Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 18АП-15088/16

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Челябинск

15 декабря 2016 г.

Дело N А76-17336/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лето" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2016 по делу N А76-17336/2016 (судья Четвертакова Е.С.).

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лето" (далее - ООО "Лето", общество, ответчик) о расторжении договора от 27.02.2015 N 9079 аренды земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона - Ц-1), с кадастровым номером 74:33:1342001:66, общей площадью 93 352 кв. м согласно данным кадастрового учета, находящегося по адресу: Орджоникидзевский район, в районе шоссе Космонавтов.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.10.2015 (резолютивная часть объявлена 12.10.2015) исковые требования Администрации удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Лето" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы считает, что истцом не соблюден досудебный порядок для расторжения договора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество указывает, что не относится к категории недобросовестных арендаторов, поскольку у него перед истцом отсутствует задолженность по арендной плате. Все выставленные истцом счета оплачены в полном объёме, что подтверждается платежными поручениями. Кроме того, ответчик указывает, что на спорном земельном участке имеются построенные обществом сооружения, проведены работы по выносу сетей водоснабжения и напорных сетей канализации с разработкой проекта по техническим условиям обслуживающих организаций, то есть ответчиком произведены значительные затраты в связи с использованием данного земельного участка по целевому назначению, что подтверждается фотографиями. Расторжение договора аренды в судебном порядке повлечёт существенное нарушение прав ответчика, в том числе, как собственника сооружений, иного имущества, а также возникновение у ответчика убытков.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого решения суда. Среди прочего, Администрация отмечает, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате на 7 платежных периодов в общей сумме 2 784 603 руб. 75 коп. Вопреки утверждению подателя жалобы на спорном земельном участке какие-либо строения отсутствуют, строительство не ведется.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители сторон не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Истец с целью приобщения к материалам дела к отзыву на апелляционную жалобу приложил дополнительные доказательства, а именно: справочный расчет начислений и оплаты по договору аренды по состоянию на 21.11.2016, акт обследования земельного участка от 23.11.2016 N 6321 с приложением фотоматериалов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела указанные документы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.02.2015 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Лето" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) N 9079, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (территориальная зона Ц-1), площадью 93 352 кв. м, с кадастровым номером 74:33:1342001:66, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Орджоникидзевский район, в районе шоссе Космонавтов (пункт 1.1 договора) (л. д. 7-9).

Участок предоставлен для строительства гостиничного комплекса. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя (пункт 1.2 договора).

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора устанавливается до 10.02.2030 (пункт 2.1 договора).

На основании пункта 3.4.7 договора арендатор, среди прочего, обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (пункт 4.4 договора).

В силу пункта 6.4.3 договора в случаях недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель, среди прочего, вправе обратиться в суд за расторжением договора при систематического (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных настоящим договором платежей.

Земельный участок площадью 93 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе шоссе Космонавтов, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.05.2014, с кадастровым номером 74:33:1342001:66, с разрешенным использованием: для размещения гостиничного комплекса, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 17.08.2016 N 7400/101/16-672425 (л. д. 10-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.09.2016 N 74/001/022/2016-46714 данные о правообладателях земельного участка отсутствуют, установлено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "Лето" сроком с 26.03.2015 до 10.02.2030 (л. д. 37, 38).

09 февраля 2016 года в связи с ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику претензию от 03.02.2016 N 01-33/00827 о погашении задолженности (л. д. 17-20).

Общество на претензию не ответило, задолженность по арендной плате не погасило, в связи с чем 06.04.2016 истец направил ответчику предложение от 14.03.2016 N 01-33/02167 о расторжении договора аренды (л. д. 21-23).

Поскольку во внесудебном порядке стороны не договорились о расторжении договора аренды земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий спорного договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Наличие между сторонами договорных отношений по указанному договору аренды от 27.02.2015 N 9079 подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По условиям пункта 6.4.3 договора аренды арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных договором платежей.

Из материалов дела усматривается, что с момента заключения договора аренды ответчик не вносил арендные платежи, на момент рассмотрения спора арбитражным судом первой инстанции имелась просрочка неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в течение шести платежных периодов.

Податель жалобы в обоснование своей позиции, среди прочего, ссылается на отсутствие задолженности по арендным платежам.

Однако, доказательства оплаты арендных платежей ООО "Лето" ни арбитражному суду первой инстанции, ни арбитражному суду апелляционной инстанции не представило.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно оценил допущенные ответчиком нарушения условий спорного договора существенными.

Общество в апелляционной жалобе также ссылается на то, что на спорном земельном участке расположены сооружения, построенные ответчиком.

Между тем, согласно акту обследования от 23.11.2016 N 631 (приобщен к материалам дела арбитражным судом апелляционной инстанции в судебном заседании), составленному консультантом Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска, на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1342001:66 на момент обследования строений не обнаружено, в данное время строительство не ведется, строительная техника отсутствует, ограждений нет.

Надлежащие доказательства, подтверждающие указанный довод апелляционной жалобы, податель жалобы также не представил.

Необоснованным является и утверждение подателя жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок для расторжения договора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 2 указанной статьи требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано ранее, 09.02.2016 в связи с ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику претензию от 03.02.2016 N 01-33/00827 о погашении задолженности (л. д. 17-20). Данная претензия получена ответчиком по юридическому адресу (л. д. 19, 20).

Также 06.04.2016 истец направил ответчику предложение от 14.03.2016 N 01-33/02167 о расторжении договора аренды (л. д. 21-23). Данное предложение также получено ответчиком по юридическому адресу (л. д. 23).

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае ее уплаты в большем размере, чем это предусмотрено.

ООО "Лето" подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная на основании чека от 12.11.2016 государственная пошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2016 по делу N А76-17336/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лето" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Лето" из федерального бюджета излишне уплаченную на основании чека от 12.11.2016 государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина