Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 02АП-3227/15

г. Киров

27 мая 2015 г.

Дело N А82-687/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Немчаниновой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:

представителя заявителя - Галочкиной Н.В., действующей на основании доверенности от 12.01.2015,

представителя ответчика - Корытова С.О., действующего на основании доверенности от 14.01.2014,

представителя третьего лица - Корытова С.О., действующего на основании доверенности от 14.01.2014,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2015 по делу N А82-687/2015, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВиП-Строй" (ОГРН 1047600409207; ИНН 7604066913)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 1047600432219; ИНН 7604071920)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Орлан",

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВиП-Строй" (далее - заявитель, Общество, ООО "ВиП-Строй") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) от 24.12.2014 N 01/141/2014-21 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 02.12.2014 и об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Определением суда первой инстанции от 28.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "Орлан" (далее - ООО "Орлан").

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2015 заявленные требования удовлетворены, оспариваемое Обществом сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 02.12.2014 признано недействительным. При этом арбитражный суд обязал Управление осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды на основании заявлений ООО "ВиП-Строй" от 03.12.2014 и от 11.12.2014.

Управление Росреестра с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, обжалуемое решение суда первой инстанции является необоснованным и не соответствует нормам законодательства, действующего на момент вынесения оспариваемого отказа в государственной регистрации; арбитражным судом не приняты во внимание и не оценены доводы Управления, изложенные в отзыве от 13.02.2015. Управление утверждает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды вынесен в строгом соответствии с действующим законодательством, не противоречит ему и не нарушает прав и законных интересов заявителя. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), Управление полагает, что, сдавая в аренду часть здания в виде нежилых помещений, стороны договора при государственной регистрации этого договора должны приложить кадастровый паспорт передаваемых помещений с указанием размера арендуемой площади. Поэтажный план здания, в котором карандашом заштрихована арендуемая часть помещения, можно приложить к договору аренды дополнительно, но не вместо кадастрового паспорта. Ссылку арбитражного суда на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 9 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2013 N 73), Управление находит неправомерной, поскольку в указанном пункте содержатся положения, свидетельствующие о расхождении судебной практики с законодательно установленными нормами права. Управление обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что возможность представления на государственную регистрацию договора аренды, содержащего графическое описание части объекта недвижимости, была связана с переходными положениями применения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закона N 221-ФЗ, Закон о ГКН), не предусматривающими возможность учета части здания, сооружения, помещения. В настоящее время препятствия для постановки на кадастровый учет частей здания, сооружения, помещения отсутствуют.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на жалобу не представило.

В заседании суда представители участвующих в деле лиц поддержали свои позиции.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.12.2014 между ООО "ВиП-Строй" и ООО "Орлан" заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого являлась передача во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 115,9 кв.м., расположенных на первом этаже здания лит. М, М1 по адресу: г. Ярославль, ул. Победы, 37, и обозначенных на плане N 5 и N 21 (приложение к договору) (л.д.66-70). В приложении N 1 к договору передаваемые в аренды части помещений обозначены штриховкой на техническим плане помещений (л.д.71).

В соответствии с пунктом 7.1 договор заключен на срок до 31.12.2017.

03.12.2014 и 11.12.2014 договор аренды вместе с необходимым пакетом документов представлен в Управление Росреестра на государственную регистрацию (л.д.63-64, 75-76).

12.12.2014 государственная регистрация договора аренды приостановлена по инициативе Управления до 12.01.2015. В сообщении о приостановлении регистрации указано, что среди представленных документов отсутствует кадастровый паспорт передаваемых в аренду помещений (л.д.10-11).

24.12.2014 Управлением в адрес ООО "ВиП-Строй" направлено сообщение об отказе в исправлении технической ошибки и выдаче повторного свидетельства, в котором содержался отказ в государственной регистрации договора аренды по причине отсутствия кадастрового паспорта передаваемых в аренду помещений (л.д.8-9).

Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 02.12.2014 не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "ВиП-Строй" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума от 17.11.2013 N 73, и исходил из отсутствия правовых оснований у Управления для отказа в государственной регистрации сделки.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьей 131, 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 1 статьи 4, статьи 26 Закона N 122-ФЗ, договор аренды помещения в здании, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Статьей 16 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав производится, в том числе, на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с пунктом 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно пункту 4 статьи 14 Закона о ГКН представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости. Сведения в выписку из государственного кадастра недвижимости по смыслу пункта 3 статьи 1 названного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о ГКН кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО "ВиП-Строй" является собственником здания столовой фабрики "Североход" с надстройкой и пристройкой под торгово-офисный центр с инженерными коммуникациями, назначение: нежилое, 3-5 - этажный, общая площадь 3519,4 кв.м., кадастровый номер: 76:23:010101:168473, инв.N 13992, адрес (местонахождение) объекта: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Победы, д. 37. При этом право собственности на указанный объект зарегистрировано Обществом в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2014 серии 76-АВ N 111916) (л.д.117).

02.12.2014 между ООО "ВиП-Строй" (арендодатель) и ООО "Орлан" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого являлась передача во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 115,9 кв.м., расположенных на первом этаже здания лит. М, М1 по адресу: г. Ярославль, ул. Победы, 37, и обозначенных на плане N 5 и N 21 (приложение к договору) (л.д.66-70). В приложении N 1 к договору передаваемые в аренды части помещений обозначены штриховкой на техническим плане помещений (л.д.71).

Исходя из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду, такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно содержанию представленного договора аренды и приложения к нему, являющегося неотъемлемой частью договора, стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на техническом плане помещений. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору от 02.12.2014, между ООО "ВиП-Строй" и ООО "Орлан" не имеется.

Суд апелляционной инстанции полагает, что представленные Обществом документы позволяли Управлению идентифицировать объекты аренды в полном объеме.

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендуемая часть помещения не привела к изменению характеристик объекта, ранее кадастровый паспорт объекта уже предоставлялся в Управление Росреестра, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания (пункт 1.1 договора аренды от 02.12.2014 и Приложение N 1 к нему), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2014 требованиям Закона N 122-ФЗ и, как следствие, нарушении им прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, в данном случае имеются в совокупности условия, предусмотренные статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые для признания оспариваемого сообщения от 24.12.2014 N 01/141/2014-21 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 02.12.2014 недействительным, о чем верно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении.

Доводы Управления о том, что в соответствии с положениями действующего законодательства, сдавая в аренду часть здания в виде нежилых помещений, стороны договора при государственной регистрации этого договора должны приложить кадастровый паспорт передаваемых помещений с указанием размера арендуемой площади, а также о неправомерности ссылки арбитражного суда на положения пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, подлежат отклонению, поскольку, в силу вышеизложенного основаны на ошибочном толковании норм материального права и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что частью 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" предусмотрено, что разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

На момент рассмотрения требования Общества о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды иная правовая позиция, нежели изложенная в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Пленумом Верховного Суда Российской Федерации не выражена, в связи с чем правовая позиция Пленума ВАС РФ обязательна для всех арбитражных судов в Российской Федерации и суд первой инстанции правомерно руководствовался ею при принятии обжалуемого решения.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос об уплате Управлением Росреестра государственной пошлины по жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.03.2015 по делу N А82-687/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина М.В. Немчанинова