Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2015 г. N 08АП-2750/15

город Омск

21 мая 2015 г.

Дело N А46-14744/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2750/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 по делу N А46-14744/2014 (судья Распутина Л.Н.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Дмитриенко Евгения Александровича (ИНН 550403112827, ОГРН 304550419800012) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Бобровник Юлия Александровна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 04 от 12.01.2015 сроком действия по 31.12.2015;

от индивидуального предпринимателя Дмитриенко Евгения Александровича - Крещановский Александр Михайлович, предъявлено водительское удостоверение, по доверенности от 31.10.2014 сроком действия на три года;

установил:

индивидуальный предприниматель Дмитриенко Евгений Александрович (далее - ИП Дмитриенко Е.А., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным изложенного в сообщении Управления от 04.10.2014 N 01/185/2014-199 отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 22.02.2010, объектом которого является нежилое помещение общей площадью 54,5 кв.м, отмеченное номером двадцать семь на поэтажном плане, находящееся в цокольном этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199, корпус 2, а также об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 22.02.2010, объектом которого является нежилое помещение общей площадью 54,5 кв.м, отмеченное номером двадцать семь на поэтажном плане, находящееся в цокольном этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199, корпус 2.

Решением Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 по делу N А46-14744/2014 требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что предпринимателем в регистрирующий орган был представлен полный пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 22.02.2010, в связи с чем, спорный отказ регистрирующего органа не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 по делу N А46-14744/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указало, что, во-первых, судом первой инстанции не было установлено, является ли спорное нежилое помещение N 27П общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома; во-вторых, судом первой инстанции не было учтено, что для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N 27П необходимо наличие записей в ЕГРП о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома N 199/2 по ул. Шебалдина в г. Омске на спорное помещение.

Предприниматель в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали заявленные доводы.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 22.02.2010 между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Омск, ул. Шебалдина, дом 199/2 (арендодатель) и ИП Дмитриенко Е.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 54,5 кв.м, отмеченное номером 27 на поэтажном плане (Приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, находящееся в цокольном этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Омск, ул. Шебалдина, дом 199, корпус 2.

Названный договор заключен на срок 49 лет - с 22.02.2010 по 21.02.2059 года (пункт 1.7 договора).

К договору прилагаются акт приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2010 и поэтажный план (приложение N 1).

ИП Дмитриенко Е.А. 19.08.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды, к которому прилагались, в том числе, нотариально удостоверенная доверенность на представителя от 29.06.2012, договор аренды нежилого помещения от 22.02.2010, акт приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2010, выписка из протокола внеочередного общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома от 22.02.2010, квитанция об оплате государственной пошлины.

Управление 03.09.2014 направило в адрес заявителя уведомление N 01/185/2014-199 о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) в связи с сомнениями регистрирующего органа в законности решения собственников помещений в многоквартирном доме, на основании которого заключен указанный договор аренды, а также отсутствием регистрации в ЕГРП прав собственности на помещение, являющееся объектом договора аренды.

01.10.2014 Управлением отказано ИП Дмитриенко Е.А. в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 22.02.2014, о чем выдано сообщение об отказе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/185/2014-199.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/185/2014-199 от 01.10.2014, основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды послужило следующее:

- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;

- в течение срока приостановления регистрации не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, ИП Дмитриенко Е.А. обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.

Как было указано ранее, суд первой инстанции требования предпринимателя удовлетворил.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования предпринимателя являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 3 Закона о регистрации установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Требования статьи 26 Закона о регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609).

В силу статьи 16 указанного Закона о регистрации государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 Закона N 122-ФЗ включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано при непредставлении документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как было указано ранее, отказывая в государственной регистрации договора аренды, Управление, что:

- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;

- в течение срока приостановления регистрации не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

В обоснование данного отказа регистрирующий орган указал, что у Управления вызвала сомнения представленная предпринимателем выписка из Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, соблюдение процедуры уведомления собственников помещений о проведении собрания, о наличии необходимого кворума для собственников помещений о передаче помещения в аренду. Также у Управления вызвала сомнение действительность принятия решения собственниками о передаче в аренду спорного помещения, поскольку указанная выписка удостоверена только предпринимателем и его представителем Грязновым В.М.

Управление указало, что предприниматель не представил документы, свидетельствующие о полном исполнение им обязанности по внесению арендной платы согласно пункту 3.1 представленного на регистрацию договора аренды.

Также Управление сослалось на то, что право собственности на спорное помещение, как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не зарегистрировано в ЕГРП.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав материалы дела, пришел к выводу о том, что у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (данная позиция подтверждается и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Следовательно, для реализации своих полномочий, в том числе по предоставлению в пользование спорного помещения, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, не требуется государственная регистрация права общей долевой собственности на помещение, являющееся объектом договора аренды от 22.02.2010.

Тот факт, что спорное помещение входит в состав общего имущества многоквартирного дома, расположенного в г. Омске, по ул. Шебалдина, 199 корпус 2, подтверждается письмом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 06.05.2015 N ф55/02-36, представленным в суд апелляционной инстанции предпринимателем и приобщенным к материалам дела.

В данном письме указано, что нежилое помещение 27П, общей площадью 54,5 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, 199 корпус 2, входит в состав общего имущества собственников указанного дома.

В письме также сообщено о том, что в указанном помещении находятся технологические люки для обслуживания канализационной сети многоквартирного жилого дома.

Также в материалы дела Управлением представлены инвентаризационные материалы на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, 199 корпус 2.

Так, на поэтажном плане строения по ул. Шебалдина 199 корпус 2 цокольный этаж Лит. А нежилое помещение, общей площадью 54,5 кв.м обозначено под номером 1.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления подтвердил, что указанное на поэтажном плане строения по ул. Шебалдина 199 корпус 2 цокольный этаж Лит. А нежилое помещение, общей площадью 54,5 кв.м под номером 1- это и есть спорное помещение 27П.

Согласно экспликации к поэтажному плану строения N 199 корпус 2 по ул. Шебалдина помещение площадью 54,4 кв.м под номером 1 - тепловой узел, отнесено к местам общего пользования по этажу.

Таким образом, в данном случае материалами дела подтверждается, что нежилое помещение 27П, общей площадью 54,5 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, 199 корпус 2, входит в состав общего имущества собственников указанного многоквартирного дома.

Следовательно, является неверным вывод Управления об отсутствии сведений о том, что спорное помещение входит в состав общего имущества указанного многоквартирного дома.

Частями 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подпункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае на государственную регистрацию в Управление предпринимателем была представлена выписка из протокола внеочередного общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199/2, от 22.02.2010, согласно которой собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома принято решение о передаче во временное пользование спорного нежилого помещения предпринимателю (л.д. 55).

Как указывалось ранее, данная выписка вызвала сомнения у регистрирующего органа.

В суд апелляционной инстанции предпринимателем были представлены дополнительные документы, а именно:

- заявление Шнайдера А.В. от 21.04.2014;

- копия протокола внеочередного общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199/2 от 22.02.2010;

- копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199/2 от 22.02.2010, с указанием субъектов права Дмитриенко Е.А., Шнайдера А.В., Грязнова В.М., Варыгина К.А.

Перечисленные документы приобщены апелляционным судом к материалам дела.

Оригиналы указанных документов обозревались апелляционным судом в судебном заседании.

Из содержания протокола внеочередного общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Шебалдина, д. 199/2 от 22.02.2010 следует, что на собрании присутствовали собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома, обладающие 70,35 % голосов в общей доле собственности, председатель собрания Дмитриенко Е.А., секретарь собрания - Грязнов В.М.

На данном собрании единогласно было принято решение о том, что нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже в доме N 199 корпус 2 по ул. Шебалдина в г. Омске, общей площадью 54,5 кв.м и передается в аренду ИП Дмитриенко Е.А. на срок 49 лет.

Протокол от 22.02.2010 подписан председателем собрания Дмитриенко Е.А., секретарем собрания Грязновым В.М., председателем счетной комиссии Шнайдером А.В., секретарем счетной комиссии Варыгиным К.А.

В нотариально заверенном заявлении от 21.04.2014 Шнайдер Андрей Викторович пояснил, что на данном собрании он, как один из собственников помещений многоквартирного дома N 199 корпус 2 по ул. Шебалдина в г. Омске, принимал участие и осуществлял по решению собственников функции председателя счетной комиссии. За предоставление указанного помещению в аренду Дмитриенко Е.А. проголосовали все присутствующие на собрании собственники помещений многоквартирного дома. При этом, данные собственники обладали помещениями, площадь и количество которых соответствовало 70,35 % голосов от общего числа голосов собственников помещений данного многоквартирного дома. Как пояснил Шнайдер А.В., кворум для принятия указанного выше решения имел место быть.

Суд апелляционной инстанции считает, что перечисленными документами в данном случае подтверждается принятие собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома N 199 корпус 2 по ул. Шебалдина в г. Омске решения о предоставление указанного помещения в аренду ИП Дмитриенко Е.А.

Что касается вывода Управления о том, что предприниматель не представил на государственную регистрацию документы, подтверждающие оплату им арендной платы, то необходимо указать, что данное обстоятельство Законом N 122-ФЗ не предусмотрено в качестве основания для отказа в государственной регистрации.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае отказ Управления в осуществлении регистрации договора аренды нежилого помещения от 22.02.2010 по основаниям, указанным в сообщении от 04.10.2014 N 01/185/2014-199, является незаконным.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда апелляционной инстанции.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Управление, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 по делу N А46-14744/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко