Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2015 г. N 09АП-9419/15

г. Москва

19 мая 2015 г.

Дело N А40-133376/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12.05.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 19.05.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей: Тихонова А.П., Сумароковой Т.Я., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О., рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО " ТДК Девелопмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "23" января 2015 г. по делу N А40-133376/2014, принятое судьей Иевлевым П.А., по иску ООО " ТДК Девелопмент" к ответчикам: 1) ДГИ г.Москвы; 2) Управлению Росреестра по г.Москве, Третьи лица: 1) Правительство г.Москвы, 2) Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, 3) Префектура ЗАО г.Москвы о признании одностороннего отказа от договора аренды земельного участка недействительным, о признании договора действующим, об обязании аннулировать запись в ЕГРП о прекращении договора аренды, при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Росреестра по г.Москве: Велиев Мурад Надир оглы по дов. от 30.12.2014;

от ООО " ТДК Девелопмент": Любимова А.А. по дов. от 25.04.2014, Гончаренко С.Н. по дов. от 25.04.2014;

от ДГИ г.Москвы: Апрелов С.А. по дов. от 30.12.2014, 17.02.2015;

от Правительства г.Москвы: Апрелов С.А. по дов. от 17.02.2015;

от иных лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТДК Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и Управлению Росреестра по г.Москве о признании недействительным отказа ДГИ г. Москвы от договора N И-07-000026 от 21.05.2010, указанного в уведомлении от 02.12.2013 N ДГИ-И-31184/13, о признании договора действующим, об обязании Управления Росреестра по Москве аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении договора, восстановить запись о наличии прав и обязанностей истца по договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2015 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд исходил из того, что односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса РФ, является правом стороны по договору аренды, вне зависимости от причин такого отказа.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "ТДК "Девелопмент" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции неправомерно применены статьи 610 и 621 Гражданского кодекса РФ и не применены специальные нормы Земельного кодекса РФ, регулирующие правоотношения по договору аренды земельного участка, предоставленного арендатору для целей строительства объекта недвижимого имущества.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 23.01.2015 г. отменить, исковые требования удовлетворить. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих несение денежных затрат на освоение земельного участка. Судебная коллегия установила, что суд первой инстанции отказал в ходатайстве истца об их приобщении, что является уважительной причиной для удовлетворения ходатайства истца.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по г.Москве и Правительства Москвы возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают решение от 23.01.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства и Префектура ЗАО г.Москвы в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить в части отказа истцу в удовлетворении требований о признании недействительным отказа ДГИ г. Москвы от договора N И-07-000026 от 21.05.2010, указанного в уведомлении от 02.12.2013 N ДГИ-И-31184/13 и признании договора действующим, исковые требования в указанной части - удовлетворить, в оставшейся части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства N И-07-000026 от 21.05.2010, в соответствии с которым истцу был предоставлен земельный участок площадью 1 722 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Раменки, вл. 25, корп. 4, для проектирования объекта капитального строительства, его строительства, ввода в эксплуатацию со сроком действия 2 года. Договор прошел государственную регистрацию 13.08.2010 г.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку сторонами не отрицается и материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора аренды, арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением, то договор аренды от 21.05.2010 г. N И-07-000026 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как установлено судом первой инстанции, Арендодатель письмом от 02.12.2013 N ДГИ-И-31184/13 уведомил истца о том, что договор аренды прекращает своё действие по окончании срока аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истцу, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик сообщил истцу о своём возражении против продолжения пользования истцом земельным участком, данное уведомление было направлено по всем известным адресам места нахождения ответчика, в связи с чем сделал вывод, что договор аренды правомерно прекращен ответчиком.

При этом, суд первой инстанции указал, что из закона не следует, что прекращение договора аренды земельного участка влечет изъятие у инвестора его капитальных вложений, наличие у договора аренды цели капитального строительства не означает, что данный договор приобретает инвестиционные условия и становится смешанным договором, поскольку стороны заключили договор как договор аренды земельного участка, в договоре отсутствуют условия, позволяющие квалифицировать его как инвестиционный договор.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда в связи со следующим.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору для проектирования объекта капитального строительства, его строительства, ввода в эксплуатацию со сроком действия 2 года.

Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 АПК РФ.

Таким образом, положения Земельного кодекса РФ, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

При этом доказательств наличия таких оснований Департаментом городского имущества города Москвы в материалы дела не представлено, а основанием для отказа от исполнения договора Департаментом в уведомлении от 02.12.2013 г. указано на статью 610 Гражданского кодекса РФ и истечение срока договора.

Вместе с тем, в материалы дела истцом представлено Разрешение N RU77183000-007505 на строительство объекта социально-бытового назначения, выданное ООО "ТДК Девелопмент" Мосгосстройнадзором сроком до 27.10.2013 г.

24.09.2013 г. действие Разрешения N RU77183000-007505 на строительство Мосгосстройнадзором продлено до 27.01.2014 г.

Соответственно, на момент направления Департаментом городского имущества города Москвы 02.12.2013 г. уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке срок действия разрешения на строительство не истек.

При таких обстоятельствах совершение Департаментом городского имущества города Москвы односторонней сделки об отказе от договора аренды и уведомление об этом общества в соответствии с требованиями статьи 610 Гражданского кодекса РФ не соответствуют требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы ООО "ТДК Девелопмент".

Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2015 г. подлежит отмене как постановленное при неправильном применении норм материального права с принятием нового судебного акта в части удовлетворения исковых требований истца о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды от 21.05.2010 г. N И-07-000026, сформулированного в уведомлении от 02.12.2013 г. N ДГИ-И-31184/13 и признании указанного договора действующим.

В остальной части (об обязании Управления Росреестра по г.Москве аннулировать запись в ЕГРП о прекращении договора аренды) решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поскольку судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В пункте 53 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Оспаривание действий регистрирующего органа, совершенных, по мнению истца, с нарушением требований Закона о государственной регистрации, невозможно без оспаривания права, которое удостоверено регистрационной записью, поскольку исключение из ЕГРП актуальной записи и восстановление предыдущей, либо внесения новых записей повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований.

Таким образом, избранный истцом в указанной части способ защиты права не приведет к восстановлению прав ООО "ТДК Девелопмент" на спорный земельный участок.

Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе о государственной регистрации, иных законах не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как аннулирование регистрационной записи, в связи с чем избрание истцом ненадлежащего, не предусмотренного законом способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат возмещению истцу за счет Департамента городского имущества города Москвы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "23" января 2015 г. по делу N А40-133376/2014 отменить в части.

Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от Договора аренды земельного участка N И-07-000026 от 21.05.2010 г., сформулированного в уведомлении от 02.12.2013 г. N ДГИ-И-31184/13.

Признать Договор аренды земельного участка N И-07-000026 от 21.05.2010 г. действующим в полном объеме.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТДК Девелопмент" 11 000 (Одиннадцать тысяч) руб.00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.П. Тихонов Т.Я. Сумарокова