Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2015 г. N 11АП-7561/15

г.Самара

09 июля 2015 г.

Дело N А55-3000/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Поповой Е.Г., Юдкина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:

от акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" - представителя Латыповой Н.М. (доверенность от 03 марта 2015 года),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Ряховой Л.В. (доверенность от 29 декабря 2014 года),

от третьего лица: администрация муниципального района Кошкинский Самарской области - представить не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 июля 2015 года апелляционную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 апреля 2015 по делу N А55-3000/2015 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третье лицо: администрация муниципального района Кошкинский Самарской области, Самарская область, Кошкинский район, с.Кошки,

о признании незаконным отказа от 24 ноября 2014 года N 63-63-24/301/2014-592,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - АО "СамРЭК", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) от 24 ноября 2014 года N 63-63-24/301/2014-592 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос.Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево, с кадастровым номером 63:24:0000000:1110; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос.Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево, с кадастровым номером 63:24:0000000:1110.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Кошкинский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе АО "СамРЭК" просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на представление регистрирующему органу всех необходимых для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости документов, в том числе кадастровых паспортов на земельные участки. Предметом договора аренды явились земельные участки, фактически расположенные в границах земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Договор аренды исполнялся длительное время, а именно: земельный участок фактически был передан в аренду для строительства объекта, который был построен на данном земельном участке, заявитель уплатил арендную плату по договору, разногласия между сторонами в процессе исполнения договора не возникли. Предметом договора аренды земельного участка является сам земельный участок, прошедший процедуру государственного учета с присвоением кадастрового номера.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления общества.

Представитель регистрирующего органа возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, акционерным обществом "Самарская региональная энергетическая корпорация" был построен объект недвижимого имущества - газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос.Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево, с кадастровым номером 63:24:0000000:1110 (далее по - объект).

Произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением ему кадастрового номера 63:24:0000000:1110, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 29 мая 2014 года.

ОАО "СамРЭК" 16 июля 2014 года обратилось в Управление Росреестра по Самарской области в Кошкинском районе с заявлением с заявлением N 63-63-24/301/2014-592 о регистрации права собственности на объект недвижимости: "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос. Новое Тенеево муниципального района Кошкинский" протяженностью 6352 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево, с кадастровым номером: 63:24:0000000:1110.

ОАО "СамРЭК" 24 ноября 2014 года был получен отказ N 63-63-24/301/2014-592 Управления Росреестра по Самарской области.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 данного Кодекса).

Согласно п.2 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения. При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (п.1 ст.18).

В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Суд установил, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.

В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия ОАО "СамРЭК" представляло договор аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года N 269/02-06/168-12 (арендодатель - администрация муниципального района Кошкинский Самарской области, арендатор - ОАО "СамРЭК"; срок действия договора - с 19 ноября 2012 года по 18 октября 2013 года), а также соответствующий акт приёма-передачи.

Предметом указанного договора являлся земельный участок общей площадью 15575 кв.м (местоположение: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево), из них: 14811 кв.м на землях населённых пунктов в кадастровых кварталах 63:24:1007001 и 63:24:1007002; 764 кв.м на землях сельскохозяйственного назначения в кадастровом квартале 63:24:1006002.

Существенное значение имеет тот факт, что в вышеназванном договоре отсутствуют сведения о кадастровых номерах земельных участков, предоставленных для строительства спорного сооружения. При этом имеется неопределённость в части того, сколько земельных участков являются его предметом (один или два).

На государственную регистрацию права представлялся также кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 28 декабря 2012 года N 63-00-102/12-513851, выданный в отношении земельного участка площадью 14811 кв.м с кадастровым номером 63:24:0000000:646 (местоположение: Самарская область, Кошкинский район, пос.Новое Тенеево; разрешённое использование: для строительства объекта ОАО "СамРЭК" "Газопроводы высокого и низкого давления для газоснабжения пос.Новое Тенеево муниципального района Кошкинский").

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 63:24:0000000:646 был поставлен на государственный кадастровый учёт 25 декабря 2012 года, то есть уже после подписания рассматриваемого договора, что свидетельствует о нарушении порядка предоставления данного объекта недвижимого имущества.

К рассматриваемому договору приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (касается земельных участков площадью 7221 кв.м и 7590 кв.м из земель населённых пунктов).

Вместе с тем приложением к данному договору должны были служить кадастровые паспорта соответствующих земельных участков, включая и земельный участок площадью 764 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (п.2 ст.26 Федерального закона N 122-ФЗ и п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73). При этом в договоре необходимо было отразить сведения о кадастровом номере последнего земельного участка (дата постановки на государственный кадастровый учёт - 21 ноября 2012 года).

Кроме того, к указанной схеме не приложены топографические и ситуационные планы земельных участков (п.3 ст.2 Закона Самарской области от 04 марта 2011 года N 16-ГД "О схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории").

Управление Росреестра по Самарской области, рассмотрев указанные документы, пришло к выводу, что договор аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года N 269/02-06/168-12 является незаключенным, поскольку в отношении предоставленного в аренду земельного участка не осуществлялась кадастровая процедура, связанная с постановкой на государственный кадастровый учёт, так как и в вышеназванном акте органа местного самоуправления, и в рассматриваемом договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного для строительства спорного нежилого здания. При этом кадастровый паспорт земельного участка в регистрирующий орган не представлялся.

Арбитражный суд считает указанный вывод Управления Росреестра по Самарской области обоснованным по следующим мотивам.

В соответствии с п.1 ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно п.2 ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В соответствии с п.4 ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: 2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка площадью 14811 кв.м, отвечающее вышеуказанным требованиям ст.11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на момент заключения договора отсутствовало.

В соответствии с п.5 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно п.7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 9221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально- определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.

Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.

Согласно п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года N 269/02-06/168-12 не указаны кадастровые номера переданных заявителю в пользование земельных участков.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 п.1 ст.13 Федерального закона N 122-ФЗ).

Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года N 269/02- 06/168-12 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылка заявителя на п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судом отклоняется, как не относящаяся к рассматриваемому делу.

Согласно разъяснениям в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Между тем, предметом договора N 02/142/02-211х/11 от 21 июля 2011 года является аренда земельного участка, а не купля-продажа.

Отношения аренды урегулированы постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии с п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Установив, что земельный участок площадью 14811 кв.м на момент заключения договора аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года N 269/02- 06/168-12 на кадастровый учет не поставлен, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.

Арбитражный суд считает, что регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.

Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.

Арбитражный суд в данном случае согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.

Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04 июля 2014 года по делу N А55-19679/2013.

Оценивая законность решения регистрирующего органа суд считает, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства.

В соответствии с п.1 ст.20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Учитывая наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ в регистрации соответствует статьям 20, 25 Федерального закона N 122-ФЗ и отказал заявителю в удовлетворении требований.

Доводы апелляционной жалобы о представлении регистрирующему органу всех необходимых для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости документов, в том числе кадастровых паспортов на земельные участки, не принимаются. В данном случае регистрирующему органу не были представлены надлежаще оформленные правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, так как в представленном договоре аренды земельного участка не определен предмет договора в соответствии с требованиями, предъявляемыми земельным законодательством к формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет. Из содержания договора аренды невозможно установить границы земельного участка, его количественный состав (один ли два участка).

Ссылка заявителя на то, что предметом договора аренды явились земельные участки, фактически расположенные в границах земельных участков, поставленных на кадастровый учет, несостоятельна, так как в самом договоре не указаны кадастровые номера арендуемых земельных участков. Кроме того, на момент заключения договора аренды (а также осуществления строительства) спорные земельные участки на кадастровый учет еще не были поставлены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды исполнялся длительное время, а именно: земельный участок фактически был передан в аренду для строительства объекта, который был построен на данном земельном участке, заявитель уплатил арендную плату по договору, разногласия между сторонами в процессе исполнения договора не возникли; предметом договора аренды земельного участка является сам земельный участок, прошедший процедуру государственного учета с присвоением кадастрового номера, не принимаются. Указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о заключенности договора аренды земельного участка, который на момент заключения договора еще не был сформирован в соответствии с требованиями законодательства; процедура государственного учета земельного участка была осуществлена уже после заключения договора аренды.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного решение суда от 22 апреля 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 апреля 2015 года по делу N А55-3000/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Филиппова

Судьи

Е.Г. Попова А.А. Юдкин