Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 г. N 14АП-1849/15

г. Вологда

15 июня 2015 г.

Дело N А13-17674/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" Рыбановой Е.К. по доверенности от 08.04.2014, от Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области Лебедевой Е.А. по доверенности от 12.01.2015, от общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" Рыбановой Е.К. по доверенности от 05.03.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 (судья Логинова О.П.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (ОГРН 1123525018462; ИНН 3525290263; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Вологодская Слобода, дом 13; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (ОГРН 1053500023290; ИНН 3525148002; место нахождения: 160009, город Вологда, улица Мальцева, дом 52; далее - Инспекция) от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Твои окна" (ОГРН 1133525005008; ИНН 3525297195; место нахождения: 160000, город Вологда, улица Предтеченская, дом 31).

Решением суда оспариваемое решение Инспекции признано незаконным и изменено в части назначения административного штрафа в сумме 500 000 руб. Заявителю назначен штраф в сумме 250 000 руб.

Общество в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и требования удовлетворить. Указывают, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не запрещает застройщику предусматривать в договоре участия в долевом строительстве возможность перечислять денежные средства на счета третьего лица, поскольку лицом, привлекающим денежные средства, остаётся застройщик; договор бронирования не является договором долевого участия в строительстве.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда и удовлетворить требования.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, Прокуратурой города Вологды с привлечением специалистов Инспекции проведена выездная проверка деятельности ООО "СК "Твои окна" по привлечению денежных средств участников долевого строительства, поводом для проведения которой послужило обращение граждан-участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Вологда, дом N 22 по ГП в мкр. Новгородский (корпус Б).

По результатам проверки составлены заключение от 18.09.2014 N 397-ВП. и протокол об административном правонарушении N 176-д от 12.11.2014.

В протоколе об административном правонарушении отражены следующие обстоятельства, свидетельствующие о совершении административного правонарушения.

Общество по договору бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328/Б/Н, заключенному с Иваковой Людмилой Евстафьевной, на бронирование квартиры N 328 привлекло денежные средства гражданина для строительства 11-16-этажного жилого дома со встроенными жилыми помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа по адресу: город Вологда, дом N 22 мкр. Новгородский, корпус Б.

В соответствии с условиями договора Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 произвела оплату на счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" в размере 49 850 руб. Указанная сумма подлежит зачету в цену договора участия в долевом строительстве вышеуказанной квартиры с застройщиком, который будет заключен с Иваковой Л.Е. в будущем (п. 11 договора).

Застройщиком вышеуказанного объекта на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 RU 35327000-278 является ООО СК "Твои окна".

На основании указанных обстоятельств Инспекция пришла к выводу, что Общество, не являющееся застройщиком, без законных оснований привлекло денежные средства гражданина на цели, связанные с последующим возникновением у гражданина права собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, чем нарушило часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

В отношении Общества вынесено постановление от 02.12.2014 N 246-д о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде назначения административного штрафа в размере 500 000 руб.

ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" не согласилось с указанным постановлением и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.

В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Суд первой инстанции признал доказанным наличие в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, придя к выводу, что заключение между ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" и Иваковой Л.Е. договора бронирования квартиры является привлечением заявителем, не являющимся застройщиком, денежных средств участника долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию; привлечение денежных средств произведено способом, не предусмотренным частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии в данном случае состава административного правонарушения.

Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 названной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 данного Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, предусмотренных этой статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В силу части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Из приведенных норм следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного договора участия в долевом строительстве вправе только застройщик.

Согласно материалам дела ООО "Строительная компания "Твои окна" (принципал) заключило с Обществом (агентом) агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В, по которому агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений, в том числе заключение договоров участия в долевом строительстве, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами (пункт 1.2).

В пункте 2.1.1 агентского договора предусмотрено, что агент обязуется принимать плату по договорам участия в долевом строительстве на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала.

В агентском договоре также закреплено, что агент обязан перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 данного договора, на расчетный счет принципала (пункт 2.1.5).

Между Иваковой Л.Е. (клиент) и Обществом (исполнитель) заключен договор бронирования квартиры от 07.03.2014 N 328Б/н, по условиям которого исполнитель обязуется осуществить в интересах клиента бронирование указанного в пункте 4 договора жилого помещения в возводимом ООО "СК "Твои окна" жилом комплексе "Светлый дом "Твои окна" по адресу: город Вологда, микрорайон "Новгородский", улица Конева, дом 22 по генплану, корпус Б, до даты заключения клиентом договора, указанного в пункте 3 договора, а клиент обязуется выплатить исполнителю предусмотренный настоящим договором обеспечительный платеж.

В соответствии с пунктом 3 договора клиент получает право на приобретение квартиры на основании последующего заключения и исполнения клиентом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком.

В пункте 4 договора определена цена договора долевого участия (1 251 523 руб.) и дана характеристика объекта недвижимости (квартиры).

В пункте 7 договора установлен срок подписания договора долевого участия с застройщиком (21.03.2014).

Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 50 000 рублей в течение двух рабочих дней с момента заключения договора.

При заключении договора долевого участия уплаченный клиентом обеспечительный платеж перечисляется исполнителем на основании письменного распоряжения клиента в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора, в течение 15 календарных дней с момента государственной регистрации договора долевого участия.

Настоящий договор одновременно является письменным распоряжением клиента о переводе уплаченного им обеспечительного взноса в счет частичной оплаты цены договора долевого участия, заключенного между клиентом и застройщиком в срок, предусмотренный пунктом 7 договора (пункт 11 договора).

Во исполнение условий договора бронирования Ивакова Л.Е. платежным поручением от 11.03.2014 N 635746 перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в сумме 49 850 руб.

Впоследствии в силу пункта 7 договора бронирования квартиры от 07.03.2014 между Иваковой Л.Е. и ООО СК "Твои окна" заключен договор участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома от 01.04.2014 N 328/Н.

Общество полагает, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника.

Указанный довод не может быть принят по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.

Привлечение средств дольщиков допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ.

При этом нормы Закона N 214-ФЗ, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.

Соответственно, в силу буквального толкования Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.

Участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.

Довод Общества о том, что договор бронирования является договором об оказании риэлторских услуг, и в связи с этим отсутствует нарушение такого требования закона, как запрет привлекать денежные средства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, также не может быть принят.

Из условий договора бронирования квартиры N 3228Б/Н от 07.03.2014 следует, что обеспечительный платёж, который должен быть произведён в течение двух рабочих дней с момента заключения договора (07.03.2014), в полной сумме - 50 000 руб. подлежит переводу в счёт частичной оплаты по договору участия в долевом строительстве, срок заключения которого определён как до 21.03.2014. Таким образом, в данном случае договором бронирования квартиры предусмотрено привлечение денежных средств в сумме 50 000 руб. в счёт исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве до заключения и государственной регистрации данного договора.

Заключив договор бронирования квартиры с условием выплаты Обществу денежных средств, которые в дальнейшем будут перечислены застройщику в счёт исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, заявитель нарушил порядок привлечения денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.

Действия Общества по привлечению денежных средств дольщика фактически направлены на изъятие полученных от дольщика денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.

Целью законодателя при принятии Закона N 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Общество осуществляло привлечение денежных средств в нарушение Закона N 214-ФЗ, в связи с чем постановление Инспекции от 02.02.2014 N 246-д о привлечении его к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ законно и обоснованно.

С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 4-П, части 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ, части 2 статьи 211 АПК РФ суд первой инстанции признал незаконным и изменил оспариваемое постановление Инспекции в части назначения административного наказания в виде штрафа в сумме 500 000 руб. и назначил наказание в виде штрафа в сумме 250 000 руб. Решение суда в данной части не обжаловано.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения статьи 2.9 КоАП РФ.

С учётом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 февраля 2015 года по делу N А13-17674/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина О.Б. Ралько