Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2015 г. N 16АП-1566/15

г. Ессентуки

08 июня 2015 г.

Дело N А63-11945/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Погосовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015 по делу N А63-11945/2014 (под председательством судьи Орловского Э.И.)

по заявлению территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 1102635006462, г. Ставрополь,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сосновый бор", ОГРН 1022601317078, г. Кисловодск,

третье лицо: открытое акционерное общество "Союзпечать", ОГРН 1022601933903,

о расторжении договора аренды N 286 от 05.08.2008 и обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае: представитель Караник Р.В. по доверенности от 18.11.2014 N 3208/06,

от общества с ограниченной ответственностью "Сосновый бор": представитель Краснопрошин В.Г. по доверенности от 14.10.2014,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Сосновый бор" (далее - общество) о расторжении договора аренды N 286 от 05.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 26:34:004/022, образованного из земель участка Кисловодского лечебного курортного парка с кадастровым номером 26:34:0:000000:4, площадью 1228 кв.м, и обязании возвратить земельный участок.

Иск мотивирован нецелевым использованием земельного участка, что в соответствии с условиями договора (п. 5.1.2) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела не подтверждено, что ответчик использует спорный земельный участок не по назначению.

Не согласившись с вынесенным решением, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 04.03.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт. Апеллянт указывает, что в ходе проведенной проверки земельного участка, находящегося в аренде, установлено, что указанный земельный участок используется не по назначению и что на арендуемом земельном участке возведена незаконная постройка в виде установки киоска "Союзпечать". Данный факт подтвержден актами осмотра арендуемого земельного участка от 09.10.2014 N 1, от 13.10.2014 N 5, от 07.11.2014 N 9 и заключением кадастрового инженера N 50 от 22.12.2014

В судебном заседании представитель управления просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 17.04.2015 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015 по делу N А63-11945/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения управления от 20.06.2008 N 158 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 286 от 05.08.2008 аренды части земельного участка площадью 1228 кв.м с кадастровым номером 26:34:0:0004, находящегося в г. Кисловодске, долина р. Ольховка, склоны Джинальского хребта (в настоящее время земельный участок имеет кадастровый номер 26:34:000000:4), находящегося в федеральной собственности. Номер предоставленной части земельного участка - 26:34:0:0004/22 (том 1, л.д. 9-14).

Согласно пункту 1.1 договора часть земельного участка предоставлена для благоустройства территории, а также в целях осуществления ответственного хранения зеленых насаждений и опорных стен.

Срок аренды установлен с 18.03.2008 по 31.12.2005 (пункт 3.1 договора).

Договор аренды от 05.08.2008 N 286 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2009 за номером 26-26-34/009/2009/869.

Дополнительным соглашением от 07.12.2009 N 317 срок аренды по указанному договору изменен и установлен по 01.01.2030. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 11.01.2010 за номером 26-26-34/024/2009-190 (том 1, л.д.17-18).

Помимо этого, у общества в аренде находится другая часть того же земельного участка площадью 600 кв.м для культурно-бытовых целей (договор аренды N 61 от 17.03.2014, который зарегистрирован в ЕГРП 08.06.2009 за номером 26-26-34/009/2009-779, срок аренды по 01.01.2030). Согласно пункту 2.1 договора на этой части земельного участка расположено здание павильона-музея "Подкова" (именуемое ниже также "Парковой галереей"), находящееся у арендатора по договору аренды N 1972 от 20.08.2003.

15.03.2014 государственным инспектором города Кисловодска по использованию и охране земель управления Росреестра по Ставропольскому краю Грязюковым Р.Г. проведен осмотр земельных участков, находящихся во владении ответчика (том 1, л.д. 19-20).

Согласно представленому в материалы дела акту от 15.03.2014 следует, что по результатам проверки земельных участков определить точную площадь, занимаемую ими, не представлялось возможным, конфигурация участков не соответствует материалам межевого дела N 11532. Кроме того, в акте указано, что обществом за пределами предоставленных земельных участков, на земельном участке парка, организована торговля, установлены торговые палатки. На земельном участке 26:34:000000:4/22 установлены стационарные торговые точки по продаже периодической печати, продуктов питания.

Аналогичные нарушения зафиксированы и в акте внеплановой выездной тематической проверки, проведенной 09.04.2014

18.09.2014 истцом передано ответчику требование об устранении выявленных нарушений, а именно: в срок до 01.10.2014 освободить часть земельного участка площадью 1228 кв.м с кадастровым номером 26:34:000000:4/22 от торговых точек (том 1, л.д. 21-22).

09.10.2014 ответчику поступило предложение о расторжении договора аренды от 05.08.2008 N 286, в связи с невыполнением требования управления от 18.09.2014 (том 1, л.д. 23-24).

Не получив ответ о расторжения договора аренды, истец обратился с настоящим иском, ссылаясь на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации как на правовое основание для расторжения договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

Согласно дополнительному соглашению от 07.12.2009 срок аренды установлен более чем на пять лет (с 18.03.2008 по 01.01.2030), в связи с чем на отношения сторон по данному договору распространяются вышеприведенные ограничения, установленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу указанных разъяснений, о существенном характере нарушений может свидетельствовать причинение заинтересованной стороне такого ущерба нарушением условий договора, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

В обоснование существенного нарушения условий договора аренды истец ссылается на акт обследования от 15.03.2014, из которого следует, что за пределами предоставленных земельных участков, на земельном участке парка, организована торговля, установлены торговые палатки. На земельном участке 26:34:000000:4/22 установлена стационарная торговая точка - по продаже печати (том 1, л.д. 19-20).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, оценив представленные истцом доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом нецелевого использования земельного участка.

Из акта обследования от 15.03.2014 нахождение торговых палаток непосредственно в границах части 26:34:000000:4/22 не усматривается. Содержание акта, о невозможности определения точной площади, свидетельствует о том, что координаты поворотных точек границы на местности не определялись; на ситуационном плане к акту границы арендуемых частей не отражены; межевое дело N 11532, на которое содержится ссылка в акте, является межевым делом части площадью 600 кв.м под музеем "Подкова"; лишь на одном приложенном к акту фотоснимке отображена территория этой части и на этом фото отображен только киоск "Союзпечать". Более того, в самом акте указано, что торговля организована за пределами предоставленных ответчику земельных участков. Межевое дело N 11532, на которое содержится ссылка в акте, сформировано в 2004 году, на другой земельный участок. Точную площадь земельного участка в ходе контрольных замеров установить не представилось возможным. Доказательств причастности ответчика к торговле, осуществляемой из палаток, в материалах дела отсутствует.

В акте внеплановой выездной тематической проверки содержится лишь фраза о подтверждении изложенных в акте обследования от 15.03.2014 фактов. Вместе с тем, приводя содержание акта обследования, в акте выездной проверки указаны, в том числе, и выводы о невозможности определения точной площади. При этом акт выездной проверки является обобщением всех проведенных мероприятий, непосредственно материалов осмотра от 09.04.2014 суду не представлено.

В актах осмотра N 1 от 09.10.2014 и N 5 от 13.10.2014, составленных сотрудниками санатория "им. Г.К. Орджоникидзе", указано, что на части 26:34:000000:4/22 находятся 3 контейнера, используемых для инвентаря. Представленными в материалы дела фотоматериалами подтверждено отсутствие торговых палаток на спорном земельном участке.

Довод апеллянта о том, что указанный земельный участок используется не по назначению и что на арендуемом земельном участке возведена незаконная постройка, в виде установки киоска "Союзпечать", судом апелляционной инстанции отклоняется на основании следующего.

Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера N 3 от 10.02.2015 объект "Киоск "Союзпечать"" не может быть расположен в границах частей с условным обозначением 26:34:000000:4/6 и 26:34:000000:4/22 ввиду их отсутствия в государственном кадастре недвижимости (том 2, л.д. 114-116).

Таким образом, доказательства того, что киоск "Союзпечать" расположен именно на арендованном, а не на сопредельном земельном участке, в материалах дела отсутствует.

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком получено разрешение арендодателя на сдачу в субаренду части земельного участка площадью 6 кв. м ОАО "Союзпечать", для установления газетного киоска в пределах земельного участка 26:34:000000:4/6, являющегося сопредельным с земельным участком 26:34:000000:4/22 (том 2, л.д. 118). Киоск "Союзпечати" фактически расположен на границе между этими участками, около бордюра, ограждающего газон и здание "Парковой галереи".

В качестве основания размещения данного киоска ответчиком представлен договор субаренды земельного участка от 01.01.2014 между обществом и ОАО "Союзпечать" (том 2, л.д. 74-75).

Согласно данному договору общество сдало субарендатору (ОАО "Союзпечать") в аренду земельный участок площадью 10 кв.м, расположенный на территории, относящейся к "Парковой галереи" в Нижнем Курортном парке г. Кисловодска, для установки киоска (временное строение).

Ответчик указывает, что участок под установку киоска "Союзпечать" предоставлен в границах части 26:34:000000:4/6. Однако заключением кадастрового инженера подтверждается, что киоск фактически установлен в границах части 26:34:000000:4/22.

Кроме того, ответчиком в течение действия спорного договор аренды благоустроена детская площадка, расположенная на территории арендованного участка, произведено укрепление корневой системы в опорной стене со стороны ул. Коминтерна, выполнено укрепление опорной стены, ликвидировано разрушение части опорной стены, для укрепления опорной стены вырыта канава, произведена засыпка чернозема и высажены цветы, завезены две машины (КАМАЗ) красного кирпичного песка, который путем просеивания был нанесен на территорию детской площадки, большая часть детской площадки выложена плиткой с установкой бордюров, спилены засохшие фрагменты деревьев, представляющих опасность для отдыхающих на детской площадке (хвойные деревья в количестве 5 шт.), для благоустройства детской площадки произведена закупка саженцев деревьев (туи хвойной в количестве 25 шт.) и они высажены на территории детской площадки.

В подтверждение данных доводов обществом представлены фототаблицы, локальный сметный расчет на капитальный ремонт, благоустройство детской площадки и территории, акт по благоустройству детской площадки от 07.05.2011, накладная N 23 от 11.05.2011 на приобретение туи хвойной, акт по посадке саженцев от 11.05.2011 (том 2, л.д. 1-53).

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации управление не доказало наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобе.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривается, так как на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2015 по делу N А63-11945/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю. Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов