Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2015 г. N 09АП-23866/15

г.Москва

03 июля 2015 г.

Дело N А40-202800/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бекетовой И.В.,

судей Свиридова В.А., Цымбаренко И.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Финансовые инновации" на решение Арбитражного суда г.Москвы от 16.04.2015 по делу N А40-202800/2014 (84-1617), принятое судьей Сизовой О.В..

по заявлению ООО "Финансовые инновации" (ИНН 7710611374, ОГРН 1057749478291, 125009, г.Москва, Тверская, д. 12, стр.8 )

к Управлению Росреестра по г.Москве (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485775, 115487, г.Москва, Большая Тульская, д.15)

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации,

при участии:

от заявителя:	Исмаилова С.М. по дов. от 30.06.2015;
от ответчика:	Штарк Н.Г. по дов. от 30.12.2014;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Финансовые инновации" (далее - ООО "Финансовые инновации", заявитель) в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от 24.10.2011 N N АВ/11 и АВ/12, обязании ответчика устранить допущенные нарушения путем совершения им испрашиваемых регистрационных действий.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 16.04.2015 вышеуказанные требования оставлены без удовлетворения, поскольку суд не установил факта несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов Управления Росреестра по Москве требованиям закона, а также нарушения вследствие действия указанных актов прав и охраняемых законом экономических интересов заявителя в сфере осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Финансовые инновации" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению обратившегося с жалобой лица, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в том числе, неправильно применены и истолкованы нормы материального и процессуального права.

Письменный мотивированный отзыв на апелляционную жалобу заявителя в порядке ст.262 АПК РФ не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы апелляционной жалобы, указав на наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта, изложила свою правовую позицию по делу, просила отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика поддержала решение суда первой инстанции, указав на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта, доводы апелляционной жалобы, а также содержащиеся в ней требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, изложила свою правовою позицию по делу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ.

Как установлено арбитражным апелляционным судом и следует из материалов рассматриваемого дела, ООО "Финансовые инновации" обратилось в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлением о проведении государственной регистрации следующих договоров:

-от 24.10.2011 N АВ/11 участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, расположенного по адресу г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000, машиноместо N 11;

-от 24.10.2011 N АВ/12 участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, расположенного по адресу г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000, машиноместо N 12.

Рассмотрев поданные заявления, Управление Росреестра по Москве на основании п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в связи с непредставлением документов, подтверждающих обстоятельства предоставления застройщику земельного участка под строительство недвижимости, в которую будут входить объекты долевого строительства.

В последующем, на основании оспариваемых решений от 24.10.2011 N N АВ/11 и АВ/12 Управление Росреестра по г.Москве отказало заявителю в совершении испрашиваемых регистрационных действий в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Посчитав вышеуказанные обстоятельства необоснованными и несоответствующими действующему законодательству, ООО "Финансовые инновации" обратилось в суд за защитой и восстановлением нарушенного права в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно системному толкованию ст.13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, а также выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств, спорным отношениям дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права, вопреки доводам подателя жалобы, применены правильно.

В силу системного толкования ст.ст. 9 и 13 Закон N 122-ФЗ регистратор должен проводить правовую экспертизу документов, представленных для регистрации права, а именно: их действительность и наличие соответствующих прав у лица; проверять законность сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Согласно положениям п.3 ст.4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ для застройщика устанавливаются способы обеспечения обязательств по договору, так в п.2 настоящего закона установлено, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов, поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, на момент обращения к регистратору и предоставления заявителем документов на государственную регистрацию сведений об обеспечении обязательств застройщиком представлено не было.

В поданной апелляционной жалобе заявитель настаивает на незаконности оспариваемых ненормативных правовых актов, учитывая что застройщиком был выбран в качестве способа обеспечения обязательств залог права аренды на земельный участок выделенный под строительство, в пользу собственников жильцов многоквартирного дома. Вместе с тем, данным доводам заявителя арбитражный суд первой инстанции дал надлежащую и объективную правовую оценку.

Как следует из положений ст.13 Закона N 214-ФЗ, обеспечение исполнения обязательств по договору залогом, устанавливается, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ст.18 Закона N 214-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как следует из представленных ООО "Финансовые инновации" документов, в качестве правового основания для проведения регистрационных действий заявителем определено право имущественного найма (аренды) земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Гагаринский пер. вл.24/7, стр.2 общей площадью с кадастровым номером 77:01:0001057:1000, принадлежащего застройщику на основании договора аренды зарегистрированного в ЕГРП 22.03.2011 за N 77-77-15/024/2010-269.

Согласно данным ЕГРП вышеуказанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений находящегося на нем многоквартирного дома. При этом, в соответствии с Договору аренды арендодателем земельного участка являются собственники помещений находящегося на нем многоквартирного дома, а не ООО "Финансовые инновации".

В силу системного толкования ст. 1, 7, 8 и п.1 ст.40 ЗК РФ целевое назначение и разрешенное использование земельных участков определяется соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В настоящее время, согласно сведениям ГКН, указанный земельный участок относится к участкам жилых домов многоквартирного вида и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости. Собственник земельного участка имеет право возводить жилые и иные здания и строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Согласно положениям п.4 и 5 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. При этом, в соответствии со ст. 37 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В процессе государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с учетом положений п.3 ст.25.1 Закона N 214-ФЗ в ЕГРП также вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды на земельный участок.

Таким образом, при неисполнении застройщиком в лице ООО "Финансовые инновации" в своих обязанностей по договору долевого участия у участников долевого строительства (залогодержателей - собственников многоквартирного дома) существует возможность обращения взыскания на предмет залога (земельный участок) и, следовательно, возможность его отчуждения на основании положений Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по следующим причинам. Во-первых, нарушается разрешенное использование земельного участка, о чем уже говорилось выше. Во- вторых, после завершения строительства подземного паркинга и ввода его в эксплуатацию, земельный участок под возведенной постройкой будет обслуживать вновь созданный объект недвижимого имущества и его уже нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме. Этим нарушаются права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, поскольку построенный объект можно будет отчуждать отдельно от основных помещений (квартир) собственников многоквартирного дома, что противоречит ст.ст. 36,37 ЖК РФ.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 12.05.2010 по вышеуказанным причинам не может рассматриваться в качестве правового основания для заключения вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве подземного паркинга. Иных документов, свидетельствующих о предоставлении застройщику земельного участка под строительство недвижимости, в состав которой будет входить объект долевого строительства по вышеуказанному адресу, заявителем представлено не было.

В силу положений ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Таким образом, предъявление любого иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Однако избранный заявителем способ защиты не приводит к реальному восстановлению его прав субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, установленных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 16.04.2015 по делу N А40-202800/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

В.А. Свиридов И.Б. Цымбаренко