

Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области (далее ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа от 24.02.2014 N 14/600/2014-65 в государственной регистрации права собственности ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" на объект недвижимого имущества - "Газопровод высокого, среднего и низкого давления, для газоснабжения поселка Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области протяженностью 21 051 м., расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, п. Восточный, с кадастровым номером 63:15:0000000:1824 и обязании Управления Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" на объект недвижимого имущества - "Газопровод высокого, среднего и низкого давления, для газоснабжения поселка Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области протяженностью 21 051 м. расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, п. Восточный, с кадастровым номером 63:15:0000000:1824.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 декабря 2014 г. по делу N А55-10541/2014 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области от 24.02.2014 N 14/600/2014-65 в государственной регистрации права собственности ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" на объект недвижимого имущества - "Газопровод высокого, среднего и низкого давления, для газоснабжения поселка Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области протяженностью 21 051 м., расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, п. Восточный, с кадастровым номером 63:15:0000000:1824. На ответчика возложена обязанность по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации права собственности ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" на объект недвижимого имущества - "Газопровод высокого, среднего и низкого давления, для газоснабжения поселка Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области протяженностью 21 051 м., расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, п. Восточный, с кадастровым номером 63:15:0000000:1824.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.01.2014 г. ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - газопровода высокого, среднего и низкого давления, для газоснабжения поселка Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области, протяженностью 21 051 м., расположенного по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, п. Восточный.

24.02.2014 сообщением N 14/600/2014-65 ответчик отказал Обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с тем, что заявителем не представлены документы, подтверждающие право пользование земельными участками площадью 143 280 кв.м. и 20 980 кв. м., находящимися в общей долевой собственности, а также на отсутствие в договоре аренды от 18.05.2011 г. N 02-116х/11 вида права, на котором ООО "Колос" использует земельный участок. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 данного Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30.11.1994 N 51-ФЗ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 25 Закона о государственной регистрации, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию заявителем представлено постановление Администрации Большечерниговского района Самарской области от 24.11.2010 г. N 657 "О предварительном согласовании места размещения подземного газопровода высокого и низкого давления для газоснабжения п. Верхние Росташи", в котором указано на утверждение схемы расположения земельных участков из категории земель: земли населенных пунктов, площадью 143 280 кв.м. и земель сельскохозяйственного назначения, площадью 20 980 кв.м., находящихся в общей долевой собственности.

На основании указанного постановления между ОАО "СамРЭК" и Администрацией Большечерниговского района Самарской области был заключен договор аренды земельного участка N 02-140х/11 от 12.05.2011 г.

14.07.2011 г. ОАО "СамРЭК" было получено разрешение на строительство N RU 63005303-18.

12.01.2012 г. ОАО "СамРЭК" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63005303-1.

Заявителем произведен государственный кадастровый учет газопровода с присвоением ему кадастрового номера: 63:15:0000000:1824, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 21.08.2012 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

В силу положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что заявителем на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимого имущества представлены: разрешение на строительство N RU 63005303-18 от 14.07.2011 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 63005303-1 от 12.01.2013 г., постановление о предоставлении земельного участка в аренду от 24.11.2010 г. N 657, договор аренды земельного участка от 12.05.2011 г. N 02-140х/11, договор аренды земельного участка от 21.10.2013 г. N 02-06/125-13, постановление о предоставлении земельного участка в аренду от 26.08.2013 г. N 642, договор аренды земельного участка от 18.05.2011 г. N 02-116х/11 и другие документы.

Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что как следует из договора аренды N 02-140х/11 от 12.05.2011 г., заявителю для размещения газопроводов высокого и низкого давления для газоснабжения п. Верхние Росташи предоставлены в аренду земельные участки, площадью 110 кв.м. и 52 кв. м., с кадастровыми номерами 63:15:0000000:1861 и 63:15:0000000:1862 соответственно, расположенные по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, сельское поселение Восточный, для размещения для размещения газопроводов высокого и низкого давления для газоснабжения п. Верхние Росташи муниципального района Большечерниговский Самарской области, сроком на 11 месяцев.

Указанные судом обстоятельства, связанные с условиями договора аренды N 02-140х/11 от 12.05.2011 г. не соответствуют материалам дела, прямо им противоречат.

В указанном договоре земельные участки, площадью 110 кв.м. и 52 кв. м., с кадастровыми номерами 63:15:0000000:1861 и 63:15:0000000:1862, расположенные по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, сельское поселение Восточный предметом договора не являются и не упоминаются вовсе в тексте договора.

Как следует из договора аренды N 02-140х/11 от 12.05.2011 г. предметом этого договора является предоставление в аренду земельного участка общей площадью 63 520 кв.м., из них

- из земель населенных пунктов п. Верхние Росташи 48100 кв.м. (5100 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1005001; 19000 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1005002; 10900 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1002001; 13100 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1002002);

- из земель сельскохозяйственного назначения 15160 кв.м. (6600 кв.м. и 1440 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1004002; 3220 кв.м. и 440 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1001008; 3460 кв.м. в кадастровом квартале 63:15:1001002 из земель государственной собственности; 143280 кв.м.;

- из земель промышленности 260 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Стороны в п.1.1. договора аренды земельного участка (землепользования) от 12.05.2011 N 02-140х/11 использовали словосочетание "земельный участок" в единственном числе, из чего следует, что предметом договора является один земельный участок, а не совокупность нескольких участков.

При этом предоставляемый для строительства земельный участок одновременно находится на землях населённых пунктов и на землях сельскохозяйственного назначения, землях промышленности, в различных кадастровых кварталах.

В соответствии с частью 3 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований или границы населенных пунктов.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (часть 6 статьи 11.9 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных Федеральным законом случаев.

Следовательно, один и тот же земельный участок не может относиться к различным видам категории земель.

В соответствии с действующим законодательством для объединения двух земельных участков с различными категориями земель, следует перевести в одну категорию.

Объединяемые земельные участки имеют различные правовые статусы.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.

При этом действующим законодательством не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

Из текста рассматриваемого договора (п. 1.1) следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.

Вместе с тем, такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учёта, соответственно, и объекта права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в п. 1.1 договора от 12.05.2011 N 02-140х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае в договоре аренды от 12.05.2011 N 02-140х/11 не указан кадастровый номер переданного заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.

Представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды от 12.05.2011 г. не может считаться заключенным, поскольку в этом договоре отсутствует предмет - конкретный земельный участок, сформированный в установленном законом порядке и поставленный на государственный кадастровый учет, такой договор, как правильно указал регистрирующий орган в сообщении об отказе в государственной регистрации права не подтверждает право пользования земельным участком.

Выводы суда первой инстанции о том, что заявителем на государственную регистрацию права представлены все необходимые документы являются ошибочными, не основанными на фактических обстоятельствах, а поэтому решение суда первой инстанции следует отменить, а в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2015 г. по делу N 13729/2014 со схожими обстоятельствами и между теми же сторонами.

Поскольку выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда следует отменить, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 декабря 2014 г. по делу N А55-10541/2014 отменить. В удовлетворении заявленного требования отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.В. Кузнецов

Судьи

А.Б. Корнилов С.Т. Холодная