Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 г. N 06АП-2324/15

г. Хабаровск

29 июня 2015 г.

А16-74/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Песковой Т.Д.

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис": Лескова В.Ю., представитель по доверенности от 21.03.2014 N 79 АА 0093576;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области: Розумань И.А., представитель по доверенности от 27.05.2015 N 01-01/896

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

на решение от 17.03.2015

по делу N А16-74/2015

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Серовой О.Н.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

о признании недействительными сообщений от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительными сообщений от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331 об отказе в регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ОГРН 1027900510362, ИНН 7901011554, расположенного по адресу 680051, Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Малиновского, д.38, офис 10, дата государственной регистрации 20.08.1996) на земельный участок общей площадью 2 363 кв.м., находящийся примерно в 50 м. от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, здание N 40, с кадастровым номером 79:01:0300004:712 и на земельный участок общей площадью 2 149 кв.м., находящийся примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, дом 38, с кадастровым номером 79:01:0300004:71.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать регистрирующий орган произвести регистрационные действия в отношении прекращения права собственности названных земельных участков.

Решением суда первой инстанции от 17.03.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Сообщения от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331 об отказе в регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" на земельный участок общей площадью 2 363 кв.м., находящийся примерно в 50 м. от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, здание N 40, с кадастровым номером 79:01:0300004:712 и на земельный участок общей площадью 2 149 кв.м., находящийся примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, дом 38, с кадастровым номером 79:01:0300004:71 признаны недействительными.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области возложена обязанность произвести регистрационные действия в отношении прекращения права собственности на спорные земельные участки.

Не согласившись с судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить в полном объеме решение суда первой инстанции, в связи с неправильным применением норм материального права и недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось до 10.06.2015, в заседании суда апелляционной инстанции объявлялись перерывы до 17.06.2015 и до 24.06.2015.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель регистрационного органа поддержал в полном объеме доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил отменить в полном объеме решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Управлением Росреестра представлены дополнительные доказательства - копии материалов регистрационного дела в отношении спорных земельных участков, которые на основании ходатайства Управления Росреестра и с учетом мнения общества судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.

Представитель общества в заседании суда апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы как несостоятельные, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции на основании положений части 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, суд апелляционной инстанции находит, что решение суда первой инстанции необходимо отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить.

Как следует из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 2 363 кв.м., находящийся примерно в 50 м. от ориентира по направлению на юг, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, здание N 40, с кадастровым номером 79:01:0300004:712 и на земельный участок общей площадью 2 149 кв.м., находящийся примерно в 30 м. от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Еврейская автономная область, г.Биробиджан, ул.Ленина, дом 38, с кадастровым номером 79:01:0300004:71 (свидетельства о государственной регистрации права от 26.04.2013 и от 29.04.2013 (л.д. 21-22).

14.01.2014 мэрией города Биробиджана выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию (л.д.23).

В связи с тем, что собственники начали регистрировать право собственности на квартиры в данном доме, ООО "Стройсервис", посчитав, что его право собственности на земельные участки прекращено, обратился в регистрирующий орган.

17.11.2014 Управление Росреестра по ЕАО приняло решение N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на спорные земельные участки на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в отношении спорных участков имеются записи об ипотеке (л.д. 17-20).

Общество, полагая, что действия Управление Росреестра по ЕАО по отказу в государственной регистрации прекращении права собственности в отношении названных земельных участков незаконны, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 13, 17, 20, 23 Федерального закона "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее Закон о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним), положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения главы 24, статей 198, 200 АПК РФ, пришел к выводу о том, что поскольку на спорные земельные участки существует долевая собственность, ООО "Стройсервис" является утратившим право собственности на них, следовательно, по выводу суда, основания для отказа в регистрации прекращения права собственности на названные земельные участки отсутствуют.

Кроме этого, суд применил способ восстановления нарушенного права, заявленный обществом, возложив на Управление Росреестра по ЕАО обязанность произвести регистрационные действия в отношении спорных земельных участков.

Суд апелляционной инстанции находит этот вывод суда первой инстанции ошибочным, поскольку суд не учел следующее.

Как следует из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права прекращения права собственности на спорные земельные участки, Управление Росреестра по ЕАО исходило из положений пункта 1, 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Федеральный закон об ипотеке N 102-ФЗ), части 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Федеральный закон о долевом участии N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 25 Федерального закона об ипотеке).

Следовательно, законодатель установил определенные правила для погашения записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Частью 6 статьи 8 Федерального закона о долевом участии N 214-ФЗ установлено правило, в соответствии с которым при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, законодатель определил порядок передачи объекта долевого строительства при уклонении или при отказе участника долевого строительства от принятия названного объекта.

Как следует из материалов дела и дополнительно представленных документов регистрационного дела, 17.06.2014 ООО "Стройсервис" обратилось в Управление Росреестра по ЕАО с заявлением о прекращении ограничения (обременения) ипотеки в силу закона на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712 и 79:01:0300004:71.

Письмом от 23.06.2014 N 01/023/2014-135 Управление Росреестра по ЕАО сообщило обществу, что государственная регистрация приостановлена сроком на один месяц, в связи с тем, что обществом не представлены документы, как этого требуют положения пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости), поскольку в Едином государственном реестре прав имеются записи о регистрации ограничений - ипотек в пользу кредитных организаций.

Обществу предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона, то есть погасить регистрационные записи об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

02.10.2014 ООО "Стройсервис" обратилось в Управление Росреестра по ЕАО с заявлениями о прекращении права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712 и 79:01:0300004:71.

Письмами от 17.10.2014 N 01/034/2014-330 и 01/034/2014-331 Управление Росреестра по ЕАО сообщило обществу, что государственная регистрация прекращения права собственности на спорные земельные участки приостанавливается сроком на один месяц, в связи с тем, что обществом не представлены документы, как этого требуют положения пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости), поскольку в Едином государственном реестре прав имеется запись о регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства, а также имеются записи о регистрации ограничений - ипотеки в пользу кредитных организаций.

17.11.2014 письмами N 01/034/2014-330 и 01/034/2014-331 Управление Росреестра по ЕАО сообщило ООО "Стройсервис" об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300004:712 и 79:01:0300004:71 по основаниям, изложенным выше.

Проанализировав положения пункта 1, 1.1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, части 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исследовав представленные в материалах дела доказательства и дополнительно представленные материалы регистрационного дела, суд апелляционной инстанции находит, что отказ Управления Росреестра по ЕАО в прекращении права собственности ООО "Стройсервис" на спорные земельные участки, изложенный в сообщениях от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и 01/034/2014-331, является законным и обоснованным, поскольку соответствует ипотечному, регистрационному законодательству, а также законодательству о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и не нарушает права и законные интересы ООО "Стройсервис" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 17.03.2015 по делу N А16-74/2015 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" о признании недействительными сообщений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области от 17.11.2014 N 01/034/2014-330 и N 01/034/2014-331 и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области по осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" на земельные участки 79:01:0300004:71 и 79:01:0300004:712 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Пескова

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.А. Швец