Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 г. N 14АП-2227/15

г. Вологда

15 мая 2015 г.

Дело N А66-6160/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии (в Арбитражном суде Тверской области) от индивидуального предпринимателя Николашкина Андрея Николаевича представителя Ивановой М.В. по доверенности от 20.03.2015, от индивидуального предпринимателя Скобелева Романа Юрьевича представителей Егорова П.В. по доверенности от 01.12.2012 N 2/ас, Никитенкова С.Ю. по доверенности от 05.02.2013 N 69АА1029287,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Скобелева Романа Юрьевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 января 2015 года по делу N А66-6160/2014 (судья Рощупкин В.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Николашкин Андрей Николаевич (место нахождения: 170034, город Тверь, улица Койкова, дом 13, квартира 12; ИНН 692800006545, ОГРНИП 304690613200037; далее - ИП Николашкин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Скобелеву Роману Юрьевичу (место нахождения: 170007, город Тверь, улица Белинского, дом 33; ИНН 690200720472, ОГРН 304690102100194; далее - ИП Скобелев Р.Ю.) о взыскании 3 400 000 руб. убытков.

Решением от 20.01.2015 суд взыскал с ИП Скобелева Р.Ю. в пользу ИП Николашкина А.Н. 3 400 000 руб. убытки, 40 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, а также на случай неисполнения настоящего судебного акта проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу до его фактического исполнения.

ИП Скобелев Р.Ю. с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости доказывания обстоятельств, связанных с предварительным договором купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка от 16.05.2011 между истцом и ответчиком о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Суд не дал оценки заключенности и действительности предварительного договора от 16.05.2011, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, условий, позволяющих установить предмет (технические параметры нежилого помещения и земельного участка), а также другие существенные условия основного договора (срок направления предложения заключить основной договор, условия оплаты, отсутствует согласие супруги ИП Скобелева Р.Ю. в силу статей 253, 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Суд не учел пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), а также неправильно применил пункт 5 названного постановления. Предварительным договором купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка от 16.05.2011 между истцом и ответчиком не установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Возмещение убытков в виде уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества возможно лишь в случае уплаты цены недвижимого имущества до заключения основного договора. Истец не представил доказательства уплаты цены недвижимого имущества или ее существенной части до заключения основного договора. В нарушение пункта 5 Постановления N 54 судом размер убытков определен как разница между стоимостью недвижимого имущества, указанного в предварительном договоре от 16.05.2011, и здания магазина площадью 426,7 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город красный Холм, переулок Красный, дом 2, то есть иного имущества. Поэтому истец не доказал размер заявленных требований, причинную связь между не передачей нежилого помещения гостиницы площадью 2138,2 кв.м и приобретением истцом здания магазина площадью 426,7 кв.м в силу отличных от помещения гостиницы технических параметров приобретенного магазина, совершения сделки в 2012 году, то есть до разрешения спора о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений по предварительному договору, вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 12.07.2013 по делу N А66-9806/2011.

Представители ИП Скобелева Р.Ю. в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Тверской области) поддержали доводы и требования жалобы, просили ее удовлетворить.

ИП Николашкин А.Н. в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Тверской области) возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ИП Николашкин А.Н. (покупатель) и ИП Скобелев Р.Ю. (продавец) подписали предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка от 16.05.2011.

По условиям договора стороны согласовали, что в будущем заключат договор купли-продажи:

1/3 доли земельного участка, что составляет 693 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, Краснохолмский район, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3, кадастровый номер 69:16:0070331:57, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гостиницы;

нежилого помещения (подвала) общей площадью 552,4 кв. м, расположенного в нежилом здании гостиницы общей площадью 2138,2 кв. м, кадастровый номер 69:16:0070331:33:3, по адресу: Тверская область, Краснохолмский район, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3, согласно техническому паспорту по состоянию на 12.01.2008;

нежилого помещения (2-го этажа) общей площадью 469,7 кв. м, расположенного в нежилом здании гостиницы общей площадью 2138,2 кв. м, кадастровый номер 69:16:0070331:33:3, по адресу: Тверская область, Краснохолмский район, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3.

Согласно пункту 2 договор купли-продажи заключен в срок не позднее 16.08.2011.

В договоре указано, что продажная цена объектов недвижимости будет составлять 1 000 000 руб., в том числе: 500 000 руб. - стоимость доли земельного участка; 500 000 руб. - стоимость нежилых помещений.

В силу пункта 3, в случае, когда одна из сторон по предварительному договору будет отклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд о понуждении к его заключению договора.

В соответствии с пунктом 5 передача объектов недвижимости осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента заключения настоящего договора.

Суд установил, что ИП Скобелев Р.Ю. 18.07.2011 заключил с иным лицом договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания гостиницы общей площадью 2138,2 кв.м, кадастровый номер 69:16:0070331:33:3, по адресу: Тверская область, Краснохолмский район, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3; земельного участка, площадью 2094 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Краснохолмский район, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3, кадастровый номер 69:16:0070331:57, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения гостиницы.

ИП Николашкин А.Н. 05.08.2011 направил ИП Скобелеву Р.Ю. проект договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку ответчик проект договора купли-продажи не подписал, истец на основании статьи 445 ГК РФ, ссылаясь на неправомерное уклонение от заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора от 16.05.2011.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 12.07.2013 по делу N А66-9806/2011 ИП Николашкину А.Н. отказано в удовлетворении иска к ИП Скобелеву Р.Ю. в связи с тем, что собственником спорных объектов недвижимости на момент рассмотрения дела являлось иное лицо, которому ответчик продал имущество. Суд пришел к выводу о том, что понудить ИП Скобелева Р.Ю. заключить договор купли-продажи указанного имущества не представлялось возможным, так как последний не обладал правом распоряжаться данными объектами. В рамках данного дела проводилась оценка предварительного договора от 16.05.2011, в соответствии с которой ИП Скобелеву Р.Ю. отказано в признании данного договора сфальсифицированным.

Решение суда от 12.07.2013 по делу N А66- 9806/2011 не обжаловано сторонами, вступило в законную силу.

Как следует из искового заявления, в связи с тем, что ИП Скобелев Р.В. не исполнил свои обязательства по заключению договора купли-продажи, не исполнил предварительный договор и продал имущество иному лицу, ИП Николашкин А.Н. (покупатель) и Рачеевой Татьяной Николаевной (продавцом) заключили договор купли-продажи иного недвижимого имущества от 22.11.2012.

Согласно пункту 1.1 договора от 22.11.2012 продавец продал, а покупатель купил в собственность здание магазина, назначение нежилое, 2-этажное, общей площадью 426,7 кв.м, инвентаризационный номер 1102, литера А, расположенное по адресу: Тверская область, город Красный Холм, переулок Красный, дом 2, кадастровый номер 69:16:070135:0006:1\П02\17:1002\А.

В пункте 2.1 договора стороны согласовали стоимость здания в размере 3 900 000 руб.

ИП Николашкин А.Н. заключил договор с обществом с ограниченной ответственностью "Агентство Профессиональной Оценки" (далее - ООО "Агентство Профессиональной Оценки") для определения рыночной стоимости имущества.

Согласно отчету N 19/10-2012 рыночная величина стоимости нежилого помещения, площадью 426,7 кв.м, расположенного в городе Красный Холм, переулок Красный, дом 2 по состоянию на 10.10.2012 составляла 4 652 000 руб.

Платежными поручениями от 14.12.2012 N 94 на 3 120 000 руб. N 701 от 05.10.2012 на 780 000 руб. истец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи от 22.11.2012.

Право собственности на здание магазина площадью 426,7 кв.м, расположенное по адресу: город Красный Холм, переулок Красный, дом 2, зарегистрировано за истцом согласно свидетельству серии 69-АВ N 610208 от 07.12.2012.

По расчету истца размер причиненных ему убытков составил 3 400 000 руб., составляющих разницу между ценой нежилого помещения, предусмотренной в предварительном договоре от 16.05.2011, и ценой нежилого помещения, предусмотренной в договоре купли-продажи от 22.11.2012.

Считая, что данные убытки возникли в связи с недобросовестным поведением ответчика, который нарушил условия предварительного договора от 16.05.2011, продав спорное помещение иному лицу, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру, удовлетворил иск полностью.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Поскольку возмещение убытков является мерой ответственности, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление противоправности действий (бездействия) причинителя вреда, наличия и размера убытков, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и возникшими убытками.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 8 Постановления N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления N 54.

Пункт 5 Постановления N 54 предусматривает, что, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суд первой инстанции установил, что заявленные истцом убытки возникли именно в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств, то есть истец доказал возникновение у него убытков в связи с действиями (бездействиями) ответчика, причинно-следственную связь между неисполнением ответчиком обязанности передать помещение и возникшими у покупателя убытками в виде разницы между ценой нежилого помещения, предусмотренной в предварительном договоре от 16.05.2011, и ценой нежилого помещения, уплаченной истцом по договору купли-продажи от 22.11.2012.

Доводы подателя жалобы об отсутствии со стороны ответчика действий (бездействий), в результате которых у истца возникли убытки, не принимаются во внимание, поскольку обстоятельства, связанные с не заключением сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества по условиям предварительного договора, были предметом подробного исследования в рамках дела N А66- 9806/2011.

На данные обстоятельства также указал суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Правовых оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы подателя жалобы о недоказанности истцом размера заявленных убытков и неправильным порядком расчета размера убытков также были предметом подробного исследования в суде первой инстанции. Им дана мотивированная оценка.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При этом вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Применительно к настоящему делу, согласно пункту 5 Постановления N 54, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать от ответчика в счет возмещения причиненных ему убытков денежную сумму в виде разницы между ценой нежилого помещения, предусмотренной в предварительном договоре от 16.05.2011, и ценой нежилого помещения, уплаченной истцом в договоре купли-продажи от 22.11.2012, является правильным, соответствующим вышеперечисленным нормам права.

Ссылки подателя жалобы на необоснованное применение в расчете цены на разные объекты недвижимого имущества, отсутствие у истца необходимости приобретения иного помещения, не принимаются во внимание.

Данные доводы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.

Признавая довод ответчика о том, что приобретение истцом нежилого помещения, не было вынужденным и не находится в причинно-следственной связи с не выполнением условий предварительного договора, несостоятельным, суд правомерно указал, что судебные споры между истцом и ответчиком закончились в 2013 году, а нежилое помещение по указанному адресу истец приобрел в 2012 году.

При этом с иском в суд о заключении предварительного договора истец обратился тогда, когда ответчик являлся собственником нежилого помещения. О том, что ИП Скобелев Р.Ю. продал помещения иному лицу, истцу стало известно при рассмотрении дела N А66-9806/2011. Данные утверждения истца в суде первой инстанции ответчик не опроверг.

Таким образом, основания для отказа истцу в иске по заявленным ответчиком возражениям у суда первой инстанции отсутствовали. Иск удовлетворен обоснованно.

Фактически все указанные подателя жалобы доводы направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 20 января 2015 года по делу N А66-6160/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Скобелева Романа Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова