Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2015 г. N 09АП-6891/15

г. Москва

01 июля 2015 г.

Дело N А40-154362/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2015 г.

В полном объеме постановления изготовлено 01.07.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола помощником судьи Афанасьевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с подачей апелляционной жалобы ФГУП "Центр управления активами" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19-25.12.2014 г. по делу N А40-154362/2014, принятое судьей Михайловой Л.В.

спор с участием:

истец ФГУП "Центр управления активами" (ОГРН 1037739304976, ИНН 7705008940, г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 2),

ответчик ООО "Адонис" (ОГРН 1027700114606, ИНН 7709050734, 109028, г. Москва, ул. Солянка, д. 15/ 18, 4),

третьи лица 1 - ТУ Росимущества в г. Москве, 2 - Департамент культурного наследия г. Москвы, 3 - Территориальное управление Федерального агентства по правлению государственным имуществом в Тверской области, 4 - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

о взыскании арендной платы, процентов,

при участии в судебном заседании:

от истца: Медвецкая А.Ф. по дов. от 18.05.2015 г., Сергиенко И.Ю. по дов. от 13.01.2015 г.;

от ответчика: единоличный исполнительный орган Ильющенко М.И. по решен. от 02.10.2014 г., представители Линтварева Л.А., Макаров Э.И., Савельев А.В. по дов. от 31.03.2015 г.;

от третьих лиц: от 1-го: Золотарева И.А. по дов. от 20.11.2014 г.; от 2-го: неявка; от 3-го: Кубли Н.А. по дов. от 18.06.2015 г.; от 4-го: Минасян В.В. по дов. от 31.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "Центр управления активами" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОАО "Адонис" о взыскании по Охранно-арендному договору от 01.02.1996 г. N 433с задолженности по арендной плате в размере 45 565 034,62 руб. за пользование объектом аренды в период с 01.08.2013 г. по 11.09.2014 г., и начисленных на просроченную задолженность за период с 11.08.2013 г. по 23.09.2014 г. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 171 932,95 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 19.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 25.12.2014 г. (т. 5 л.д. 155-156), в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 6 л.д. 2-4).

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 г. (т. 7 л.д. 31-32) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель, 1-е, 3-е, 4-е третьи лица требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик по ним возражал; неявившееся 2-е третье лицо надлежаще уведомлено посредством размещения на официальном сайте суда в сети Интернет информации о принятии поданной в установленный срок апелляционной жалобы к производству и времени и месте судебного заседании по ее рассмотрению (т. 8 л.д. 90).

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Нежилое 2-этажное кирпичное здание 1809 года постройки по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 15, общей площадью 1 916 кв.м. (2 надземных этажа + мансарда, мезонин, 1 подземный этаж), является памятником архитектуры "Жилой дом, 1802-1806г.г., с воротами нач. XIX в.", отнесенным к объектам культурного наследия федерального значения (альтернативный адрес: стр. 4 д. 15/18 по ул. Солянка).

Здание является собственностью Российской Федерации.

Данное здание было передано в аренду ТОО "Адонис" (в настоящее время ООО "Адонис") (арендатор) на основании Охранно-арендного договора от 01.02.1996 г. N 433 (т. 1 л.д. 99-92), заключенного городом Москвой в лице Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (арендодатель) на срок по 01.02.2021 г., для использования под офис.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 21.02.2002 г.

П. 6 раздела 2 "Арендная плата" Охранно-арендного договора предусмотрено, что в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование и направляет его арендатору письменным уведомлением; перерасчет подлежит исполнению арендатором.

Таким образом, Охранно-арендный договор был заключен на условиях т.н. "определяемой" ставки арендной платы, на условиях распространения на правоотношения сторон правил, и установленных публично-правовом образованием как руководство при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, адресованных его исполнительным органам.

Ставка арендной платы определена равной 230 773,40 руб. за весь объект в год (цена в масштабе после деноминации 01.01.1998 г.).

До 29.06.2002 г., когда вступил в силу ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", местные органы охраны памятников, а не республиканские органы власти, предоставляли в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам на основании охранно-арендных договоров недвижимые памятники истории и культуры (здания и сооружения), которые находились в собственности государства, что было предусмотрено пунктами 58, 59 и 60 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. N 865.

Поэтому Охранно-арендный договор от 01.02.1996 г. N 433 считается заключенным городом Москвой в рамках делегированных от Российской Федерации полномочий, т.е. является действительным.

Однако затем к Охранно-арендному договору город Москва в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы" заключил Дополнительное соглашение от 01.01.2002 г. (т. 1 л.д. 97-98), подписанное также Государственным учреждением культуры г. Москвы "Московский государственный театр "Ленком", по которому ставка арендной платы определена равной 241 416 руб. за весь объект в год; получателем арендной платы определен театр "Ленком"; п. 6 раздела 2 "Арендная плата" изложен в новой редакции, а именно: предусмотрено, что в течение 10 лет с момента заключения указанного дополнительного соглашения размер ставки арендной платы не может превышать размера минимальной ставки, установленной действующим законодательством.

Таким образом, Дополнительным соглашением от 01.01.2002 г. из Охранно-арендного договора было исключено условие о том, что в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы арендодатель производит перерасчет платы за пользование и направляет его арендатору письменным уведомлением; Договор был дополнен условием о том, что ставка арендной платы взимается по минимальным ставкам, установленным действующим законодательством.

Данное Дополнительное соглашение суд апелляционной инстанции полагает недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как заключенным в нарушение ст. 209 ГК РФ в отношении имущества лицом, не являющимся его собственником и не уполномоченным собственником.

В отличие от Охранно-арендного договора, Дополнительное соглашение было заключено городом Москвой уже не в рамках делегированных от Российской Федерации полномочий, а от своего имени, т.к. город Москва стал полагать себя собственником переданного в аренду здания после того, как 25.05.2001 г. в ЕГРП было незаконно зарегистрировано право собственности города Москвы на данное здание, являющееся собственностью Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11-18.06.2010 г. по делу N А40-94791/2008 (т. 5 л.д. 118-120) по спору ФАУГИ с Правительством Москвы, с участием третьего лица ООО "Адонис", право собственности на здание признано за Российской Федерацией.

Распоряжением Росимущества от 27.10.2010 г. N 2114-р здание закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "СтрЭкс".

20.12.2012 г. между ФГУП "СтрЭкс", Российской Федерацией в лице ТУ ФАУГИ в Тверской области (поскольку местонахождением ФГУП "СтрЭкс" применительно к ст. 54 ГК РФ являлась Тверская область) и ООО "Адонис" заключено Дополнительное соглашение N 2 к Охранно-арендному договору (т. 1 л.д. 100-101), зарегистрированное в ЕГРП 03.04.2013 г.

В п. 3 Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. упоминается Дополнительное соглашение от 01.01.2002 г.

Арендатор полагает, что тем самым титульные владельцы здания (Российская Федерация и ФГУП "СтрЭкс") одобрили условия Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Данный довод является необоснованным.

Вывод о том, что Российская Федерация одобрила заключенное городом Москвой Дополнительное соглашение от 01.01.2002 г. может быть сделан, если одобрение явно выражено и однозначно свидетельствует о волеизъявлении сохранить сделку, заключенную неуполномоченным лицом.

Между тем в Дополнительном соглашении от 20.12.2012 г. нет слов и выражений, указывающих на одобрение Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Напротив, из текста Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. следует, что, изменения, внесенные Дополнительным соглашением от 01.01.2002 г. в раздел 2 "Арендная плата" Охранно-арендного договора, одобрены не были.

Так, в п. 2 Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. указано, что раздел 2 "Арендная плата" Охранно-арендного договора дополняется условием о том, что получателем арендной платы является ФГУП "СтрЭкс" (указано, что изменения вносятся в Охранно-арендный договор, а не в Охранно-арендный договор с учетом Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.).

В отличие, например, от содержащегося в п. 3 Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. указания на то, что изменения в п. 24 (юридические адреса арендодателя) раздела 6 "особые условия" вносятся в Охранно-арендный договор с учетом Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Т.е. в Дополнительном соглашении от 20.12.2012 г. относительно изменений в раздел 6 Охранно-арендного договора указано, что они внесены с учетом Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г., тогда как относительно изменений в раздел 2 Охранно-арендного договора такого указания нет.

При этом в п. 4 Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. указано, что сторонами Охранно-арендного договора являются ФГУП "СтрЭкс" и ООО "Адонис" и не упоминается Государственное учреждение культуры г. Москвы "Московский государственный театр "Ленком", которое было получателем арендной платы по условиям Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Дополнительное соглашение от 20.12.2012 г. нельзя квалифицировать как выражающее одобрение Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г., т.к. Дополнительное соглашение от 20.12.2012 г. отменило ряд тех условий, которые были внесены именно Дополнительным соглашением от 01.01.2002 г., в частности, Государственное учреждение культуры г. Москвы "Московский государственный театр "Ленком" исключено из числа получателей арендной платы; единственным получателем арендной платы указано ФГУП "СтрЭкс"; то, что применительно к условиям раздела 2 "Арендная плата" изменения вносятся в Охранно-арендный договор без учета Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г., особенно видно на фоне формулировки об изменении наименования арендодателя в Охранно-арендном договоре с учетом Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Таким образом, применительно к разделу 2 "Арендная плата" Охранно-арендного договора при подписании Дополнительного соглашения от 20.12.2012 г. не было достигнуто соглашения об одобрении условий Дополнительного соглашения от 01.01.2002 г.

Следовательно, продолжает действовать п. 6 раздела 2 "Арендная плата" Охранно-арендного договора, в силу которого арендодатель вправе в одностороннем порядке, посредством направления арендатору письменного уведомления, изменить ставку арендной платы исходя из установленных нормативными правовыми актами условий сдачи в аренду находящегося в публичной собственности недвижимого имущества.

В настоящее время такие условия для нежилых помещений, находящихся в публичной собственности как города Москвы, так и Российской Федерации, одинаковые, а именно: ставка арендной платы, уплачиваемая по гражданско-правовому договору арендатором - коммерческой организацией, не использующей арендованные помещения для определенных социально-значимых целей, должна соответствовать рыночной ставке арендной платы.

В силу ч. 3 ст. 614 ГК РФ в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по основанию установления рыночной ставки арендной платы арендодатель вправе не чаще одного раза в год.

Установлено, что 25.01.2013 г. по заданию ФГУП "СтрЭкс" выполнен Отчет об оценке N 33-11/2013 (т. 4 л.д. 5-119), согласно которого рыночная стоимость права аренды по состоянию на 22.01.2013 г. составляет 41 768 800 руб. за весь объект в год или 21 800 руб. за 1кв.м. в год или 3 480 773,33 руб. за весь объект в месяц, с учетом НДС, без учета операционных расходов, без учета отчислений на капитальный и текущий ремонт (т. 2 л.д. 67).

Уведомлением исх. от 19.07.2013 г. N 115 (т. 1 л.д. 102-103) ФГУП "СтрЭкс" уведомило ООО "Адонис" об изменении ставки арендной платы до 3 480 773,33 руб. за весь объект в месяц, установленной на основании Отчета об оценке от 25.01.2013 г. N 33-11/2013; к уведомлению была приложена копия данного Отчета об оценке, а также проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в Охранно-арендный договор в части размера арендной платы.

Уведомление об изменении арендной платы ООО "Адонис" получило, что следует из его ответного письма исх. от 01.08.2013 г. N 13 (т. 1 л.д. 115).

Отчет об оценке от 25.01.2013 г. N 33-11/2013, на основании которого арендодатель изменил ставку арендной платы, проверен судом апелляционной инстанции и признан достоверным; в Отчете подробно описаны ход и метод исследования, нарушения правил ФСО в ходе исследования и при составлении Ответа не допущено.

Оценщик использовал сравнительный метод: ставки арендной платы за пользование помещениями в 5-ти зданиях, аналогичных оцениваемому (особняки в ЦАО, внутри Садового кольца (т. 2 л.д. 60, 79-83), сведения о которых взяты из публикаций в открытых источниках, оценщик скорректировал по ряду характеристик, по которым оцениваемый объект отличается от аналогов (местоположение, удаленность от метро, площадь (т. 4 л.д. 66)), и получил среднюю величину, отражающую рыночную стоимость арендной платы в оцениваемом объекте.

То, что для исследования взяты сопоставимые объекты, видно из фотографий данных объектов и их описанию (N 1 - половина (550 кв.м.) с отдельным входом 3-этажного с цоколем здания на Нащокинском переулке; N 2 - все 3-этажное здание с подвалом общей площадью 536кв.м. на ул. Верхняя Радищевская; N 3 - все здание (1 этаж и высокий цоколь с окнами выше уровня земли) здание общей площадью 450 кв.м. на ул. Гончарная; N 4 - все 3-этажное с цоколем здание на Хохловском переулке; N 5 - все 3-этажное здание площадью 968кв.м. по ул. Якиманка).

Ответчик мотивированных возражений о причинах, по которым данный Отчет не следовало бы применять, не представил.

ООО "Адонис" привлекло другого оценщика, который также выполнил Отчет об оценке от 30.10.2014 г. N 1181-14 (т. 6 л.д. 1-151), согласно которого рыночная стоимость права аренды по состоянию на 22.01.2013 г. составляет 9 356 067 руб. за весь объект в год или 4 883 руб. за 1кв.м. в год или 779 672,25 руб. за весь объект в месяц, с учетом НДС (т. 6 л.д. 60).

Данный Отчет также проверен судом апелляционной инстанции и признан недостоверным, поскольку оценщик исследовал цены на помещения в зданиях, не аналогичных оцениваемым, и не применил выравнивающие корректировки (при том, что оцениваемым объектом является все 2-этажное здание-особняк с подвалом общей площадью 1 916 кв.м. внутри Садового кольца (на Бульварном кольце)), оценщик использовал в качестве аналогов объекты: помещение 173кв.м. в подвале д. 13 по Волоколамскому ш. (между ТТК и МКАД (т. 6 л.д. 44)); помещение 118 кв.м. без отдельного входа в подвале д. 13 по ул. Беговая (на ТТК (т. 6 л.д. 44); складское подвальное помещение 758кв.м. в д. 13 по ул. Мясницкая (т. 6 л.д. 45); помещение площадью 200 кв.м. на 1эт. д. 22 по ул. Зоологическая (между Садовым кольцом и ТТК (т. 6 л.д. 45)); офисный блок 140 кв.м. (из каких помещений состоит не указано) в д. 11 по ул. Красноармейская (между ТТК и МКАД (т. 6 л.д. 45)); 30кв.м. на 1эт. без отдельного входа в доме (N не указан) по ул. Красная Пресня (между Садовым кольцом и ТТК (т. 6 л.д. 46)); помещение (требуется ремонт) 301кв.м. на 3эт. без отдельного входа в д. 15 по ул. Рочдельская (между Садовым кольцом и ТТК (т. 6 л.д. 45)); помещение 180кв.м. на 2эт. без отдельного входа в д. 25 по ул. Стромынка (между ТТК и МКАД (т. 6 л.д. 46)); помещение (требуется ремонт) 8 700 кв.м. на 3-4эт. без отдельного входа в д. 15 по ул. Рочдельская (между Садовым кольцом и ТТК (т. 6 л.д. 46)).

Из всех цен, проанализированных оценщиком, привлеченным Ответчиком, только 1 предложение о сдаче в аренду части здания (1эт., подвал) с отельным входом в д. 20 по Рождественскому б-ру частично сопоставимо с оцениваемым объектом.

При этом оценщик, привлеченный Ответчиком, не применял корректировок по тем характеристикам, по которым оцениваемый объект отличается от аналогов (по местоположению, удаленности от метро, состоянию объекта, площади, др. (т. 6 л.д. 47-51)).

О проведении по делу судебной оценочной экспертизы Ответчик не заявлял.

Довод ООО "Адонис" о том, что при определении рыночной ставки арендной платы следует учитывать тот факт, что здание, переданное ему в аренду, было полностью восстановлено из аварийного состояния за счет средств ООО "Адонис", - является необоснованным, поскольку Постановлением Правительства Москвы от 10.06.1997 г. N 427 (т. 8 л.д. 91) был предусмотрен иной способ компенсации расходов ООО "Адонис" по восстановительному ремонту данного здания, а именно: посредством передачи ему в собственность другого здания - стр. 13/3 по ул. Солянка, и последнее действительно было передано в собственность ООО "Адонис", что стороны подтвердили суду апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начиная с августа 2013 г. у арендатора возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке, определенной на основании Отчета об оценке от 25.01.2013 г. N 33-11/2013, т.е. 3 480 773,33 руб. в месяц, так что за период с августа 2014 г. по сентябрь 2014 г. вкл. подлежала уплате арендная плата в размере 45 565 034,62 руб., тогда как фактически арендатором за соответствующий период была уплачена арендная плата в размере 3 165232 руб. (по ставке 226 088 руб. в месяц).

10.07.2014 г. ФГУП "СтрЭкс" прекратило свою деятельность при присоединении к ФГУП "Центр управления активами"; соответственно, к последнему перешли права и обязанности арендодателя.

В то же время, учитывая, что ФГУП "СтрЭкс", поскольку направленный им в адрес ООО "Адонис" проект дополнительного соглашения внесении изменений в Охранно-арендный договор в части размера арендной платы подписан не был, продолжало в период с августа 2013 г. по март 2014 г. вкл. выставлять ООО "Адонис" счета на оплату арендной платы исходя из ранее действовавшей ставки 226 088 руб., суд полагает, что в силу требований ст. 10 ГК РФ за указанный период арендная плата подлежит взысканию в пределах сумм, указанных в выставленных арендодателем счетах.

Итого размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате составляет 19 527 870 руб.

В указанной части иск подлежит удовлетворению.

Требования о взыскании процентов удовлетворению не подлежат, т.к. они рассчитаны Истцом неправильно (т. 1 л.д. 5), без учета внесенной арендатором частичной оплаты; оснований суду самому осуществлять расчет за Истца в силу принципов равноправия сторон (ст. 8 АПК РФ), состязательности (ст. 9 АПК РФ) не имеется.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ за подачу искового заявления и апелляционной жалобы с Ответчика в доход Федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой Истец освобожден, в сумме 123 639,35 руб.

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19-25.12.2014 г. по делу N А40-178208/2014 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с ОАО "Адонис" в пользу ФГУП "Центр управления активами" 19 527 870 руб. задолженности по арендной плате.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ОАО "Адонис" в доход Федерального бюджета 123 639,35 руб. госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова