Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2015 г. N 09АП-24355/15

г. Москва

14 июля 2015 г.

Дело N А40-110490/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Управляющая компания "Прагма Капитал"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015,

по делу N А40-110490/14 (60-952), принятое судьей Буниной О.П.,

по иску ООО "Управляющая компания "Прагма Капитал" (ОГРН 1067746469658; ИНН 7718581523; 172200, Тверская область, пгт Селижарово, ул. Ленина, д.3а)

к 1) Федеральному государственному унитарное предприятие "Всероссийский научно-исследовательский институт межотраслевой информации - федеральный информационно-аналитический центр оборонной промышленности"

(ОГРН 1027739349472; ИНН 7733020875),

2) Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,

третье лицо: ЗАО "Агентство Бизнес-Инноваций" (ОГРН 1057748293767; ИНН 7701618133)

о признании отчета N ОН-23/13 не соответствующим стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности; о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы с 01.06.2014 г. по договору аренды N Д-30/389 в размере 1.437.338 руб. 33 коп. в месяц путем направления уведомления от 06.05.2014 г. N И22-09/6918,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Александров М.А. по доверенности от 20.02.2015;

от ответчика: от 1-го Шанина А.А. по доверенности от 17.03.2015;

Томашевская А.А. по доверенности от 29.06.2015;

От 2-го Грузинская А.С. по доверенности от 01.09.2014;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Управляющая компания "Прагма Капитал" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Всероссийский научно-исследовательский институт межотраслевой информации - федеральный информационно-аналитический центр оборонной промышленности" (далее - Институт) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества) о признании отчета N ОН-23/13 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (аренды) нежилыми помещениями, общей площадью 2.754,5 кв.м., расположенных по адресу: Москва, Волоколамское ш., д.77, стр.2, лит.А, пом. N N 1, 3-13, 1 этаж, пом. N N 4, 6-29, 32-40, 2 этаж, пом. N N 1, 2, 4-11, 13, 15-17, 3 эт., пом. N N 1, 2, 4-7, 10-16, 18-21 от 31.12.2013 г." не соответствующим стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности; признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы с 01.06.2014 г. по Договору N Д-30/389 аренды в размере 1.427.338 руб. 33 коп. в месяц путем направления уведомления от 06.05.2014 г. N И22-09/6918 в связи с несоответствием отчета N ОН-23/13 стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Иск мотивирован тем, что отчет N ОН-23/13, подготовленный ЗАО "Агентство Бизнес-Инноваций", не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", что, по мнению истца, служит основанием для внесения изменений в Договор аренды в части размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по делу N А40-110490/14 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение Арбитражного суда города Москвы отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители ответчиков требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица.

Как видно из материалов дела, 22.04.2011 г. между Институтом (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен Договор аренды помещений N Д-30/389 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения (далее - Помещения), расположенные в здании по адресу г. Москва, Волоколамское шоссе, д.77, стр.2, для использования под производство, площадью 2754,5 кв.м. Договор заключен по результатам торгов (протокол от 29.03.2011 г. N 1).

Помещения принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2010 г. 77АМ N 582443.

Помещения переданы в аренду с согласия собственника ТУ Росимущества (Распоряжение от 04.02.2011 г. N 161), по акту от 29.04.2011 г.

Срок договора установлен по 31.03.2012 г. включительно (п. 2.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 22.04.2011 г. N Д-30/390 срок действия Договора был продлен до 31.03.2021 г.

Разделом 5 Договора стороны согласовали платежи и расчеты по Договору, по которому в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 29.03.2011 г. N 1 (приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в приложении N 3 к Договору, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате арендатором, составляет 734385, 88 руб. (п. 5.1). Арендная плата с учетом НДС за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в установленном законом порядке в полном объеме перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя и в доходах федерального бюджета не учитывается (п.5.2).

Помимо порядка и размера внесения арендной платы сторонами согласовано также то, что размер арендной платы, указанной в п. 5.1 договора, реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены Территориальным управлением в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (п. 5.4). Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством РФ (п. 5.4.1).

Уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядка ее оплаты составляется ТУ Росимущества в трех экземплярах и является неотъемлемой частью настоящего договора. В течение 5 дней после составления уведомления Территориальное управление направляет 1 экземпляр уведомления арендатору заказным письмом по адресу, указанном в настоящем договоре, или представляет арендатору под роспись его управомоченного лица, заверенную печатью арендатора, и другой экземпляр уведомления арендодателю (п. 5.4.2).

Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление (п. 5.4.3).

Уведомлением от 08.05.2014 г. N И22-09/6918 арендодатель (в лице ТУ Росимущества) известил истца об изменении размера арендный платы, который с учетом НДС составляет 1437338,33 руб. и подлежит оплате в соответствии с условиями договора (п.п. 5.4.1, 5.4.3) с июня 2014 г.

Новый расчет арендной платы составлен на основании отчета N ОН-23/13 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (аренды) нежилыми помещениями общей площадью 2754 кв.м., расположенные по адресу г. Москва, Волоколамское шоссе, д.77, стр.2 Лит.А", выполненного ЗАО "Агентство Бизнес-Инноваций" (далее - Отчет N ОН-23/13).

Истец полагает указанное уведомление не соответствующим как Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности), так и нормам действующего законодательства.

Суд первой инстанции принял во внимание, что в силу п. 1 ст. 11, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав. Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Суд первой инстанции указал, что условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав или законных интересов истца при условии выбора истцом надлежащего способа защиты нарушенного права. Выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Арбитражный суд города Москвы посчитал, что истец по сути выражает несогласие с Отчетом N ОН-23/13, а также размером рыночной стоимости арендной платы, установленной указанным отчетом.

Согласно ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду.

Как указано в ст. 6 Закона об оценочной деятельности, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании ст. 13 Закона об оценочной деятельности достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом того, что Отчет N ОН-23/13 не соответствует как нормам Закона об оценочной деятельности, так и положениям Федеральных стандартов оценки.

Выражая несогласие с указанным отчетом, истец сослался на наличие экспертного заключения от июля 2014 г., проведенного ООО "Свис Аппрэйзал Раша энд СиАйЭс", по заключению которого Отчет N ОН-23/13 противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, что он не может быть применим к правоотношениям сторон и не может быть положен в основу при определении стоимости арендной платы по договору.

Суд первой инстанции посчитал, что указанные доводы истца, равно как и представленное им экспертное заключение не могут быть приняты в качестве доказательств недостоверности спорного отчета и его несоответствия нормам действующего законодательства.

Согласно статье 17.1. Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В соответствии в п. 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Исходя из смысла ст.ст. 17.1. и 24.16. Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным в случае определения кадастровой стоимости.

Так как представленный истцом отчет N 189/2014 от 04.02.2014 г. был составлен оценщиком применительно к случаю, не требующему в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности обязательного проведения экспертизы, а также вне соблюдения порядка проведения экспертизы, предусмотренного Федеральным стандартом оценки, то суд первой инстанции не принял указанный отчет.

Экспертное заключение от июля 2014 г., проведенное ООО "Свис Аппрэйзал Раша энд СиАйЭс", представляет собой по сути мнение иного эксперта относительно законности и обоснованности оспариваемого отчета, что не может служить достаточным доказательством недостоверности последнего, поскольку основано на предположении о достоверности.

При этом суд первой инстанции учел, что заявлений, ходатайств о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлено. Ссылка на экспертное заключение не опровергает законность и обоснованность отчета N ОН-23/13 и не свидетельствует о его недостоверности.

Сопоставляя выводы отчета с другими доказательствами по делу, а также анализируя структуру и содержание отчета с точки зрения его соответствия процессуальным критериям, суд первой инстанции сделал вывод, что оспариваемый отчет не противоречит нормам действующего законодательства об оценке и оценочной деятельности.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о признании недействительным уведомления от 06.05.2014 г. N И22-09/6918 и увеличении арендной платы, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом из положений ст. 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Оценив условия п. 5.4 Договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания сделки, оформленной уведомлением об изменении размера арендной платы от 06.05.2014 г. N И22-09/6918, недействительной, в связи с чем оснований для удовлетворении искового заявления не имеется.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по делу N А40-110490/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П. Тихонов