Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2015 г. N 09АП-1553/15

г. Москва

22 мая 2015 г.

Дело N А40-107305/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 22.05.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с подачей апелляционных жалоб Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14-27.10.2014 г. по делу N А40-107305/2014, принятое судьей Пуловой Л.В.

по заявлению ОАО "Кондитерско-булочный комбинат "Черемушки" (ОГРН 1027700097358, 117420, г. Москва, ул. Намметкина, д. 10А)

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1) в лице Филиала по Москве (111397, г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20),

с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Правительства города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Скатькова О.В. по дов. от 18.04.2014 г.;

от заинтересованного лица: неявка;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

10.07.2014 г. ОАО "Кондитерско-булочный комбинат "Черемушки" предъявило требования к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП кадастровой стоимости находящегося у Истца в аренде земельного участка по основанию установления на 01.01.2013 г. его рыночной стоимости, а именно:

для участка площадью 38 574кв.м. с кадастровым N 77:06:0004011:1002 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 10А, стр. 1-7, 10, в размере 258 420 867,81 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 14.10.2014 г., изготовленным в полном объеме 27.10.2014 г. (т. 1 л.д. 136-137), требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение Департаментом городского имущества г. Москвы, Правительством г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 2 л.д. 1-4).

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 г. (т. 2 л.д. 22) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец заявленные требования поддержал, а также заявил требование об указании в судебном акте на распространение пересмотренных результатов кадастровой стоимости к правоотношениям с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г.; остальные неявившиеся участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела (т. 2 л.д. 25-29)

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска в полном объеме по следующим основаниям.

Установлено, что вышеуказанный земельный участок, о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости которого заявлены требования, Заявитель арендует у города Москвы.

Величина арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, установлена кадастровая стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г., составившая 517 114 943,46 руб.

В заключении оценщика, привлеченного Истцом, установлено, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 258 420 867,81 руб.

На основании данного заключения оценщика Заявитель требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции полагает данные требования необоснованными.

I. Требования предъявлены к ненадлежащему лицу.

По данной категории дел заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки. В качестве заинтересованных лиц к участию в деле могут быть привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету. Тогда как ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" не является лицом, права и законные интересы которого затрагиваются разрешением вопроса об установлении рыночной стоимости сформированного и состоявшего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости. ФГБУ "ФКП Росреестра" в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано лишь принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (ст. 24.20 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ч. 3 ст. 16 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). ФГБУ "ФКП Росреестра" непосредственно не осуществляет государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель; указанную сфункцию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 5.2.1. Постановления Правительства РФ от 101.06.2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"). Из Устава ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что данное учреждение, находясь в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости; определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (ст. 24.19. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказ Росреестра от 26.12.2011 г. N П/531).

Аналогично вышеуказанные правовые нормы истолкованы и применены в делах, рассмотренных Верховным Судом РФ (Определения от 15.04.2015 г. N 67-АПГ15-8, 25.02.2015 г. N 84-АПГ14-3, 11.02.2015 г. N 2-АПГ14-5, 17.12.2014 г. N 91-АПГ14-4).

II.

Заявитель не доказал, что рыночная стоимость равна испрашиваемой им величине, поскольку отчет оценщика, положенный в обоснование довода о величине рыночной стоимости, является недостоверным.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Заявитель должен доказать, что при продаже объектов недвижимости, аналогичных тому, кадастровая стоимость которого оспаривается, согласовывается покупная цена иная, нежели оспариваемая кадастровая стоимость.

Однако данное обстоятельство Заявителем ни при помощи отчета об оценке, ни иными документами не доказано.

Вывод привлеченного Заявителем оценщика о рыночной стоимости сделан по результатам сравнительного подхода (т. 1 л.д. 46).

Оценщик сравнил цены, взятые из рекламных объявлений, за которые предлагаются к продаже земельные участки, которые оценщик посчитал аналогичными оцениваемому.

Для сравнения эксперт взял 6-ть объектов-аналогов, из которых 1 (один) - предложение о продаже права собственности на земельный участок, а остальные 5 (пять) - предложение о продаже права аренды земельных участков (т. 1 л.д. 98).

Затем оценщик определил характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки и соответственно скорректировал цены аналогов (применил поправку, положительную или отрицательную), с тем, чтобы нивелировать отличия.

Оценщик выполнил корректировку, в частности, по такому отличию, как вид права, учитывая, что оценке подлежит право собственности, а 5-ть из 6-ти аналогов являются правом аренды (т. 1 л.д. 98).

Оценщик указал (т. 1 л.д. 98), что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю, и указал, каким образом, а именно: посредством увеличения продажной цены права аренды на 16% или 18% (в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка).

Затем оценщик цену права аренды 2-х объектов-аналогов (N N 1, 6) увеличил на 16% и цену права аренды 3-х объектов-аналогов (NN 2, 4, 5) увеличил на 18%, после чего полученную величину рассматривал как стоимость права собственности оцениваемого земельного участка.

При исходных данных о том, что цена приобретения аналогов в аренду составляет за 1кв.м.: N 1 - 10 000 руб., N 2 - 7 169,81 руб., N 4 - 17 500 руб., N 5 - 42 253,52 руб., N 6 - 78 656,71 руб. (т. 1 л.д. 97), цена их приобретения в собственность составила за 1кв.м.: N 1 - 11 627,90 руб., N 2 - 8 435,07 руб., N 4 - 20 588,23 руб., N 5 - 49 710,02 руб., N 6 - 91 461,29 руб. (т. 1 л.д. 98).

Оценщик указал, что утверждение о том, что стоимость права собственности на 16-18% выше стоимости права аренды, взято им из Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2012 г. (т. 1 л.д. 94); к отчету приложена стр. 209 данного справочника (т. 1 л.д. 113), на которой указано следующее:

показатель	среднее	доверительный интервал		кол-во значений
отношение цен земельных участков под производственно-складское использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,85	0,87	176
отношение цен земельных участков под офисное использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,85	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под торговое использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под придорожный сервис, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,87	0,85	0,87	171

Таким образом, оценщик попросту сослался на утверждение, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности, научной ценности.

Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Допустимо предположить, что методами экономической или статистической науки может быть обнаружена зависимость между стоимостью права аренды земельного участка и стоимостью права собственности, а также определена методика приведения одного к другому.

Например, по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако ни в Справочнике, ни в заключении оценщика нет ссылки на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав.

В справочнике не отражен ход исследования, по результатам которого автор справочника вывел формулу, позволяющую определить стоимость права собственности, основываясь на данных о стоимости права аренды; не указано, какого содержания были те исходные данные и из каких источников они были взяты, по каким критериям отобраны, в каком количестве подобраны, за какой период времени, а также не указано, с помощью каких методов автор указанные данные обработал, которые позволили ему прийти к вышеуказанным выводам (т.е. обоснованность и достоверность данных, изложенных в Справочнике, невозможно проверить на базе общепринятых научных и практических данных).

В отношении автора Справочника не представлено сведений о том, что им установлена закономерность и построена ее математическая модель, признанная официальной наукой, описывающая зависимость величин стоимости прав аренды и собственности на земельный участок и позволяющая на основании одной величины определить другую.

Поэтому использовать выводы данного Справочника суд полагает невозможным.

Соответственно, выводы оценщика, поскольку они основываются на сведениях, достоверность которых не подтверждена, в свою очередь не могут быть признаны достоверным.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену, как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные права аренды, например, возникшие из договоров аренды, которые подпадают под действие нормы п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011г. N 427-ФЗ), устанавливающей, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием в случае его существенного нарушения (неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, или, при отсутствии такого срока в договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований как необоснованных.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что по спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Заявитель рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее за Заявителя любыми способами в рамках своей компетенции (в отличие, например, от прямо предусмотренных законом споров о выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества участнику, обратившемуся с заявлением о выходе из состава участников общества).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14-27.10.2014 г. по делу N А40-107305/2014 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова