Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. N 15АП-5912/15

город Ростов-на-Дону

29 мая 2015 г.

дело N А32-37970/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии: от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: Меликишвили М.А. директор;

от третьих лиц: представители не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16.02.2015 по делу N А32-37970/2014 (судья Гречко О.А.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Ардан"

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Кнесид", общества с ограниченной ответственностью "Карам"

о расторжении договора аренды,

установил:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ардан" (далее - общество):

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.05.2012 N 4300018451, заключенного между администрацией и обществом;

об обязании общества освободить земельный участок от строения, используемого для эксплуатации магазина по реализации мебели, и вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302010:120 общей площадью 239 кв.м, расположенный в Центральном внутригородском округе города Краснодара по улице Коммунаров, 278/2 в г. Краснодаре, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что обществом нарушены условия пункта 4.1.11. договора аренды, а именно: ответчиком на земельном участке возведено строение, используемое для эксплуатации магазина по реализации мебели, на которое не выдавалось разрешение на строительство.

Ответчик в отзыве на иск требования не признал, указывает на то, что в период действия договора аренды от 22.05.2012 N 4300018451 арендатором земельного участка никаких новых строений не возводилось.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Карам" и общество с ограниченной ответственностью "Кнесид".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу, что администрацией не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка. Истец также не доказал, что строение (магазин) возведено арендатором после заключения спорного договора аренды.

Суд указал на отсутствие оснований для удовлетворения требования об освобождении земельного участка, поскольку оно заявлено как последствие расторжения договора.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, исковые требований удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

с учетом положений статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельного участка для констатации факта возникновения у администрации права на отказ от исполнения договора и факта прекращения гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора, необходимым является установление факта неиспользования арендатором предоставленного ему земельного участка по его целевому назначению по обстоятельствам, которые не были поставлены в зависимость от действий арендодателя либо действий непреодолимой силы. В связи с чем, администрация правомерно воспользовалась правом, указанном в пункте 3.2.5 договора, и направила в адрес ответчика предписание о необходимости приведения земельного участка в соответствие с целевым назначением и видом разрешенного использования в месячный срок;

расторжение договора аренды ведет к соблюдению публичных интересов: застройщик, который не сумел справиться с заявленным проектом, порождает долгострой там, где в соответствии с генеральным планом города должны быть возведены здания определенного назначения и построена соответствующая инфраструктура;

вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2014 по делу N А32-11438/2014 установлено, что нежилое строение ответчика литер "А" согласно имеющимся в материалах дела документам и пояснениям сторон в судебном заседании не является капитальным. Судом установлено, что согласно договору аренды земельного участка от 22.05.2012 в качестве разрешенного вида использования участка закреплялось строительство магазина из капитальных конструкций. Земельный участок используется способом, не соответствующим виду его разрешенного использования;

согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды земельного участка от 22.05.2012 предусмотрено право администрации на расторжении договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в пункте 1.1 договора (пункт 3.2.5). Арендатор, в свою очередь, был обязан приступить к освоению земельного участка не позднее 1 года с момента предоставления ему земельного участка и непрерывно использовать его по целевому назначению.

В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает, что имелись ограничения по красным линиям, обществу было рекомендовано обратиться с инициативой в комиссию по землепользованию и застройке для внесения изменений в документацию. Весь период устранения ограничений использования спорного земельного участка на нем находился павильон-кафе, установленный обществом ранее на основании договора аренды земельного участка от 05.12.1996 N 1328, демонтаж которого предусмотрен проектом строительства магазина из капительных строений. Общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации 17.07.2014, после того, как устранило все ограничения в пользовании участком. 26.08.2014 общество получило отказ в выдаче разрешения на строительство. Общество обратилось в суд с заявлением о признании отказа в выдаче разрешения на строительство незаконным. 26.03.2015 Департамент архитектуры и градостроительства выдал разрешение на строительство RU 23306000-3920-р магазина из капительных строений на спорном земельном участке. Договор аренды не содержит сроки освоения земельного участка, однако устанавливает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора аренды при неиспользовании земельного участка более одного года (пункт 3.2.4). Исходя из диспозиции нормы подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка в течение трех лет. Договором может быть предусмотрен больший, но не меньший срок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Представила суду копию газеты с публикацией объявления о предоставлении ООО "Ардан" земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено судом, следует из дела, что на основании постановления администрации от 16.03.2012 N 2114 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Ардан" земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 22.05.2012 заключили договор N4300018451 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302010:120 из земель населенных пунктов общей площадью 239 кв. м, расположенного в Центральном внутригородском округе города Краснодара по улице Коммунаров 278/2, сроком действия с 16.03.2012 по 16.02.2022 (л.д. 9-22).

Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора аренды), в порядке предварительного согласования места размещения магазина - л.д.119 том 1, л.д.61 том 2.

По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию; не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке (пункты 4.1.5, 4.1.6, 4.1.11 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.06.2012.

Участок передан обществу по акту приема-передачи - л.д. 20.

Истец настаивает на наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Указывает на то, что обществом строительство на земельном участке не ведется, участок не используется по его целевому назначению по обстоятельствам, которые не поставлены в зависимость от действий арендодателя или от непреодолимой силы. Истец указывает, что на земельном участке расположено строение, используемое для эксплуатации магазина по реализации мебели, которое не является капитальным, тогда как участок предоставлен для строительства магазина из капитальных конструкций.

Обосновывая наличие существенных нарушений, администрация ссылается на следующие представленные в дело доказательства:

- акт осмотра земельного участка от 03.03.2014 N 637 управления муниципального контроля администрации с фотоматериалами, в котором указано, что на земельном участке расположено строение, используемое для эксплуатации магазина по реализации мебели - л.д.27-28;

- акт осмотра земельного участка от 16.06.2014 N 1746 управления муниципального контроля администрации с фотоматериалами, в котором указано, что на земельном участке расположено строение, используемое для эксплуатации магазина по реализации мебели - л.д.29-30.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный положениями ст.452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом соблюден, обществу направлено предписание от 21.04.2014 с указанием на необходимость соблюдения требования о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, и уведомление от 30.07.2014 с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок, с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи - л.д. 32, 49-54 том 1.

Предписание и уведомление обществом получены, соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора обществом не оспаривается.

Договор аренды заключен на срок более 5 лет, поэтому при разрешении вопроса о наличии оснований для его досрочного расторжения по причине нарушения арендатором своих обязанностей следует учитывать специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суд первой инстанции верно указал на то, что в соответствии с нормами п.9. ст. 22 ЗК РФ заключенный сторонами договор может быть расторгнут досрочно только по решению суда, при констатации существенного нарушения договора аренды арендатором.

Суд обоснованно исходил из толкования, получившего отражение в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.

В частности, судом указано на то, что в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как верно указал суд первой инстанции, иск подан администрацией до истечения срока, который позволял бы предполагать наличие существенного нарушения условий договора аренды арендатором.

Кроме того, землепользователю должно быть предоставлено время, необходимое для освоения земельного участка, в соответствии со статьями 45 и 46 ЗК РФ.

Суд обоснованно указал на несоответствие нормам законодательства положений пункта 3.2.4 договора.

Согласно содержанию данного пункта арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий:

- невнесение арендной платы за участок более одного месяца подряд;

- неиспользование земельного участка (его части) более одного года.

Данный пункт договора нарушает два предписания положений пункта 9 ст.22 ЗК РФ: запрет досрочного расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя иначе, как по решению суда, запрет расторжения такого договора при нарушениях, которые не могут быть квалифицированы как существенные.

Как отмечено выше, положения пункта 9 ст. 22 ЗК РФ не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям ГК РФ и ЗК РФ.

Из положений ст. 45, 46 ЗК РФ следует вывод, что законодатель в качестве существенного рассматривает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ). Положения п.3.2.4 о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при неиспользовании земельного участка в течение одного года противоречат требованиям пункта 9 ст. 22 ЗК РФ, подпункта 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения договора).

Недействительность указанного положения пункта 3.2.4 договора в силу предписаний ст. 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих его частей.

В дело представлены документы, из которых следует, что ответчик предпринимал необходимые усилия для подготовки документации для целей строительства магазина на предоставленном ему земельном участке.

Из дела следует, что для освоения земельного участка в соответствии с назначением требовалось проведение корректировки проекта планировки (красной линии) - л.д.36, 40-41, 55, 60 том 1, л.д. 82 том 2.

Корректировка проекта планировки центральной части города Краснодара в границах улиц им.Гаврилова П.М., Коммунаров в Центральном внутригородском округе города Краснодара утверждена постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 27.06.2014 N 4221 - л.д. 56-58 том 1.

Довод администрации о наличии на земельном участке, предоставленном ответчику, некапитального объекта ответчиком не оспаривается, подтверждается материалами дела, в том числе актом N 323 от 21.10.2014 муниципального земельного контроля - л.д. 42-45 том 2. Однако данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения заявленного иска.

Из материалов дела следует, что ранее участок предоставлялся обществу для эксплуатации некапитального объекта, некапитальный объект был размещен правомерно - л.д. 53, 66, 89 том 2,

В настоящее время обществом получено разрешение на строительство от 26 марта 2015 года, сроком до 26 марта 2016 года, что позволяет обществу возвести объект в капитальных конструкциях.

Таким образом, в удовлетворении иска администрации к обществу отказано верно. Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено. Протокол судебного заседания в деле имеется - л.д. 93 том 2, перерыв своевременно размещен в сети Интернет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу N А32-37970/201 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина