Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. N 18АП-5080/15

г. Челябинск

29 мая 2015 г.

Дело N А07-20384/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Кумертауское авиационное производственное предприятие" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу N А07-20384/2014 (судья Саяхова А.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Кумертауское авиационное производственное предприятие" - Бикбулатов Р.Х. (доверенность от 15.01.2015, паспорт);

индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича - Свиридова И.С. (доверенность от 18.02.2015, паспорт).

Открытое акционерное общество "Кумертауское авиационное производственное предприятие" (далее - Авиационное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Эльмурзаеву Исе Магазовичу (далее - ИП Эльмурзаев, ответчик) с исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи административной пристройки в составе кирпичного завода от 28.09.2011 N 578/98 незаключенным и обязании ответчика освободить занимаемое помещение (требования изложены с учётом принятого судом первой инстанции уточнения иска - т. 1, л.д. 109-111).

Решением от 17.03.2015 (резолютивная часть объявлена 13.03.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 41-47).

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить (т. 2, л.д. 54-60).

В обоснование указанных требований приводит следующие доводы.

Оспариваемый договор является незаключенным, т.к. изложенное в договоре условие об объекте продажи как об объекте незавершенного строительства - административной пристройке в составе Кирпичного завода австрийской фирмы в поселке Ира не позволяет достоверно индивидуализировать продаваемый объект недвижимости, поскольку не содержит сведений об индивидуальных признаках имущества (кадастровый номер, площадь, подлежащей передаче недвижимой вещи и т.д.).

Кроме того, сторонами не согласована цена предварительного договора, т.к. содержащиеся в договоре условия о цене отражают стоимость объекта продажи по будущему, еще не заключенному договору, тем самым указанная в предварительном договоре сумма не является ценой предварительного договора, в силу чего договор так же является незаключенным.

Апеллянт полагает ошибочными выводы суда о согласовании предмета договора по тому основанию, что между сторонами отсутствует спор об идентичности помещения, указанного в договоре от 28.09.2011 и помещения, занимаемого ответчиком в настоящее время. Как полагает апеллянт, наличие между сторонами разногласий относительно заключенности предварительного договора следует из направленной в адрес ответчика претензии от 08.09.2014 и представленного ИП Эльмурзаевым ответа на указанную претензию.

Так же ошибочным является вывод суда об отсутствии у истца права собственности на спорный объект недвижимости, явившийся основанием отказа в удовлетворении требований об освобождении нежилого помещения. Ссылаясь на пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договора незаключенным", апеллянт указывает, что при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь передана, о её возврате, истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение отменить. В свою очередь, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, по передаточному акту от 15.04.2008 Территориальное агентство по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан сдало, а открытое акционерное общество "Кумертауское авиационное производственное предприятие" приняло подлежащий приватизации имущественный комплекс ФГУП "Кумертауское авиационное производственное предприятие" в составе которого под номером 11 указан "Кирпичный завод австрийской фирмы п. Ира" (т. 1 л.д.32-33).

28.09.2011 между Авиационным предприятием (продавец) и Эльмурзаевым И.М. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи N 578/98 в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершенного строительством - административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира (далее именуемый "предмет основного договора") (т. 1 л.д.29-31).

Согласно п.1.2 предварительного договора права продавца на указанный в п.1.1 предмет основного договора возникают в порядке приватизации федерального имущества на основании распоряжения Территориально управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 17.03.2008 N 54, распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 29.12.2007 N 607, передаточного акта от 15.04.2008.

Пунктами 2.1. 2.1.1 стороны установили фиксированную стоимость предмета основного договора в размере 556 000 руб. и установили обязанность покупателя выплатить продавцу в обеспечение заключения основного договора сумму в размере 278 000 руб.

Пунктом 3.3.1 согласовано условие, в соответствии с которым покупатель после выполнения п.2.1.1 настоящего договора вправе пользовать предметом основного договора.

Согласно пункту 4.2 стороны обязались заключить основной договор не позднее 4 месяцев с момента заключения настоящего договора. В течение данного срока продавец обязался не совершать сделок в отношении указанного в п.1.1 предмета основного договора.

Кроме того, в соответствии с п. п. 3.1.1, 3.1.2 предварительного договора продавец обязался в течение 4 месяцев с момента заключения договора закончить оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанный в п.1.1. договора, предмет основного договора. В течение 6 месяцев с момента оформления права собственности на предмет основного договора закончить оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на земельный участок для обслуживания, указанного в п.1.1 договора, предмета основного договора.

Платежным поручением N 187 от 03.10.2011 ИП Эльмурзаев перечислил в пользу Авиационного предприятия 278 000 руб. (т.2 л.д.21).

Техническим паспортом на объект незавершенного строительства по состоянию на 20.10.2014 подтверждено наличие незавершенного строительством объекта (степень готовности 65%), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, с. Ира, 1 км. на запад. Объекту присвоен инвентаризационный литер А, площадь застройки объекта составляет 7 431, 2 кв.м. (т.1 л.д.114-126).

Согласно данным кадастрового паспорта от 05.09.2012, объекту литер А площадью застройки 7 431, 2 кв.м. присвоен кадастровый номер 02:60:000000:981, указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:60:030101:40 (т.2 л.д.31).

Собственником земельного участка с кадастровым номером 02:60:030101:40, площадью 79 449 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, с. Ира, 1 км. на запад, является Авиационное предприятие, что подтверждено свидетельством о праве собственности N 04АВ 390666 от 22.01.2010 (т. 1 л.д. 101).

Техническим паспортом по состоянию на 28.01.2015 незавершенный строительством объект проинвентаризирован под двумя литерами: литера А - производственный цех, площадью 6296,8 кв.м. и литера А1 - здание двухэтажное с подвалом, общей площадью 7 738,5 кв.м. (т. 2 л.д. 5-20).

Согласно "Акту занятия помещений на территории Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира" ИП Эльмурзаев на основании предварительного договора купли-продажи N 578/98 от 28.09.2011 по настоящее время на территории завода производит охрану и занимает административные пристройки в составе кирпичного завода. Так же Эльмурзаевым М.М. на указанном помещении достроил частично первый и второй этаж. В связи с отсутсвием в здании воды, тепла, канализации, окон и дверей, предпринимательскую деятельность Эльмурзаев И.М. в указанном помещении не ведет (т. 2 л.д.33).

Письмом от 08.09.2014 Авиационное предприятие направило в адрес ИП Эльмурзаева претензию с просьбой в срок до 15.09.2014 освободить занимаемое помещение (т.1 л.д.35-36).

В ответ на указанную претензию ИП Эльмурзаев письмом от 03.10.2014 потребовал от Авиационного предприятия исполнить должным образом предварительный договор (т. 2 л.д.22).

Ссылаясь на несогласованность условий предварительного договора об объекте продажи и цене объекта недвижимости, а так же указывая, что объект ответчику по акту приема-передачи не передавался, Авиационное предприятие обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами договора, условия об объекте купли-продажи (объект незавершенного строительством административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира), который подлежал передаче при заключении основного договора, указав, что данное условие договора определено сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания при отсутствии технической документации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Из пункта 1.1 предварительного договора N 578/98 следует, что стороны условились заключить в будущем договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - административной пристройки в составе кирпичного завода, т.е. договор купли-продажи объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждено отсутствие технической документации на объект продажи в момент заключения предварительного договора.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пунктах 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора незаключенным, поскольку из материалов дела следует, что объект, в отношении которого в будущем предполагалось заключить основной договор, передавался покупателю в пользование. Факт поступления объекта под наименованием "административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы в поселке Ира" во владение покупателя сторонами спора не отрицается. Споров относительно того, что находящийся во владении ответчика объект не является тем объектом, который поступил в его владение на основании подписанного сторонами предварительного договора от 28.09.2011, не имеется.

Тем самым стороны при подписании договора понимали, какое имущество подлежало передаче в пользование покупателя, что свидетельствует о согласованности предмета предварительного договора и, соответственно, о правильности выводов суда в данной части.

Вместе с тем, выводы суда об отказе в удовлетворении требований истца об освобождении имущества по мотиву отсутствия у него прав на указанное имущество, следует признать ошибочными.

Содержание нормы пункта 1 статьи 429 ГК РФ свидетельствует о том, что единственным правовым последствием заключения предварительного договора является возникновение у сторон взаимных обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Определенный пунктом 4.2 предварительного договора от 28.09.2011 N 578/98 срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, составлял четыре месяца с момента заключения предварительного договора. Данный срок истек 28.01.2012.

Основной договор купли-продажи сторонами заключен не был и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что какая-либо из сторон спора в указанный период направляла другой стороне предложение заключить такой договор.

Тем самым правоотношения сторон по предварительному договору от 28.09.2011 N 578/98 прекратились независимо от наличия либо отсутствия у них разногласий по вопросу согласованности условий основанного договора.

Вместе с тем, как указано выше, наряду с договоренностью о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор содержал условие о праве покупателя пользоваться предметом будущего договора после внесения обеспечительного платежа. Тем самым, между сторонами помимо обязательств по заключению основного договора возникли обязательственные отношения по предоставлению спорного имущества в пользование, что и явилось основанием поступления спорной административной пристройки во владение ответчика.

Договор не содержит указаний о сроке и платности пользования имуществом, что позволяет отнести достигнутое соглашение к договору безвозмездного пользования.

В силу п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса (пункт 2 ст. 689 ГК РФ).

Поскольку срок пользования не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 689, абзац первый пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Претензией от 08.09.2014 истец потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения - объекта незавершенного строительства "административная пристройка в составе кирпичного завода австрийской фирмы в пос. Ира", что однозначно свидетельствует об отказе истца от продолжения правоотношений безвозмездного пользования (т.1 л.д.34).

Факт получения ответчиком названной претензии подтверждается ответом ИП Эльмурзаева от 03.10.2014, в соответствии с которым последний счел претензию необоснованной и потребовал исполнения условий предварительного договора (т.1 л.д.22).

Таким образом, заключенное между сторонами соглашение о пользовании административной пристройкой, по истечении трех месяцев с момента направления претензии так же прекратилось.

Данное обстоятельство влечет обязанность ИП Эльмурзаева вернуть имущество лицу, предоставившему данное имущество в пользование.

Наличие либо отсутствие у такого лица статуса собственника не имеет юридического значения при решении вопроса о возврате имущества переданного по договору в пользование.

Кроме того, материалами дела подтверждено наличие у Авиационного предприятия статуса законного владельца спорного объекта.

Спорный объект предан истцу в порядке приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия Кумертауское авиационное производственное предприятие" на основании передаточного акта от 15.04.2008, составленному на основании распоряжения Территориально управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 17.03.2008 N 54, распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 29.12.2007 N 607.

В собственности Авиационного предприятия так же находится земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент рассмотрения спора находящийся в пользовании ответчика объект, согласно техническому паспорту от 28.01.2015, поименован как нежилое здание литер А1, общей площадью 868,8 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, село Ира, 1 км на запад (т.2 л.д. 5-20).

Именно указанный объект подлежит возврату истцу, как лицу, предоставившему имущество в пользование.

При названных обстоятельствах требования истца об освобождении имущества следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учётом изложенного выше, решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении данного требования подлежит отмене в силу неправильного применения судом норм материального права (п.1 ч.2 ст. 270 АПК РФ (неприменение закона подлежащего применению)).

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу N А07-20384/2014 отменить в части отказа в удовлетворении требований об освобождении занимаемого помещения.

Исковые требования открытого акционерного общества "Кумертауское авиационное производственное предприятие" удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Ису Магазовича освободить помещение, литер А1, общей площадью 868,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, село Ира, 1 км. на запад.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича в пользу открытого акционерного общества "Кумертауское авиационное производственное предприятие" 4000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу N А07-20384/2014 без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича в пользу открытого акционерного общества "Кумертауское авиационное производственное предприятие" 3000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина