Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2015 г. N 13АП-5541/15

Требование: о понуждении заключить договор, о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным бездействия по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2015 г.

Дело N А56-10931/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: представитель Исхаков М.Ю. (по доверенности от 12.05.2014),

от ответчика: представитель Тиунов Б.В. (по доверенности от 26.12.2014),

от 3-го лица: представители Колганов С.А. (по доверенности от 31.12.2014), представитель Проволоцкий В.В. (по доверенности от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5541/2015) ООО "Консультационно-финансовое агентство" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.01.2015 по делу N А56-10931/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое по заявлению ООО "Консультационно-финансовое агентство"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости о признании незаконными бездействия, обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Консультационно-финансовое агентство" (адрес: Россия 199178, г Санкт-Петербург, г Санкт-Петербург, пр-кт Малый В.О. 29/литер Г/помещение 1Н, ОГРН: 1027800507371; ИНН: 7801130597) (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом СПб, выразившегося в непринятии решения об определении цены продажи государственного имущества объекта недвижимого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 29, литер. Г, пом. 1Н, площадью 63,7 кв.м. с кадастровым номером 78:06:0002037:1406 (далее - объект) в связи с получением разногласий по цене сделки от покупателя - Общества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Также Общество просило определить условия договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта, и обязать Комитет заключить договор купли-продажи объекта по определенной судом цене.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением арбитражного суда от 05.01.2015 суд определил условия договора купли-продажи объекта, установив цену продажи 3 800 000 руб. на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 28.11.2013 N 1931-рз. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, что привело к принятию судом неправильного решения. Податель жалобы считает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный ГУИОН по состоянию на 23.10.2013, был неправомерно положен судом первой инстанции в основу вывода о надлежащей цене сделки, поскольку данная цена подлежит определению на момент обращения Общества в Комитет с соответствующим заявлением - по состоянию на 02.09.2013. Указанные обстоятельства, по мнению подателя жалобы, являются основанием для отмены судебного акта.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ГУИОН занял солидарную с Комитетом позицию по делу, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого фонда от 01.04.2002 N 01-А005786, по условиям которого Обществу предоставлено в аренду помещение 1 Н площадью 63,7 кв.м., находящееся по адресу: г. Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 29, литера Г.

Распоряжением Комитета N 1931-pa от 28.11.2013 "Об условиях приватизации объекта недвижимого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 29, литера Г, помещение 1 Н" принято решение о продаже государственного имущества объекта недвижимого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 29, литера Г, помещение 1 Н площадью 63,7 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002037:1406 (объект) Обществу по цене 3 800 000 руб.

10.12.2013 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург" передало Обществу проекты договора купли-продажи объекта.

Однако, в письме N 16/2013 от 10.12.2013 Общество выразило несогласие по условиям выкупа объекта, ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена продажи объекта не соответствует его рыночной стоимости, просило установить цену сделки в размере 2 335 879 руб.

Ссылаясь на то, что бездействие Комитета по непринятию решения о цене продажи является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании бездействия Комитета незаконным, определении цены договора купли-продажи объекта и обязании Комитета заключить договор по определенной судом цене.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действующей на момент принятия распоряжения N 1931-pa от 28.11.2013, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Поскольку Законом N 159-ФЗ не предусмотрено специальной процедуры, связанной с заключением договора, суд первой инстанции правомерно рассмотрел требования Истца применительно к положениям о преддоговорном споре (статьи 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что между Истцом и Ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7240/12 от 18.10.2012 определена правовая позиция, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого на основании Закона N 159-ФЗ имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе объекта 02.09.2013.

Между тем, ссылаясь на указанную выше правовую позицию и заявляя в суде первой инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы, Общество просило определить стоимость объекта по состоянию на 23.10.2013 (л.д. 43, т. 2)

В заключении судебной экспертизы от 16.09.2014 N 2359/12-3, подготовленном ФБУ "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации, определена рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 29.08.2014, в связи с чем указанное заключение не представляется возможным использовать в целях определения цены договора купли-продажи объекта.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по настоящему делу входит достоверность отчета ГУИОН от 11.11.2013 N 31-8-0860(064)-2013.

Однако, в рассматриваемом случае ни при рассмотрении дела судом первой инстанции, ни в апелляционном суде Общество ходатайства о назначении экспертизы достоверности данного отчета, а равно экспертизы рыночной стоимости объекта по состоянию на 02.09.2013 не заявляло, в связи с чем дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам.

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 11.11.2013 N 31-8-0860(064)-2013 рыночная стоимость определена в размере 3 800 000 руб. по состоянию на 23.10.2013.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о недостоверности данного отчета, а равно о том, что рыночная стоимость объекта за период с 02.09.2013 по 23.10.2013 могла существенно измениться, Обществом не представлено.

Иных доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, в материалах дела не имеется.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что Общество не опровергло достоверности рыночной стоимости объекта, определенной в отчете ГУИОН от 11.11.2013 N 31-8-0860(064)-2013 в размере 3 800 000 руб., в связи с чем цена договора купли-продажи правомерно определена судом первой инстанции в указанном размере.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.01.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина