Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 18АП-5039/15 (ключевые темы: право постоянного бессрочного пользования - государственные предприятия - бессрочное пользование земельными участками - кадастровая стоимость земельного участка - лекарственные средства)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 18АП-5039/15

г. Челябинск

02 июля 2015 г.

Дело N А76-29346/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" и открытого акционерного общества "Полифарм" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2015 по делу N А76-29346/2014 (судья Шумакова С.М.).

В судебном заседании приняли участие представитель Прокурора Челябинской области - Москвитин Н.Н., представители общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - Еремеев Е.Г. (доверенность от 20.01.2015), Соколов М.М. (доверенность от 16.01.2015).

Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик 1) и открытому акционерному обществу "Полифарм" (далее - общество "Полифарм", ответчик 2) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем земельного участка площадью 203181 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, с кадастровым номером 74:36:0501001:24, заключенного между Комитетом и обществом "Полифарм", применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Полифарм" возместить Комитету стоимость приобретенного по спорному договору от 29.11.2011 N 4967/зем земельного участка площадью 203181 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, с кадастровым номером 74:36:0501001:24, в денежной сумме 21 882 289 руб. 26 коп. (т. 1, л.д. 5-10).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Андри-Ан", общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - общество "Гринфлайт"), общество с ограниченной ответственностью АПРИ "Флай Плэнинг" (т. 1, л.д. 1-4).

Решением суда первой инстанции от 20.03.2015 (резолютивная часть от 13.03.2015) исковые требования Прокурора удовлетворены в полном объеме (т. 8, л.д. 105-112).

С таким решением не согласились ответчик 2 - общество "Полифарм" и третье лицо - общество "Гринфлайт" (далее также - податели жалоб) и обжаловали его в апелляционном порядке, в апелляционных жалобах просят решение суда от 20.03.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 9, л.д. 3-7, 19-21).

Доводы апелляционных жалобы общества "Полифарм" и общества "Гринфлайт" по существу тождественны и сводятся к следующему.

Общество "Полифарм" в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о прекращении у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком в связи с принятием постановления Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п, так как действовавшее на тот момент земельное законодательство, а также статья 35 Конституции Российской Федерации не предусматривали в качестве основания прекращения такого права отмену публичным органом ранее принятого акта об установлении постоянного (бессрочного) пользования. Полагает, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не могло прекратиться в силу принятия Администрацией города Челябинска постановления от 13.03.1996 N 294-п, поскольку соответствующий договор аренды, которым бы было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования, заключен не был, и доказательства, свидетельствующие об ином, в материалы дела Прокурором представлены не были, равно как не были представлены иные доказательства прекращения постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Общество "Гринфлайт", ссылаясь на положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон N 137-ФЗ), статьи 42 Земельного кодекса РСФСР, также полагает, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о прекращении у ответчика 2 права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком. Указывает, что из текста постановления Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п не следует вывода о прекращении указанного вещного права, в то время как Прокурором не оспорено возникновение такого права у правопредшественника ответчика 2 на основании постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353.

Податели жалоб полагают, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка Государственному акту на право постоянного пользования землей N 001452-93, не отмененному в установленном законом порядке, сведения о котором, как о документе, подтверждающем вещные права ответчика 2 на спорный земельный участок, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Податели жалоб считают также необоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика 2 права на выкуп спорного земельного участка по льготной цене ввиду неверной оценки представленных доказательств наличия на спорном земельном участке на момент принятия решения о его приватизации объекта незавершенного строительства. Полагают, что факт нахождения объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке в полной мере подтверждается совокупностью представленных в материалы дело документов, а имеющиеся между документами расхождения и выявленные неточности в части указания местоположения объекта или площади его застройки не опровергают самого факта наличия такого объекта.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции Прокурором представлен отзыв на апелляционные жалобы (т. 9, л.д. 33-36), из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

Общество "Гринфлайт" в своем отзыве на апелляционную жалобу общества "Полифарм" поддерживает приведенные в ней доводы (т. 9, л.д. 47, 48).

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.

Определением от 02.07.2015 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 25.06.2015 на 16 час. 40 мин. применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств по делу (т. 9, л.д. 78-81).

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 произведена замена судьи Карпачевой М.И. в составе суда для рассмотрения дела N А76-29346/2014 судьей Богдановской Г.Н. (т. 9, л.д. 115).

В связи с заменой судьи судебное разбирательство производится с самого начала.

Явку в судебное заседание 25.06.2015 обеспечили только Прокурор и общество "Гринфлайт".

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 25.06.2015 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области ходатайствовало о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 9, л.д. 97). В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представители общества "Гринфлайт" поддержали доводы апелляционных жалоб в полном объеме, представили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу общества "Полифарм" (т. 9, л.д. 83, 84); представитель Прокурора возражал по существу указанных доводов, ссылаясь на их несостоятельность, представил письменные пояснения по делу в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 9, л.д. 101, 102).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Постановлением главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353 государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод в постоянное пользование отведен земельный участок общей площадью 27,6 га, в том числе 20,14 га под промплощадку для строительства завода медицинских изделий и лекарственных средств (т. 1, л.д. 40, 42).

В пункте 2 данного постановления предусмотрен перечень обязанностей заказчика, а пунктом 3 установлено, что в случае невыполнения пункта 2 в течение двух лет, данное постановление утрачивает силу.

Государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей серии Ч N 001452-93 о предоставлении в постоянное пользование 19,9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств в Центральном районе, который зарегистрирован в Книге записей Государственных актов на право пользования землей за N 1452 (т. 1, л.д. 50-56).

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Челябинской области от 24.12.1993 N 473 государственное предприятие Челябинский химико-фармацевтический завод преобразовано в акционерное общество открытого типа "Челябинский химико-фармацевтический завод "Полифарм" (т. 1, л.д. 90).

Постановлением главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п акционерному обществу открытого типа "Полифарм" земельный участок площадью 19,9744 га предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет для завершения строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств по Новоградскому проспекту в Центральном районе (т. 1, л.д. 41).

Договор аренды, заключенный во исполнение данного постановления, в материалы дела не представлен.

Согласно Уставу общества "Полифарм" (т. 1 л.д. 104-106) данное общество является правопреемником государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод, акционерного общества открытого типа "Полифарм", открытого акционерного общества "Ай Си Эн Полифарм".

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 21.04.2011 N 7436/204/11-4510 (т. 1, л.д. 47), кадастровому делу N 74:36:0501001:24 (т. 8, л.д. 4-53) земельный участок, предоставленный государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод, поставлен на государственный кадастровый учет 26.03.1993, имеет кадастровый номер 74:36:0501001:24, площадь 203181 кв.м.

На основании заявления общества "Полифарм" о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (т. 1, л.д. 28, 31) распоряжением Администрации города Челябинска от 28.11.2011 N 7273 принято решение о продаже обществу "Полифарм" спорного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0501001:24 для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств (т. 1, л.д. 46).

Между Комитетом (продавец) и обществом "Полифарм" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем, по условиям которого ответчик 2 приобрел спорный земельный участок в собственность за плату в размере 561 084 руб., исчисленную исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 N 402 "Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области" (т. 1, л.д. 20-25, 27).

По акту приема-передачи от 29.11.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501001:24 передан обществу "Полифарм" (т. 1 л.д. 26).

Платежное поручение от 28.11.2011 N 534 (т. 8, л.д. 54) подтверждает уплату обществом "Полифарм" Комитету выкупной стоимости земельного участка в сумме 561 084 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2014 N 01/246/2014-536 (т. 1, л.д. 43-45), договору от 15.12.2011 N зем.1 (т. 1 л.д. 71-72), договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2012 (т. 1 л.д. 74-75), договору об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов от 20.03.2014 N 01/01-14 (т. 1, л.д. 77-84) в результате последовательных сделок право собственности на спорный земельный участок переходило от общества "Полифарм" к обществу с ограниченной ответственностью "Андри-Ан", к обществу с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" и к обществу с ограниченной ответственностью АПРИ "Флай Плэнинг", которое является его конечным правообладателем.

Ссылаясь на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования ответчика 2 на спорный земельный участок и невозможность вследствие этого приобретения им спорного земельного участка в собственность в порядке переоформления такого вещного права, на отсутствие оснований для применения льготной цены выкупа земельного участка и полагая, что договор купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем является ничтожным, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор заключен в нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, так как общество "Полифарм" на момент продажи земельного участка не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком ввиду утраты силы постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353 и отмены Государственного акта на право постоянного пользования землей N 001452-93 на основании пунктов 6, 7 постановления главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п. Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что ранее ответчик 2 уже воспользовался правом на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что исключает возможность повторной реализации такого права.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что при продаже спорного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования отсутствовали основания для применения льготного порядка определения его выкупной цены по причине отсутствия на момент заключения договора на земельном участке объектов завершенных строительством, чем руководствовался Комитет при определении выкупной цены, исчисленной исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 N 402 "Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области".

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по настоящему делу.

Из материалов дела следует, на основании договора купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем общество "Полифарм" в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ приобрело у Комитета из публичной собственности спорный земельный участок площадью 203181 кв. м с кадастровым номером 74:36:0501001:24 по льготной цене 561 084 руб., составляющей 2,5% его кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и применении последствий недействительности таких ничтожных сделок.

Указанный договор купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем Прокурор оспаривает, ссылаясь на его недействительность (ничтожность) ввиду отсутствия у общества "Полифарм" права постоянного (бессрочного) пользования обозначенным земельным участком, а также оснований для применения льготной цены выкупа земельного участка.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) до 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с постановлением Губернатора Челябинской области от 06.12.2007 N 402 "Об установлении цены при продаже земельных участков на территории Челябинской области" до 1 января 2012 года установлена цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Из материалов дела следует, что государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей серии Ч N 001452-93 о предоставлении в постоянное пользование 19,9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств в Центральном районе, который зарегистрирован в Книге записей Государственных актов на право пользования землей за N 1452.

Вывод суда первой инстанции о том, что Государственный акт на право постоянного пользования землей N 001452-93, выданный государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод на основании постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353, утратил силу в связи с невыполнением землепользователем перечня обязанностей, перечисленных в пункте 2 данного постановления, судебная коллегия считает ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод земельного участка, право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

Государственному предприятию Челябинский химико-фармацевтический завод был выдан Государственный акт на право постоянного пользования землей N 001452-93, удостоверяющий предоставление на указанном праве названному лицу земельного участка площадью 19.9744 га для строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств.

Основания прекращения права собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды были определены статьей 39 Земельного кодекса РСФСР. При этом, в силу указанной статьи решение о прекращении права собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования, аренды земельным участком у местных Советов народных депутатов независимо от площади и видов угодий в случаях, предусмотренных настоящей статьей (кроме пункта 5), принималось Советами народных депутатов, обладающих в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия земельных участков.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса РСФСР прекращение права пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды у местных Советов народных депутатов при добровольном отказе происходило по заявлению землевладельца, землепользователя, арендатора, а при прекращении соответствующей деятельности - по решению Совета народных депутатов, предоставившего земельный участок.

По состоянию на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком были урегулированы статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой такие права прекращались при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса (пункт 1), и принудительно в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2, 3).

Доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод на земельный участок по основаниям и в порядке, установленным вышеизложенными нормами Земельного кодекса РСФСР и Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату совершения оспариваемого договора), в материалы дела не представлено.

При этом, пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) был закреплен принцип сохранения права постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшего у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 9 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Государственный акт на право постоянного пользования землей N 001452-93 выдан по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Челябинской области от 24.12.1993 N 473 государственное предприятие Челябинский химико-фармацевтический завод преобразовано в акционерное общество открытого типа "Челябинский химико-фармацевтический завод "Полифарм".

Из устава общества "Полифарм" усматривается, что общество создано путем приватизации государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" и является правопреемником государственного предприятия Челябинский химико-фармацевтический завод, акционерного общества открытого типа "Полифарм", открытого акционерного общества "Ай Си Эн Полифарм".

В соответствии с пунктом 10 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721, с момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия, подразделения принимаются акционерным обществом. Акционерное общество становится правопреемником прав и обязанностей преобразованного предприятия.

Несмотря на то, что постановлением главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п акционерному обществу открытого типа "Полифарм" (правопредшественнику общества "Полифарм") земельный участок площадью 19,9744 га был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет для завершения строительства и эксплуатации завода медицинских изделий и лекарственных средств, доказательств, прямо свидетельствующих о состоявшемся переоформлении обществом "Полифарм" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (оформленного договора аренды, иных доказательств, подтверждающих наличие арендных отношений с обществом "Полифарм" по поводу спорного земельного участка), в материалы дела представлено не было.

Указанное не позволяет суду прийти к выводу о том, что общество "Полифарм" до заключения оспариваемого договора купли-продажи уже реализовало принадлежащее ему в силу закона право на выбор способа переоформления права на земельный участок.

До подписания договора аренды земельного участка лицо не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку его волеизъявление на получение от органов местного самоуправления проекта договора аренды земельного участка не является его волеизъявлением на заключение самого договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/2010 по делу N А14-8163/2009 Арбитражного суда Воронежской области.

Делая вывод об отсутствии у общества "Полифарм" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на момент его обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе данного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ, суд первой инстанции принял во внимание пояснения лиц, участвующих в деле, данных в ходе судебного разбирательства, о том, что в архиве Комитета числился договор аренды за номером 915-Д-96, заключенный с организацией "Полифарм", а также отказ Администрации города Челябинска от 30.06.2011 за N 10-6309/11-0-1 (т. 1, л.д. 34, 35) в предоставлении обществу "Полифарм" указанного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ в связи с тем, что у общества отсутствует право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, который обществом "Полифарм" не обжаловался.

Однако следует отметить, что решение суда не может быть основано на предположениях.

По требованию суда апелляционной инстанции Администрация города Челябинска представила пояснения от 22.06.2015 (т. 9, л.д. 92), согласно которым она не располагает договором аренды, заключенным во исполнение постановления главы Администрации города Челябинска от 13.03.1996 N 294-п. Комитет определение суда апелляционной инстанции от 02.06.2015 не исполнил, договор аренды не представил, пояснения по вопросу его заключения и последующей регистрации в Комитете не дал.

При данных обстоятельствах судебная коллегия считает, что Прокурор не доказал в полной мере факт утраты обществом "Полифарм" на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи права на переоформление земельного участка в порядке пункта 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ.

Вместе с тем выводы суда первой инстанции о том, что обозначенный Государственный акт на право постоянного пользования землей N 001452-93 утратил силу в связи с невыполнением землепользователем перечня обязанностей, перечисленных в пункте 2 постановления главы Администрации города Челябинска от 18.03.1993 N 353, а также о фактически состоявшемся переоформлении обществом "Полифарм" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на момент его обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выкупе данного земельного участка, не привели к принятию неправильного судебного акта.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и не опровергнуто подателями жалоб, что основания для выкупа обществом "Полифарм" земельного участка по льготной цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, отсутствовали.

Так, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельный участок фактически не был застроен.

Иного из материалов дела не следует.

Объективных доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке в спорный период времени завершенных/незавершенных строительством объектов, а также о наличии прав общества "Полифарм" на такие объекты в материалах дела не имеется.

Согласно письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Челябинской области) от 26.12.2014 N 13116 (т. 7, л.д. 128), в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0501001:24, поставленные на государственный кадастровый учет по состоянию на 29.11.2011.

Из кадастрового паспорта от 20.01.2015 (т. 7, л.д. 138) также не следует, что незавершенный строительством объект площадью застройки 1592,4 кв. м расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0501001:24.

Более того, технические характеристики объекта незавершенного строительством площадью застройки 1592,4 кв. м, приведенные в техническом паспорте от 19.01.2006 (т 2, л.д. 27-29) и выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 20.01.2006 (т. 2, л.д. 30-32), не позволяют сделать однозначный вывод о наличии у данного объекта признаков недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также определить точное местоположение объекта.

Акт оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования Челябинского химико-фармацевтического завода по состоянию на 01.06.1992 (т. 2, л.д. 26) также не содержит сведений об объекте строительства и месте его расположения: указан год начала строительства - 1991 и фактически выполненный объем работ на сумму 4029 тыс. руб., при этом в акте оценки не имеется сведений и каких-либо характеристик объекта незавершенного строительства (площадь и т.п.), сведений о том, какие работы выполнены. Возможности соотнести данный акт оценки с каким-либо объектом не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о то, что факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0501001:24 каких-либо объектов недвижимости не подтвержден надлежащими доказательствами.

К утверждениям подателей жалоб об обратном судебная коллегия относится критически.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, в числе прочего, и то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0501001:24 был отчужден обществом "Полифарм" обществу с ограниченной ответственностью "Андри-Ан" по договору купли-продажи от 15.12.2011 (т. 1, л.д. 71, 72), то есть спустя незначительное время после заключения договора купли-продажи от 29.11.2011, без указания на наличие на этом земельном участке каких-либо объектов недвижимости, тогда как в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ходатайство общества "Гринфлайт" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в обоснование довода о нахождении на земельном участке незавершенного строительством объекта (копии материалов инвентарного дела незавершенного строительством объекта, копии договора от 01.08.2013 N 03/11-13 с приложениями) судебной коллегией отклонено.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Как следует из пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

В рассматриваемом случае судебная коллегия не находит уважительных причин не предоставления подателем жалобы доказательств в обоснование своих возражений по иску в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции,

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/2005 по делу N А41-К1-1979/05 Арбитражного суда Московской области сформирована следующая правовая позиция: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Указанная правовая позиция сформулирована также в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 8155/2010 по делу N А14-8163/2009 Арбитражного суда Воронежской области.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем приобретен обществом "Полифарм" по льготной цене, то есть с нарушением требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условие о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, недействительность условия оспариваемого договора купли-продажи о выкупной стоимости земельного участка влечет недействительность всей сделки в целом. Иное толкование не соответствует положениям статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи от 29.11.2011 N 4967/зем привело к нарушению прав муниципального образования "город Челябинск", которое выразилось в недополучении доходов в связи с продажей земельного участка по льготной цене.

В соответствии с нормами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемого договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).

Установив факт возникновения на земельный участок права собственности иных приобретателей в результате его последующей перепродажи, а также возведения на данном земельном участке объектов капитального строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не может быть возвращен Комитету в натуре, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества "Полифарм" возместить Комитету стоимость приобретенного по договору от 29.11.2011 N 4967/зем земельного участка в денежной сумме 21 882 289 руб. 26 коп., составляющей разницу между кадастровой стоимостью земельного участка по состоянию на 20.11.2011 (22 443 373 руб. 26 коп. - т. 1, л.д. 47) и уплаченной выкупной ценой (561 084 руб.).

Доказательств, свидетельствующих об определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

Соответствующего ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка истец, ответчик и третьи лица в ходе рассмотрения дела не заявляли.

В судебном заседании представитель Прокурора пояснил суду апелляционной инстанции об отказе от назначения по делу такой экспертизы.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оснований не следовать принципу состязательности арбитражного процесса и общему правилу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы по требованию или с согласия сторон судебная коллегия не усматривает.

Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, о завышенной/заниженной кадастровой стоимости земельного участка суд не может назначать экспертизу по определению рыночной стоимости участка по собственной инициативе (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылку общества "Гринфлайт" на отсутствие сведений о рыночной стоимости земельного участка как на обстоятельство, исключающее возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые могли бы послужить основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

За рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции общество "Гринфлайт" по платежному поручению от 16.04.2015 N 5770 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. (т. 9, л.д. 16), общество "Полифарм" по чеку-ордеру Сбербанка России от 20.04.2015 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. (т. 9, л.д. 30).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2015 по делу N А76-29346/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" и открытого акционерного общества "Полифарм" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова