Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2007 г. N 02АП-774/07

12 апреля 2007 г.

Дело N А82-14302/2006-35

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2007 года.

Постановление в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Поляковой С.Г.

судей Губиной Л.В., Тетервака А.В.

при ведении протокола судебного заседания судьей Поляковой С.Г.

при участии ответчика индивидуального предпринимателя Дунаевой Натальи Михайловны

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Департамента недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск, Индивидуального предпринимателя Дунаевой Натальи Михайловны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22 января 2007 года по делу N А82-14302/2006-35,

принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по иску Прокуратуры Ярославской области

к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск, Индивидуальному предпринимателю Дунаевой Наталье Михайловне

о признании недействительной сделки

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Ярославской области (далее - истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент недвижимости), Индивидуальному предпринимателю Дунаевой Наталье Михайловне (далее - ИП Дунаева Н.М.) с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.11.2005 г. к договору аренды недвижимого имущества N 2828 от 29.02.2004 г.

Заявленные требования обоснованы тем, что дополнительное соглашение от 01.11.2005 г. к договору аренды недвижимого имущества N 2828 от 29.02.2004 г., заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от 28.08.1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", Решений Рыбинского Совета депутатов N 33 от 28.01.1998 г. "Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью РМО" и N 247 от 19.12.2002 г. "О положении о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности", предусматривающими заключение договора аренды на торгах. А также оспариваемое соглашение противоречит статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установившей обязательность проведения оценки муниципального имущества в случае передачи его в аренду.

Департамент недвижимости, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда первой инстанции не явился. В письменном отзыве на исковое заявление требования Прокуратуры не признал, указал, что в соответствии с дополнительным соглашением ИП Дунаевой Н.М. была передана в аренду часть нежилого помещения (часть вестибюля), тогда как в соответствии с пунктом 1.2. Положения о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, утвержденного Решением Рыбинского Совета депутатов N 247 от 19.12.2002 г. объектами аренды являются нежилые здания, нежилые помещения, а не части этих зданий.

ИП Дунаева Н.М. и ее представитель в судебном заседании требования истца также не признали.

Решением от 22.01.2007 г. Арбитражный суд Ярославской области исковые требования удовлетворил, признал недействительным дополнительное соглашение от 01.11.2005 г. к договору аренды недвижимого имущества N 2828 от 29.02.2004 г., заключенное между Департаментом недвижимости и ИП Дунаевой Н.М., обязал ИП Дунаеву Н.М. возвратить Департаменту недвижимости переданные по договору нежилые помещения.

В решении суд исходил из того, что стороны дополнительным соглашением от 01.11.2005 г. к договору аренды недвижимого имущества N 2828 от 29.02.2004 г. заключили новый договор аренды, при этом сторонами не соблюден порядок, установленный законом и другими нормативными правовыми актами.

Не согласившись с решением от 22.01.2007 г., ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

ИП Дунаева Н.М. в жалобе указывает, что дополнительное соглашение нельзя считать новым договором, поскольку в результате его заключения имело место расширение арендуемой площади на 39,9 кв. м за счет прилегающих помещений, а следовательно, Положение о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности, утвержденного Решением Рыбинского Совета депутатов N 247 от 19.12.2002 г. в данном случае не должно применяться. Кроме того, помещение гардероба, дополнительно переданное ИП Дунаевой Н.М., не может рассматриваться как самостоятельный объект, поскольку в соответствии с указанным Положением в аренду могут передаваться нежилые помещения.

Департамент недвижимости в своей апелляционной жалобе дополнительно к доводам, изложенным в жалобе ИП Дунаевой Н.М., указывает, что присоединенная часть вестибюля, переданная арендатору, фактически прилегает к помещению, переданному ранее в пользование, следовательно, не является изолированным нежилым помещением.

Прокуратура отзыв на апелляционные жалобы не представила.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции ответчик ИП Дунаева Н.М. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 22.01.2007 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав ответчика, апелляционный суд приходит к следующему.

28.04.2003 г. между Федеральным государственным унитарным предприятием "Рыбинский завод приборостроения" (арендодатель) с согласия собственника имущества - Департамента по управлению государственным имуществом Администрации Ярославской области, и ИП Дунаевой Н.М. был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 18,2 кв. м., расположенных по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Ленина, 184, для использования в целях оказания косметических услуг (л.д. 10-15). В соответствии с актом приема-передачи от 28.04.2003 г. указанное помещение передано арендатору (л.д. 16). Срок действия договора установлен до 28. 02. 2004 г.

В период действия договора аренды здание, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр-т Ленина, 184, передано в муниципальную собственность.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации 01.08.2003 г. между Департаментом недвижимости и ИП Дунаевой Н.М. был заключен новый договор аренды N 2828 на указанное нежилое помещение площадью 18, 2 кв.м. (л.д. 20-25). Срок действия договора был определен до 28.02.2004 г. Впоследствии 29.02.2004 г. между Департаментом недвижимости и ИП Дунаевой Н.М. был заключен новый договор на тот же объект аренды сроком до 28.02.2005 г. (л.д. 27-32).

Дополнительными соглашениями к договору аренды N 2828 от 22.02.2005 г. (л.д. 101) и от 01.03.2005 г. (л.д. 99) была увеличена площадь арендуемых помещений, которая составила 41 кв.м. В соответствии дополнительным соглашением от 01.11.2005 г. вновь была увеличена площадь арендуемых помещений, которая составила 80,9 кв.м (л.д. 34). На основании дополнительного соглашения от 01.02.2006 г. срок аренды был установлен до 26.02.2007 г. (л.д. 74).

Торги при заключении договоров аренды и дополнительных соглашений не проводились, акты приема-передачи при заключении дополнительных соглашений сторонами не подписывались.

Оценивая материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно в силу следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, заключенные сторонами дополнительные соглашения представляют собой самостоятельные гражданско-правовые сделки, посредством которых возникают и изменяются гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.

В силу пункта 12.1. Решения Рыбинского Совета депутатов от 28.01.1998 N 33 "Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Рыбинского муниципального округа" муниципальное имущество может быть передано в аренду с соблюдением требований, установленных действующим законодательством и Положением о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа, утвержденным Рыбинским Советом депутатов.

Реализуя установленные федеральным законом полномочия, Рыбинский совет депутатов принял Решение от 19.12.2002 г. N 247 "О Положении о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа", на основании пункта 2.1. которого торги на право заключения договора аренды объектов проводятся в форме конкурса или аукциона. С победителем торгов заключается договор аренды.

Указанное Положение вступило в силу с 1 января 2003 года и распространяется на вновь заключаемые договоры аренды.

Таким образом, заключенное сторонами дополнительное соглашение от 01.11.2005 г., представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке - путем проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оспариваемое прокуратурой дополнительное соглашение не соответствует требованиям нормативного правового акта органа местного самоуправления, указанная сделка является ничтожной.

Кроме того, Решение Рыбинского Совета депутатов от 28.01.1998 N 33 "Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Рыбинского муниципального округа" в пункте 12.3. устанавливает, что обязательным условием заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества является проведение оценки такого имущества независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Статья 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" также устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Однако в материалах дела доказательства оценки передаваемого в аренду муниципального имущества отсутствуют.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.11. 2005 г. является законным и обоснованным.

В силу недействительности основания владения ответчиком ИП Дунаевой И.М. объектом недвижимости по вышеуказанному адресу судом обоснованно удовлетворен иск прокуратуры о возложении на предпринимателя обязанности по возврату Департаменту недвижимости незаконно занимаемого нежилого помещения общей площадью 62,7 кв.м.

Доводы ответчика о том, что ей дополнительным соглашением от 22.02.2005 г. предоставлен 41 кв.м. площади спорного помещения, в связи с чем необоснованно возложена обязанность по освобождению 62,7 кв.м., не влияют на вынесенное судебное решение, так как данное соглашение также является ничтожным в силу совокупности вышеизложенных обстоятельств.

Доводы апелляционных жалоб Департамента недвижимости и ИП Дунаевой Н.М. о том, что по указанному дополнительному соглашению передается не самостоятельное нежилое помещение, а имеет место перепланировка, отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, условие о предмете (объекте, передаваемом в аренду) является существенным для данного договора. Следовательно, увеличение площади нельзя рассматривать в качестве перепланировки, а следует считать новой сделкой, поскольку изменился предмет соглашения.

Также отклоняется довод о том, что часть нежилого помещения не может быть передана в аренду, так как пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 1.2. Положения о порядке аренды нежилых зданий, нежилых помещений, сооружений и движимого имущества, находящихся в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа в качестве объектов аренды называют иное имущество (другие вещи). Передача в аренду части нежилого помещения не запрещена действующим гражданским законодательством, при наличии индивидуализации такого объекта.

Таким образом, апелляционный суд считает, что оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя (государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы оплачена).

Руководствуясь статьями 258, 268, п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22 января 2007 года по делу N А82-14302/2006-35 оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Департамента недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск, Индивидуального предпринимателя Дунаевой Натальи Михайловны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

Л.В. Губина А.В. Тетервак