Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 17АП-6690/15

г. Пермь

25 июня 2015 г.

Дело N А60-50913/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И. В.

судей Голубцова В.Г., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью Уральская торговая компания "Детский Мир" (ИНН 6660144056, ОГРН 1026604972899) - Ларин С.В., паспорт, директор, Щелконогова А.Ю., паспорт, доверенность от 11.02.2015 года;

от ответчика Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца общества с ограниченной ответственностью Уральская торговая компания "Детский Мир"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 апреля 2015 года

по делу N А60-50913/2014,

принятое судьей Н.Я. Лутфурахмановой

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Уральская торговая компания "Детский Мир"

к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Уральская торговая компания "Детский Мир" (далее - истец, общество) обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора:

1. Принять договор N 1346 купли-продажи объекта муниципального

нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года в редакции с протоколом разногласий к договору в редакции ООО УТК "Детский Мир" от 11 сентября 2014 года.

2. Изложить пункты договора в следующей редакции истца:

5.4.7. До момента государственной регистрации права собственности Покупателя, а также после государственной регистрации права собственности на объект заключать на срок действия настоящего договора трехсторонние договоры страхования Объекта на сумму не ниже оставшейся стоимости оплаты объекта на момент его страхования от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме.

Договор страхования заключаемый до момента государственной регистрации права собственности, заключается на сумму не ниже рыночной стоимости Объекта (пункт 2.1. договора).

6.1. за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:

6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов в полном объеме за расчетный период предусмотренный настоящим договором, либо иным образом нарушил обязательства по оплате, при условии что данное нарушение обязательств влечет для Продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

6.3.- исключить из текста договора.

Также истец просил возложить на Администрацию города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальном имуществом обязанность заключить с ООО УТК "Детский Мир" договор N 1346 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года в редакции с протоколом разногласий к договору в редакции ООО УТК "Детский Мир" от 11 сентября 2014 года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 апреля 2015 года определены условия п. 5.4.7, 6.1, 6.2 договора N 1346 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - "встроенное помещение (литер А), назначение: нежилое, площадь: общая - 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д. 15б, с условием о рассрочке платежа от 12 августа 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью "АРС" (ИНН 6617010715) и Администрацией городского округа Карпинск (ИНН 6614002138) от 04.03.2013 г. в следующей редакции указанных пунктов:

- "п.5.4.7. До момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект заключить на срок действия настоящего договора трехсторонний договор страхования Объекта на сумму не ниже его рыночной стоимости (п. 2.1 настоящего договора) от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, определенной продавцом в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме",

- "п.6.1. 3а неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно",

- "п. 6.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца, в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:

6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с п. 2.2, 2.4 договора;

6.2.2. если Покупатель более двух раз подряд исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов, начисленных на нее в соответствии с пунктами 2.2., 2.4 настоящего договора не полностью;

6.2.3. если Покупатель более двух раз подряд нарушил сроки оплаты основного долга и (или) процентов, установленные в настоящем договоре;

6.2.4. если Покупатель не исполнил обязанность, предусмотренную подпунктом 5.4.7 настоящего договора".

- "п. 6.3" - исключить из текста договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части определения редакции пунктов договора: 5.4.7; 6.1; 6.2,, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы истец указывает на неправильное применение ст. 31 ФЗ "Об ипотеке" при разрешении спора относительно редакции пункта 5.4.7., при разрешении отношении редакции пункта 6.1. спорного договора применены нормы подлежащие применению - ст. 5 ГК РФ, Арбитражным судом первой инстанции при разрешении спора в отношении редакции пункта 6.2. спорного договора неверно истолкованы нормы права о расторжении договора.

Ответчиком представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не направил, что на основании п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество Уральская торговая компания "Детский мир" является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - встроенное помещение (литер А), назначение - нежилое, площадь: общая, 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д.15б, номер на плане: цокольный этаж - помещения N N 1-15, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:123:15б:35, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 76900221 от 03.05.2001 г.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент, заинтересованное лицо) с заявлением о реализации преимущественного права покупки спорного помещения.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга N 2227 от 06.08.2014 г. утверждены условия приватизации муниципального имущества - встроенное помещение (литер А), назначение - нежилое, площадь: общая, 450,1 кв.м., адрес: г. Екатеринбург, ул. Бородина, д.15б, номер на плане: цокольный этаж - помещения N N 1-15, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01/01:00:123:15б:35. Рыночная стоимость по данному постановлению составила 13 750 000 руб. 00 коп.

Для согласования условий отчуждения объекта муниципального имущества 13.08.2014 г. (сопроводительное письмо N 02.12-12/1/001/2011) обществу направлен проект договора купли-продажи N 1346 от 12.08.2014 г. По условиям данного договора стоимость имущества составляет 13 750 000 руб. 00 коп. без учета стоимости неотделимых улучшений и НДС с рассрочкой оплаты на срок 84 месяца.

Общество подписало данный договор с протоколом разногласий по п. 4.4, 5.4.7, 6.1, 6.2, 6.3 и направило в адрес Администрации. Однако подписать договор с протоколом разногласий в редакции истца Администрация отказалась (письмо N 02.12-12/1/001/3263 от 10.10.2014 г.).

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в отношении пунктов 5.4.7; 6.1; 6.2.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

С учетом правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истцом оспаривается решение суда первой инстанции в части п. 5.4.7, 6.1, 6.2.

По мнению истца, п. 5.4.7 подлежит изложению в следующей редакции: "До момента государственной регистрации права собственности Покупателя, а также после государственной регистрации права собственности на объект заключать на срок действия настоящего договора трехсторонние договоры страхования Объекта на сумму не ниже оставшейся стоимости оплаты объекта на момент его страхования от рисков утраты (гибели), повреждения (противоправных действий третьих лиц, залива, стихийных бедствий, механического повреждения, пожара, взрыва) со страховой компанией, в соответствии с требованиями законодательства РФ, в котором Продавец является страхователем и выгодоприобретателем и имущество застраховано в пользу него, а также произвести оплату страховой премии в полном объеме.

Договор страхования, заключаемый до момента государственной регистрации права собственности, заключается на сумму не ниже рыночной стоимости Объекта (пункт 2.1. договора)".

Спор по указанному пункту основан на разногласиях сторон относительно стоимости страхования объекта.

Суд первой инстанции установил, что данный пункт в редакции ответчика обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К договору о продаже товара в кредит, с условием о рассрочке платежа, применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 490 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Обеспеченное ипотекой обязательство в данном случае соответствует полной стоимости имущества, определенной в п. 2.1 договора. Исполнение ответчиком обязанности по внесению очередных платежей в счет оплаты выкупной стоимости объекта не может уменьшать полную стоимость имущества. Страхование объекта на стоимость, указанную в п. 2.1 договора, направлено, в том числе, на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта и т.д.

С учетом вышеназванных положений закона суд пришел к верному выводу о том, что пункт 5.4.7 договора обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, следовательно, должен быть изложен в редакции ответчика.

По пункту 6.1 договора у сторон возникли разногласия относительно размера неустойки, подлежащей применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга.

Истец указывает на то, что установленный в договоре размер неустойки является завышенным и данный пункт должен быть изложен в следующей редакции "за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании норм статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Согласно п. 5 Гражданского кодекса Российской Федерации обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Согласно представленным в материалы дела ответчиком договорам купли-продажи N 1345 от 12.08.2014 г., N 1347 от 12.08.2014 г. размер установленной в договоре ответственности в виде неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга составляет 0,5% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы. Данные договоры свидетельствуют о существовании в данном регионе обычая делового оборота в виде подписания договоров купли-продажи объектов муниципального нежилого фонда, на территории муниципального образования "город Екатеринбург", с условием о рассрочке платежа с размером ответственности в виду неустойки 0,5% от неоплаченной суммы долга.

Доказательств чрезмерности установленного в договоре размера неустойки в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Кроме того, данное обстоятельство не лишает ответчика в дальнейшем обратиться в суд с требованием об изменении размера ответственности. При рассмотрении такого спора суд вправе уменьшить размер неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ при наличии данных о несоразмерности заявленных санкций допущенному нарушению.

Доводы истца о том, что залог обеспечивает исполнение обязательства по договору, а неустойка не должна гарантировать надлежащее исполнение обязательств по оплате правомерно отклонены судом первой инстанции.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Под способами обеспечения исполнения обязательств подразумеваются специальные меры, которые в достаточной степени гарантируют исполнение основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению.

Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют своей целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления.

По смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, следовательно, неустойка является средством обеспечения и стимулирования надлежащего исполнения основного обязательства.

Взыскание неустойки является как самостоятельным способом защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ), так одновременно и самостоятельной формой гражданско-правовой ответственности (статья 394 ГК РФ).

Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Поручительство, задаток неустойка, банковская гарантия - это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющих характера вещно-правовых отношений. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества

Не смотря на то, что залог и неустойка являются различными по своей правовой природе мерами гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение основного обязательства, данные меры, в конечном счете направлены на достижение одной цели - надлежащее исполнение должником обязательств. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности применения в отношении одного договора различных способов обеспечения обязательства.

При указанных обстоятельствах, размер ответственности, установленный ответчиком в спорном договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях, следовательно, п. 6.1 подлежит изложению в редакции ответчика.

В отношении п. 6.2 договора у сторон имеются разногласия относительно оснований для расторжения договора в судебном порядке, в связи с существенным нарушением условий договора.

Как полагает истец, указанные в данном пункте основания для расторжения договора не отвечают критерию "существенного нарушения", установленного в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данной статьей установлено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при условии наличия существенного нарушения договора, которым признает значительное лишение стороны, требующей расторжения, получить то, на что она рассчитывала при заключении договора. Подпункт 6.2.2 п. 6.2 договора в редакции продавца свидетельствует лишь о возможном нарушении обязательства по перечислению денежных средств, а не о существенности нарушения.

Истец просит принять п. 6.2 договора в следующей редакции "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Продавца в связи с существенным нарушением условий настоящего Договора, в следующих случаях:

6.2.1. если Покупатель более двух раз подряд не исполнил обязательство по перечислению суммы основного долга и (или) процентов в полном объеме за расчетный период предусмотренный настоящим договором, либо иным образом нарушил обязательства по оплате, при условии что данное нарушение обязательств влечет для Продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора".

В силу п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако не всякое нарушение договора влечет такое последствие, как расторжение договора, а только такое, при котором становится очевидным неудовлетворение потребностей другой стороны, которыми она руководствовалась в момент заключения договора. В противном случае возникло бы противоречие основным экономическим законам и угроза дестабилизации экономического оборота. В данном случае законодатель исходит из того, что потерпевшая сторона лишается прежде всего не столько материального блага, сколько права, возникшего у нее из договора и представляющего для нее законный договорный интерес.

С формальной точки зрения кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий, поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходится с запланированным договором сценарием. В целом кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса кредитора в сделке, то есть того, ради чего кредитор эту сделку заключал.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истцом выбран порядок оплаты объекта в рассрочку.

Статей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, существенным условием для договоров о продаже товара в рассрочку законом названы, в том числе, порядок, сроки и размеры платежей.

Действующее законодательство не содержит какие-либо исключения при расторжении договоров купли-продажи имущества, которое было приобретено на основании Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что заключая договор, ответчик рассчитывает получить определенную условиями договора оплату подлежащего передаче истцу помещения. Именно в этом заключается правовой интерес при заключении договора, соответственно, нарушение порядка оплаты является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Помимо нарушения порядка оплаты объекта, основанием для расторжения договора в судебном порядке является нарушение обязанности по страхованию объекта на его полную стоимость (п. 5.4.7 договора).

Существенность нарушения данного обязательства следует из установленной пунктами 1 и 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязанности по страхованию имущества в пользу выгодоприобретателя.

В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение от стоимости имущества. Недвижимость, которая служит залогом по кредиту, может потерять свою ценность, как для заемщика, так и для кредитора, в случае повреждения или разрушения в результате несчастного случая (пожара, залива, взрыва и т. п.). Если страховое имущество утрачено или повреждено залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

С учетом изложенного, п. 6.2 правомерно принят судом первой инстанции в редакции продавца.

В отношении пункта 6.3 договора решение суда также является верным, апелляционная жалоба в отношении указанного пункта доводов не содержит.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 апреля 2015 года по делу N А60-50913/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В.Борзенкова

Судьи

В.Г.Голубцов Г.Н.Гулякова