Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2015 г. N 10АП-5009/15

г. Москва

14 июля 2015 г.

Дело N А41-5947/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - комитета по управлению имуществом администрации города Реутов - Степанчука М.В. (представителя по доверенности от 29.12.2014),

от общества с ограниченной ответственностью "Бекас" - извещено, представитель не явился,

от администрации г. Реутов Московской области - Кубанова Н.С. (представителя по доверенности от 17.12.2014),

от Правительства Московской области - извещено, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бекас" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.03.2015 по делу N А41-5947/14, принятое судьей Гриневой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом администрации города Реутов (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас" (далее - ООО "Эгас") о расторжении договора аренды земельного участка от 02.11.2007 N 48/07 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0030103:0017 комитету по акту приема-передачи.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие администрация г. Реутов Московской области (далее - администрация), Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (далее - МИОМО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.04.2014 в удовлетворении требований комитета отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением от 07.11.2014 Арбитражный суд Московского округа данные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определением суда от 14.01.2015 произведена замена ответчика - ООО "Эгас" на общество с ограниченной ответственностью "Бекас" (далее - ООО "Бекас").

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.03.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО "Бекас" просит решение суда первой инстанции от 30.03.2015 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель комитета в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции от 30.03.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции от 30.03.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ООО "Бекас", Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и ООО "Эгас" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2007 N 48/07 с кадастровым номером 50:48:0030103:0017 общей площадью 4 940 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Молодежная, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и строительства открытой автостоянки.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 27.07.2007 по 25.07.2056.

Согласно пункту 4.2.1 договора ООО "Эгас" как арендатор приняло обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

На основании пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Указывая, что вопреки условиям договора, ООО "Эгас" ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате арендных платежей, комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.04.2014 права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Эгас" к ООО "Бекас".

Удовлетворяя требования комитета решением от, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Данные требования закона и договорного обязательства надлежащим образом ответчиком выполнены не были.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ заказчика от оплаты уже оказанных по договору услуг не допускается (статья 310 Гражданского кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, 5 другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В обоснование заявленных требований комитет указал на то, что уклонение от исполнения обязательств по договору в части своевременного внесения арендной платы привело к тому, что у арендатора образовалась задолженность в размере 1 208 052 руб. 30 коп.

Судом установлено, что 12.12.2013 комитет направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды в добровольном порядке.

Поскольку в ходе рассмотрения спора ООО "Эгас" была погашена задолженность по арендным платежам, в связи с наличием которой комитет просил расторгнуть договор аренды, ООО "Бекас" просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. По смыслу и содержанию названных разъяснений оплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.

Представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ООО "Эгас" условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Кроме того, договор аренды предусматривает неуплату арендной платы как существенное нарушение его условий.

В соответствии с пунктом 4.3.4 договора арендодатель вправе расторгнуть договор при невнесении арендной платы в течении двух кварталов подряд.

Довод ООО "Бекас" о том, что нарушения договора аренды ООО "Эгас" устранены в разумный срок, отклоняется апелляционным судом, поскольку ООО "Эгас" допустило просрочку исполнения обязательства по арендной плате на протяжении четырех кварталов подряд.

Кроме того, указанные нарушения в разумный срок устранены не были. Так, арендная плата за 1 и 2 кварталы 2013 года была внесена 18.02.2014, просрочка составила 340 дней - за 1 квартал, 248 дней - за 2 квартал; арендная плата за 3 квартал 2013 года была внесена 18.03.2014, просрочка составила 184 дня; арендная плата за 4 квартал 2013 года была внесена 16.12.2013, просрочка составила 1 день. Как усматривается из материалов дела, комитет неоднократно устанавливал арендатору сроки для устранения допущенных нарушений: в претензиях от 17.04.2013 и от 18.07.2013-10 рабочих дней, в требовании от 08.08.2013 - до 20.08.2013, в предложении о расторжении договора от 12.12.2013 - до 27.12.2013. Однако в указанные сроки арендатор не исполнял свои обязательства.

На основании соглашения от 14.04.2014 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Эгас" к ООО "Бекас".

ООО "Бекас" указывает, что согласно пункту 2.1 соглашения обязанности по оплате аренды по договору аренды земельного участка от 02.11.2007 N 48/07 возникают на стороне ООО "Бекас" с даты государственной регистрации соглашения, то есть с 29.04.2014 (номер регистрации 50-50-01/018/2014-934).

Таким образом, ООО "Бекас" полагает на то, что обязанность по оплате арендных платежей возникла у него с 29.04.2014.

Между тем в силу соглашения от 14.04.2014 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ООО "Бекас" перешли права и обязанности арендатора по данному договору аренды, при этом замена арендатора как стороны в договоре аренды не являлась основанием для изменения прав и обязанностей арендатора и не предоставляло ООО "Бекас" правовых оснований для установления нового срока по выполнению условий этого договора, в том числе по перечислению арендной платы. ООО "Бекас", заключая соглашение от 14.04.2014 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предусматривающий передачу ему прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, не могло не знать содержание этого договора, приведенные обстоятельства, касающиеся вопросов его исполнения ООО "Эгас", должно было учитывать указанные положения законодательства, а, следовательно, и возможные правовые последствия вступления в этот договор в качестве арендатора, в том числе последствия ненадлежащего исполнения обязательств предыдущим арендатором.

Поэтому то обстоятельство, в настоящий момент арендатором спорного участка является ООО "Бекас", не влияет на право комитета расторгнуть договор аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований удовлетворения заявленных комитетом требований.

С учетом обстоятельств по делу является правомерным довод представителя в судебном заседании апелляционного суда, что заключение между ООО "Эгас" и ООО "Бекас" названного соглашения об уступке в период рассмотрения настоящего дела (после отмены судом кассационной инстанции судебных актов, вынесенных в пользу ООО "Эгас", и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции) направлено на то, чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке и возвращения упомянутого земельного участка комитету.

Из доводов ООО "Бекас", материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное, принимая во внимание требование к единообразию в применении судами норм права (в частности, судебные акты по делу N А41-39791/12, в том числе постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.10.2013) и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.03.2015 по делу N А41-5947/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.Н. Виткалова М.А. Немчинова