Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2015 г. N 15АП-8647/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф08-6118/15 настоящее постановление изменено

Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании убытков, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

22 июня 2015 г.

дело N А32-2761/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Дьяконова В.Е., паспорт, доверенность от 30.03.2015

от ответчика: не явился, извещен

от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен

от Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар: не явился, извещен

от Управления Федерального казначейства Краснодарского края: не явился, извещен

от Министерства финансов Краснодарского края: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.04.2015 по делу N А32-2761/2015 (судья Сумин Д.П.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (ИНН 2308163570, ОГРН 1092308010530)

к ответчику администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

при участии третьих лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар; Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар; Управления Федерального казначейства Краснодарского края; Министерства финансов Краснодарского края

о взыскании суммы в размере 23 182 828,62 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2014 N 4300021098, взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., взыскании убытков в размере 87 281,74 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Черноморская Строительная Компания" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация, ответчик) о расторжении договора N 4300021098 от 14.10.2014 аренды земельного участка 23:43:0145075:4679 площадью 10601 кв. м по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, заключенному между администрацией и обществом, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 27.10.2014 N 23-23-01/2612/2014-869, взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., взыскании убытков в размере 87 281,74 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, удовлетворенного определением суда от 02.03.2015).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федерального казначейства Краснодарского края, Министерство финансов Краснодарского края.

Решением от 07.04.2015 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что истец не доказал невозможность использования переданного ему во владение спорного земельного участка, а также неправомерных действий или препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя или административных органов.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 07.04.2015, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада, опубликованном на сайте torgi.gov.ru, сведения о расположении на земельном участке гаражей, детской площадки и проезда отсутствуют, в договоре аренды земельного участка указанные сведения также отсутствуют. Кроме того, в пункте 1.5 договора аренды земельного участка указано, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка. Земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора аренды земельного участка обеими сторонами (п. 1.4 договора аренды земельного участка). Особые условия договора аренды земельного участка (раздел 9) также не содержат информации о расположении на земельном участке каких-либо объектов. Ни извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ни договор аренды земельного участка не устанавливают каких-либо обязанностей арендатора по освобождению земельного участка от гаражей, площадок, по обеспечению пользования проездом. Таким образом, предоставленная администрацией муниципального образования город Краснодар информация о земельном участке 23:43:0145075:4679 не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности. По мнению заявителя жалобы, при осмотре земельного участка до проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка не представлялось возможным визуально установить размещение гаражей, площадки и проезда в границах земельного участка, так как его границы не определены и не установлены. Судом необоснованно было отказано в допросе свидетеля представителя ООО "Черноморская Строительная Компания", который мог сообщить о фактических обстоятельствах осмотра земельного участка, отказано в приобщении видеозаписи, содержащей визуальную информацию о том, каким образом осуществлялся осмотр земельного участка - доказательств, на основании которых сделан вывод о пригодности использования в соответствии с видом разрешенного использования.

В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От Министерства финансов Краснодарского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в тексте которого заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, заявила ходатайство о вызове в судебное заседание свидетеля, о приобщении и воспроизведении диска с видеозаписью, указала, что в суде первой инстанции истцу в удовлетворении данных ходатайств было отказано.

Апелляционный суд отклонил указанные ходатайства, поскольку отраженная на видеоносителе информация не может достоверно свидетельствовать о том, что её объектом является именно спорный земельный участок, также неизвестно кем и когда проводилась съемка, а показания сотрудника истца по факту осмотра участка не могут быть оценены как показания незаинтересованного лица.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Черноморская строительная компания" (арендатор) в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования г. Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 заключен договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679, площадью 10 601 кв. м. по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада.

В пункте 1.1 предусмотрено, что земельный участок расположен на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, используемых для хозяйственно-питьевого водоснабжения населения и технологического обеспечения водой объектов промышленности г. Краснодара в третьем поясе зоны санитарной охраны водозабора, эксплуатируемого недропользователем - ЗАО "Хладокомбинат" (лицензия КРД 2664 ВЭ).

Из пункта 1.2 договора следует, что границы участка обозначены в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями детского сада.

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что он действует с 14.10.2014 по 14.10.2024.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Из дела следует, что во исполнение условий договора аренды, ООО "Черноморская Строительная Компания" (арендатором) внесена годовая арендная плата в размере 22 500 000 руб.

Арендатор ссылается на то, что использовать земельный участок по его целевому назначению невозможно, так как на земельном участке расположены металлические гаражи, капитальный гараж, детская и спортивная площадка, а также проезд.

Из дела следует, что арендатор обращался к арендодателю с требованием об освобождении земельного участка от 05.12.2014 N 1400 (л.д. 55, т. 1).

Так как земельный участок освобожден не был, истец направил в адрес арендодателя претензию с предложением подписать соглашение о расторжении договора по мотиву невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению (л.д. 56,57, т. 1).

Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с невозможностью использовать земельный участок по его целевому назначению, а также возвратить денежные средства, перечисленные в счет арендной платы, проценты за их использование, убытки, возникшие у истца в связи с невозможностью исполнения спорного договора.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд установил, что арендатором соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Арендатор направил в адрес арендодателя претензию, из которой указал причины, по которым он не может использовать земельный участок.

Так как указанная претензия была оставлена без внимания, как и не устранены обстоятельства, препятствующие в использовании земельного участка, на которые ссылается истец, арендатор предложил расторгнуть договор аренды.

Получение письма об освобождении земельного участка от 05.12.2014 N 1400 подтверждается штампом входящей корреспонденции N 16058 от 05.12.2014 (л.д. 55, т. 1).

Получение претензии в порядке ст. 452 ГК РФ от 29.12.2014 подтверждается штампом входящей корреспонденции N 05/17481 17490 от 29.12.2014 (л.д. 56, т. 1).

Следовательно, для расторжения договора необходимо установить фактическое нарушение арендодателем условий договора, в части предоставления земельного участка соответствующего условиям договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

При этом в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В пункте 1.4 договора аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка стороны констатировали, что указанный земельный участок считает переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами.

А в пункте 1.5 договора аренды N 43000221098 стороны зафиксировали, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и его целевому назначению.

В материалах дела также имеется извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: для строительства многоэтажных жилых домов.

Согласно п. 12 указанного выше извещения, осмотр земельного участка на местности осуществляется 02.09.2014 в 11-00 час. по адресу: ул. Школьная, 17/1. Осмотр земельного участка заявителями может осуществляться в любое время в течение периода приема заявок.

Таким образом, арендодателем предусмотрена открытость и свобода доступа к земельному участку, являющегося лотом на торгах.

Следовательно, потенциальный арендатор имел возможность не только в обусловленное время, но и в любое другое обозреть земельный участок.

Судом также исследован договор аренды земельного участка от 14.10.2014 N 4300021098 о наличии у арендатора сведений о земельном участке, а также согласии на его принятие.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено то, что земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами.

С учетом указанного выше пункта 1.4 договор аренды является фактически актом приема-передачи земельного участка.

В силу п. 3.1.1 договора аренды, арендодатель обязуется передать земельный участок свободным от прав третьих лиц.

Судом установлено, что истец не представил доказательств, свидетельствующих об обременении земельного участка иными лицами.

Согласно выписке из ЕГРП на спорный земельный участок зарегистрировано право аренды за ООО "Черноморская Строительная Компания".

В силу абз.2 п. 5.1 договора аренды, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участка в аренду.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор должен был знать о наличии на земельном участка металлических гаражей, капитального гаража, а также детской и спортивной площадки как минимум на момент участия в торгах.

Судом указано, что доводы истца о невозможности установления названных обстоятельств до проведения торгов опровергаются представленными в дело самим истцом доказательствами.

Истец не представил доказательств наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали начать возведение объекта.

При этом истец не доказал, что общая площадь земельного участка 10 601 кв. м. даже с учетом размещения гаражей и проезда с незначительной площадью не позволяла возводить объекты жилого строительства.

Доказательств нахождения на спорном участке автомобильной дороги как объекта недвижимости в дело не представлено.

Доказательств блокирования строительства при наличии на участке детской площадки также не представлено с учетом того, что пунктом 1.3 договора аренды N 43000221098 напротив предусмотрено, что участок предоставляется для строительства многоэтажных объектов со встроено-пристроенными помещениями детского сада, а детская площадка является необходимой в данном случае.

Довод заявителя жалобы о том, что в момент осмотра земельного участка и принятия во владение он не мог определить препятствия для его использования ввиду отсутствия границ не принимается апелляционной коллегией, так как из пункта 1.2 договора аренды N 43000221098 следует, что границы участка обозначены в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Приобщенный к материалам дела кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 23:43:01 45075:4679 от 02.07.2014 (л.д. 52) имеет план земельного участка (л.д. 53, т.1) площадью 10601 кв.м. + - 36 кв.м. который позволяет считать достаточно определенными границы земельного участка (с масштабом 1:1500), переданного истцу для строительства объектов. Наличие границ спорного участка подтверждается также сведениями из официального сайта Росреестра согласно публичной кадастровой карты, а также данными технического паспорта (л.д.46, т.2)

Так, из представленных в дело доказательств не следует, что ответчик каким- либо образом препятствовал обследованию земельного участка до проведения торгов. В отсутствии специальных познаний, при наличии кадастрового номера земельного участка ничто не препятствовало истцу обратиться к лицам, обладающим специальными познаниями не после заключения спорного договора, а до его подписания и последующей регистрации.

Суду не представлено доказательств того, каким образом размещение на земельном участке гаражей и площадок на данный момент препятствует использованию земельного участка.

Так, земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома.

Однако истец не представил информации о том, что строительство многоэтажного жилого дома должно проводиться именно в зоне размещения гаражей, либо площадок и проезда.

При этом согласно пункту 9 извещения о проведении аукциона (л.д. 124, т.2) победитель обязан осуществить снос имущества по адресу: г. Краснодар, ул. Чапаева, 106, однако и таких доказательств в дело также не представлено.

Суд критически отнесся к заключению ООО "А-Триум", согласно которому при наличии на земельном участке гаражей и площадок отсутствует возможность размещения многоэтажного жилого дома.

В указанном заключении отсутствует информация о том, какой многоэтажный жилой дом будет возведен, этажность, площадь, схема размещения на земельном участке, а также предполагаемая площадь застройки.

Разрешение на строительство в дело не представлено как и разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых в Краснодарнедра (пункт 4 извещения о проведении аукциона (л.д. 124, т.2).

В материалах дела также отсутствует какой-либо проект многоквартирного жилого дома, строительство которого предполагает осуществить истец на земельном участке.

С учетом изложенного, достоверных доказательств тому, что использование участка в соответствии с договором аренды было невозможно, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды судом первой инстанции отказано правомерно.

Также судом обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о возврате (взыскании) неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.

Поскольку спорные платежи производились истцом в рамках исполнения договорных обязательств за арендуемое им имущество по договору аренды, то правовых оснований для их квалификации в качестве неосновательного обогащения и взыскания с арендодателя не имеется.

В связи с тем, что в удовлетворении требований истца по расторжению договора судом отказано, а истец от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора по обоюдному согласию, представленного ответчиком, отказался, до прекращения действия договора и возвращения спорного земельного участка ответчику у истца сохраняется обязанность по исполнению условий договора в части обязанности по внесению арендных платежей.

Принимая во внимание, что судом отказано в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 500 000 руб., то отсутствуют и правовые основания для удовлетворения требования по взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 595 546,88 руб.

В удовлетворении требовании о взыскании убытков в размере 87 281,74 руб. судом обоснованно отказано на основании следующего.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

В силу статей 15, 393 ГК РФ возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Для взыскания убытков необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Истец не доказал совокупности указанных условий, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания убытков.

По мнению апелляционного суда, утрата арендатором хозяйственного интереса в освоении земельного участка, возможно и непривлекательного с точки зрения получения ранее запланированной прибыли, не может служить основанием для возврата ранее внесенных арендных платежей с процентами и взыскании убытков с исправного арендодателя.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2015 по делу N А32-2761/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева