Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 г. N 04АП-2667/15

г. Чита

30 июня 2015 г.

Дело N А78-13358/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О.,

при участии в судебном заседании представителей Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Мостовской Е.Ю. (доверенность от 19.12.2013), общества с ограниченной ответственностью "МаксиКо" Денисова М.А. (доверенность от 12.01.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года по делу N А78-13358/2014 (суд первой инстанции - Малышев Л.В.),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "МаксиКо" (ИНН 7536106298, ОГРН 1097536007689, далее - ответчик, общество) об обязании ответчика устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12 путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года по делу N А78-13358/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении иска об обязании ООО "МаксиКо" устранить нарушение вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030321:12, путем прекращения нецелевого использования земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика.

Общество в отзыве на жалобу с доводами департамента не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 19.05.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

В судебном заседании 15.06.2015 объявлен перерыв до 9 час. 15 мин. 22.06.2015, о чем сделано публичное извещение о перерыве в судебном заседании.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой заявителем апелляционной жалобы части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, заслушав в судебном заседании пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28 августа 2013 года между Департаментом и Обществом с ограниченной ответственностью "МаксиКо" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края N 902/13 (г.с.) до 01 мая 2012 года сроком до 30 сентября 2020 года.

Предметом договора являлся земельный участок, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Коханского, 14, общей площадью 3 366 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030321:12. В соответствии с пунктом 1.3. договора земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (уведомление о государственной регистрации договора аренды от 02 октября 2013 года N 01/159/2013228).

В силу пункта 4.4.2. договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Как следует из разрешения на строительство от 02.07.2013 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.01.2014 г., свидетельства о регистрации права собственности от 28.02.2014 г. (л.д. 64, 66-67, 68-70), ответчик использовал предоставленный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, который указан в пункте 1.3 договора аренды (для завершения строительства здания - аптечного комплекса).

После завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию ответчик обратился к истцу заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в аренду этого же земельного участка для использования под торговый комплекс.

Письмом от 07.08.2014 г. (л.д. 41-42) истец отказал ответчику в предоставлении земельного участка в аренду для размещения торгового комплекса, при этом указал, что направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды.

В тексте проекта соглашения от 24.06.2014 г. о расторжении договора аренды (л.д. 26-27) истец предложил в пункте 6 согласовать условие, что соглашение является актом приема-передачи земельного участка от ответчика истцу и земельный участок приведен в состояние пригодное для его дальнейшего использования.

В результате обследования земельного участка (акт обследования земельного участка от 25 июня 2014 года) было установлено, что на нем расположен действующий объект недвижимости - двухэтажное капитальное здание торгового комплекса.

26 июня 2014 года Департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление с просьбой в месячный срок после получения уведомления устранить допущенные нарушения и привести земельный участок в соответствии с целевым назначением - для размещения объекта аптечного комплекса. В случае отказа от устранения допущенных нарушений Департаментом были направлены три экземпляра соглашения о расторжении договора по соглашению сторон (пункт 6.1. договора аренды).

В связи с тем, что ответчик продолжил использовать здание в виде торгового комплекса истец обратился с иском в суд.

22.12.2014 г. ответчик вновь обратился к истцу с заявлением от 19.12.2014 г. о расторжении договора аренды N 902/13 от 28.08.2013 г. в связи с вводом объекта в эксплуатацию, а 29.12.2014 г. с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность (л.д. 88, 89).

Департамент письмами от 29.01.2015 г. и от 06.02.2015 г. (л.д. 91-92, 93-94) отказал ответчику в расторжении договора во внесудебном порядке и в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на разбирательство в суде по этому спору.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152- ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита", является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 26.09.2008 N 46-ЗЗК "Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 30.09.2008 N 39, уполномоченным исполнительным органом государственной власти по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент).

Таким образом, департамент является надлежащим истцом по делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в обжалуемой части со ссылкой на положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве в Российской Федерации", статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1- ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статей 16 и 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 07.03.2000 N 3486/99 и 14.08.2001 N 9162/00, исходил из того, что заявленное требование об обязании ответчика устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка не отвечает требованиям исполнимости судебного акта, поскольку земельный участок по условиям договора аренды предоставлен для строительства объекта и в настоящее время объект построен и введен в эксплуатацию. Соответственно ответчик не сможет исполнить требование Департамента и продолжить использовать земельный участок для строительства, как указано в договоре аренды.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы неправомерными и необоснованными по следующим мотивам.

В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков являются составной частью правил землепользования и застройки и делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

В силу статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от формы собственности и иных прав на земельный участок (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Указанные лица могут использовать земельный участок в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

При этом изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствие с градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, спорный земельный участок находится в зоне О-2. Согласно статье 28 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Чита", утвержденных решением Думы городского округа "Город Чита" от 12.11.2009 N 171, зона О-2 - зона учреждений здравоохранения и социальной защиты предназначена для размещения учреждений здравоохранения и социальной защиты городского значения, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны. При этом градостроительный регламент указанной зоны не предусматривает возможность использования земельного участка под торговый комплекс.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Следовательно, использование земельного участка не в соответствии с его назначением (видом разрешенного использования) не соответствует приведенным нормам права и договорным обязательствам, вытекающим из пункта 1.3 договора от 28 августа 2013 года N 902/13 (г.с.), согласно которым земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства - аптечного комплекса.

Апелляционный суд считает правомерным довод истца со ссылкой на статью 7 ЗК РФ, приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита", принятые решением Думы городского округа "Город Чита" N 171 от 12 ноября 2009 года) о том, что при определении вида разрешенного использования не указывается отдельно вид "строительство объекта" или "эксплуатация объекта", а содержится общая формулировка "размещение объекта" определенного назначения, что свидетельствует о том, что вид разрешенного использования не заключается в строительстве объекта или его эксплуатации, а определяется в назначении того объекта, который должен быть размещен или уже размещен на земельном участке.

Более того, в последующем законодатель легитимировал указанную правовую конструкцию, указав в пункте 35 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что в случае если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие документы и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Таким образом, формулировка "завершение строительства аптечного комплекса" предполагает также и его последующую эксплуатацию и обслуживание. Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка предопределен в данном случае назначением здания, которое предполагается разместить на земельном участке.

При таких обстоятельствах размещение торгового комплекса на спорном земельном участке не соответствует установленным видам разрешенного использования.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из пояснений ответчика следует, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования не представляется возможным, поскольку из-за экономического кризиса привлечь арендаторов-аптечные организации не представляется возможным.

Вместе с тем, указанный довод ответчика не подтверждается соответствующими доказательствами, свидетельствующими, что ответчиком разумно и добросовестно предпринимались соответствующие меры (например, деловой перепиской, коммерческими предложениями и т.д.).

При этом апелляционный суд на основании части 2 статьи 268 АПК РФ отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку последний не обосновал уважительность причин непредставления таких доказательств суду первой инстанции и не исполнил процессуальную обязанность по заблаговременному их раскрытию перед истцом (ч.3 ст.65 АПК РФ).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик не смог бы получить земельный участок в аренду для целей размещения торгового комплекса в зоне О-2. Таким образом, усматривается очевидное отклонение действий ответчика как участника гражданского оборота от добросовестного поведения, его действия совершены в обход закона.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что устранение нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12, возможно путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика.

Апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться за изменением вида разрешенного использования.

На основании изложенного решение суда первой инстанции в рассматриваемой части подлежит отмене в силу пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием в отмененной части нового судебного акта об удовлетворении заявленного иска.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года по делу N А78-13358/2014 удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 апреля 2015 года по делу N А78-13358/2014 отменить в части отказа в удовлетворении иска в части обязания общества с ограниченной ответственностью "МаксиКо" (ОГРН 1097536007689, ИНН 7536106298) устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12, путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "МаксиКо" (ОГРН 1097536007689, ИНН 7536106298) устранить нарушения вида разрешенного использования земельного участка, местоположение которого установлено: г. Чита, ул. Коханского, 14, площадью 3366 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030321:12, путем прекращения нецелевого использования данного земельного участка под обслуживание торгового комплекса за счет ответчика.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

В.А. Сидоренко Э.В. Ткаченко