Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2015 г. N 16АП-1904/13

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 октября 2015 г. N Ф08-6942/15 настоящее постановление отменено

г. Ессентуки

06 июля 2015 г.

Дело N А18-163/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фатьяновой А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.03.2015 по делу N А18-163/2013 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР" (ИНН 7724266093, ОГРН 1037724014437) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия: представитель Точиев И.А. (по доверенности от 17.06.2015); от общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР": представитель Даскиева А.М. (по доверенности от 07.04.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее по тексту - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР" (далее по тексту - общество) о расторжении договора аренды N 228 от 27.12.2007 земельного участка с кадастровым N 06:02:0100005:0940, площадью 348 001 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.04.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано ввиду недоказанности существенного нарушения обществом условий договора аренды, подготовки проектной и иной документации, необходимой для получения разрешения на строительство, подачи соответствующего заявления в орган местного самоуправления. Использование обществом земельного участка площадью, превышающей площадь арендуемого земельного участка, не признано существенным нарушением условий договора аренды, препятствующим министерству инициировать судебное разбирательство по виндикационному иску.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия в связи с несоответствием выводов судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, в удовлетворении иска отказано по мотивам несущественности нарушения условий договора аренды, выразившегося в использовании земельного участка, площадь которого превышает площадь арендуемого земельного участка, наличия у собственника возможности обращения в суд с виндикационным иском и с требованием о взыскании неосновательного обогащения, избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, отсутствия оговоренных сторонами договора аренды сроков начала строительства, принятия арендатором мер, направленных на достижение цели аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2014 года решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия в связи с необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении решением от 18.03.2015 требования учреждения удовлетворены. Суд расторг договор аренды N 228 от 27.12.2007, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР". Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств освоения спорного участка, в связи с чем у арендодателя возникло право расторжения заключенного договора аренды.

Не согласившись с решением от 18.03.2015, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение суда отменить, сославшись на неполное исследование обстоятельств дела. По мнению заявителя, суд первой инстанции не учел представленные в материалы дела доказательства освоения спорного участка, а также своевременное устранение выявленных нарушений, при отсутствии доказательств извещения общества о проводимой проверке.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.03.2015 по делу N А18-163/2013 подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.12.2007 между Министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 228 сроком на 49 лет, земельного участка с кадастровым N 06:02:0100005:0940 площадью 348 001 кв. м, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "перекресток улицы Свердлова в ст. Орджоникидзевская и а/д "Орджоникидзевская - Серноводск", под строительство жилых домов и размещение производственной базы, в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Согласно пункту 3.1 договора право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 2 и нарушения других условий договора.

По итогам проведенной проверки, результаты которой отражены в акте от 19.11.2012, министерство направило обществу письмо от 27.11.2012 N 2109 с указанием на неиспользование арендуемого земельного участка по целевому назначению и письмо от 13.02.2013 N 276 с предложением о досрочном расторжении договора аренды.

Отсутствие со стороны общества должного реагирования на названное предложение послужило основанием обращения министерства в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела исходит из следующих обстоятельств.

Договор аренды N 228 от 27.12.2007 земельного участка с кадастровым N 06:02:0100005:0940, площадью 348 001 кв.м, зарегистрирован регистрирующим органом 28.02.2008. С даты государственной регистрации договора (поскольку его действие на более ранний период сторонами не установлен) в отношении сторон возникли взаимные права и обязанности.

В качестве доказательства об освоении земельного участка обществом в материалы дела представлен договор подряда от 03.09.2009, заключенный между обществом (заказчик) и Бековым У.И. (подрядчик), согласно которому подрядчик в интересах заказчика обязуется выполнить строительные работы по возведению ограждения длиной 2721 м из металлопрофиля и металлической сетки на земельном участке, площадью 34,5 га. Период производства работ установлен с 04.09.2009 до 04.10.2009. Согласно акту приемки-передачи выполненных работ от 02.10.2009 подрядчик выполнил для заказчика работы по возведению ограждения длиной 2721 м на земельном участке площадью 34,5 га.

Как следует из материалов дела, 27.03.2009 и 17.08.2011 общество обращалось с заявлениями в администрацию Сунженского района Республики Ингушетия о выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым N 06:02:01 00 005:0940, которые оставлены без ответа.

Согласно пункту 1.1 договора аренды N 228 от 27.12.2007 земельного участка, целью предоставления земельного участка является строительство жилых домов и размещение производственной базы, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка. При этом в указанном договоре не указана очередность строительства жилых домов и производственной базы.

29.11.2010 между обществом (заказчик) и ООО "Архитектон" (проектировщик) заключен договор N 05/10/10 на выполнение проектной документации, по условиям которого проектировщик обязан разработать проектную документацию застройки. Срок выполнению договора установлен 17,5 месяцев.

В материалы дела приобщена проектная документация офисно-складского комплекса "Асса" (т. 1 л.д. 80-102), возведение которого на земельном участке не противоречит пункту 1.1 договора аренды N 228 от 27.12.2007, то есть целевому назначению земельного участка.

28.03.2013 обществом, после оформления соответствующих документов, в администрацию Сунженского района Республики Ингушетия подано заявление о получение разрешения на строительство.

11.04.2013 общество повторно обратилось с заявлением о получение разрешения на строительство в администрацию Сунженского района Республики Ингушетия.

Однако доказательств о том, что указанные заявления о выдаче разрешения на строительство рассмотрены, в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлен акт о приемки выполненных работ N 1 от 29.04.2011 за апрель 2011, согласно которому на объекте - общественно-торговом центре "Асса" проведен ряд строительных работ, в том числе: разработка грунта в котлованах экскаватором с ковшом; уплотнение грунта прицепными катками на пневмоколесном ходу 25 т; разработка грунта вручную; установка ленточных фундаментов железобетонных; устройство бетонных фундаментов общего назначения под колонны; устройство железобетонных стен и перегородок; установка стальных конструкций; монтаж балок, ригелей перекрытия, покрытия и под установку оборудования многоэтажных зданий; установка стропил; установка кровли из металлочерепицы по готовым прогонам. Данное доказательство свидетельствует о том, что общество осваивает земельный участок по его назначению.

Из пункта 2.1 договора аренды N 228 от 27.12.2007 следует, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 128217,86 рублей, сумма ежеквартальных платежей составляет 32054,47 рублей.

В материалы дела приобщены копии платежных поручений: N 40 от 01.04.2009 на сумму 32054,47 рублей; N 76 от 09.07.2009 на сумму 32054,47 рублей; N 122 от 02.10.2009 на сумму 32054,47 рублей; N 2 от 12.01.2010 на сумму 32054,47 рублей; N 417 от 19.04.2010 на сумму 32054,47 рублей; N 639 от 28.10.2010 на сумму 32054,47 рублей; N 636 от 23.11.2010 на сумму 32054,47 рублей; N 3 от 24.02.2011 на сумму 32054,47 рублей; N 67 от 07.04.2011 на сумму 32054,47 рублей; N 135 от 20.07.2011 на сумму 32054,47 рублей; N 223 от 27.10.2011 на сумму 32054,47 рублей; N 269 от 20.12.2011 на сумму 32054,47 рублей; N 24 от 24.04.2012 на сумму 32054,47 рублей; N 67 от 09.07.2012 на сумму 32054,47 рублей; N 132 от 01.10.2012 на сумму 32054,47 рублей; N 184 от 25.12.2012 на сумму 32054,47 рублей; N 188 от 09.01.2013 на сумму 32054,47 рублей;

N 242 от 29.03.2013 на сумму 32054,47 рублей (т 1. л.д.61-78).

Представленные платежные поручения свидетельствуют о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком обществом исполнялась надлежащим образом, что указывает на добросовестное поведение указанной стороны договора.

Судом апелляционной инстанции в целях правильного повторного рассмотрения дела приняты во внимание также и имевшие место судебные споры по поводу спорного земельного участка.

Согласно картотеке арбитражных дел на сайте http:\\arbitr.ru, в отношении спорного земельного участка существовали судебные споры по делам N А18-628/2009, N А18-285/2010, N А18-557/2013.

В рамках дела N А18-628/2009 (исковое заявление зарегистрировано 28.02.2008) разрешался спор о принадлежности спорного земельного участка. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.06.2009 за Республикой Ингушетии признано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 06:02:01 00 005:0940, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, примерно в 40 м. по направлению на северо-восток от ориентира: перекресток ул. Свердлова в ст. Орджоникидзевская и а/д "Орджоникидзевская-Серноводск", общей площадью 348 001 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.10.2010 по делу N А18-285/2010 (исковое заявление зарегистрировано 24.04.2010) государственному унитарному предприятию "Осканова" в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды N 228 от 27.12.2007, заключенного между обществом и Министерством, и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.

Согласно определению по делу N А18-557/2013 об оставлении искового заявления без рассмотрения от 14.02.2014 администрация Сунженского муниципального района обратилось с исковым заявлением (зарегистрировано 26.09.2013) к обществу об освобождении самовольно занятого земельного участка площадью 2.8 га по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, ст. Орджоникидзевская, перекресток ул. Свердлова и а/д "Орджоникидзевская-Серноводск".

Имевшие место судебные споры в отношении земельного участка, полученного обществом после заключения договора аренды, свидетельствуют о том, что в период с 28.02.2008 по 2013 существовала правовая неопределенность по поводу прав на спорный земельный участок.

Периодически возникающие судебные споры в отношении спорного земельного участка, бездействие уполномоченных органов по рассмотрению заявлений общества о выдаче разрешений на строительство являются обстоятельствами, затрудняющими использование земельного участка не по вине общества. Указанные обстоятельства нельзя отнести к рискам предпринимательской деятельности.

При этом, как установлено судебным актом по делу N А18-285/2010, согласно п.10 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, органами исполнительной власти субъекта.

На момент вынесения постановлений Администрации N N 600, 601 в Республике Ингушетия отсутствовали органы местного самоуправления, функции которых исполнялись государственными органами (администрациями районов, городов, населенных пунктов), которые наделялись соответствующими полномочиями Правительством РИ и входили в систему исполнительной власти Республики.

Более того, постановление N 601 вынесено Администрацией согласно Протоколу земельной комиссии, утвержденной распоряжением Правительства. Данное обстоятельство свидетельствует о волеизъявлении Правительства РИ как органа, уполномоченного на распоряжение землей, в соответствии с Указом Президента РИ N90 от 01.05.2003, в связи с чем оспариваемый договор аренды признан заключенным в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции с учетом статьи 69 АПК РФ считает, что договор аренды соответствует вышеприведенным нормативным положениям.

По факту законности изъятия земельного участка у государственного унитарного предприятия "Осканова", в рамках рассмотрения дела N А18-285/2010, суд первой инстанции установил отсутствие у предприятия доказательств, свидетельствующих о принадлежности Предприятию спорного земельного участка на каком-либо праве.

Довод о несоблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку носит формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, так как ответчик не мог не знать о намерении истца расторгнуть договор в судебном порядке.

Кроме того, суд, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что общество является добросовестным арендатором спорного земельного участка, который исполняет свои обязанности по уплате арендных платежей, производит на данном участке строительные работы, предварительно заказав проектную документацию. Доказательств, свидетельствующих об обратном, судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценивая акт проверки от 19.11.2012, на который ссылается Министерство как на доказательство своей правовой позиции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данный акт составлен без участия представителей общества. Доказательств уведомления общества о проведении проверки, по результатам которой составлен акт от 19.11.2012, материалы дела не содержат. В указанном акте имеется запись о нецелевом использовании земельного участка. Однако, в чем именно выражается нецелевое использование земельного участка, в данном акте не указано. Акт также содержит запись о том, что фактическая конфигурация земельного участка не соответствует конфигурации, указанной в кадастровом паспорте на земельный участок, а также о факте занятия обществом лишней площади земельного участка. Вместе с тем данные обстоятельства не свидетельствуют об использовании земельного участка не по целевому назначению, а также не подтверждают факт не освоения земельного участка обществом. Таким образом, акт от 19.11.2012 не подтверждает довод Министерства об использовании обществом земельного участка не по его целевому назначению.

При этом в материалы дела не представлено доказательств обращения министерства с соответствующим заявлением в суд с учетом вывода о факте занятия обществом лишней площади земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Поскольку Министерство в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало факт нецелевого использования ответчиком земельного участка, а также его неосвоения, указанные доводы противоречат представленным в материалы дела актам выполненных работ, при этом обращение министерства с иском о расторжении по истечении более двух лет после выявления нарушений не свидетельствует о существенности допущенных обществом нарушений условий договора аренды.

При таких обстоятельствах основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка N 228 от 27.12.2007, предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3.1 договора аренды земельного участка, отсутствуют.

С учетом изложенного требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.03.2015 по делу N А18-163/2013 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-СТАР" (ИНН 7724266093, ОГРН 1037724014437) 3 000 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

Н.Н. Годило С.И. Джамбулатов