Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2015 г. N 05АП-5845/15

г. Владивосток

17 июля 2015 г.

Дело N А51-2136/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 16 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Владивостока, управления муниципальной собственности г.Владивостока

апелляционные производства N 05АП-5845/2015, 05АП-5873/2015

на решение от 13.05.2015

судьи Т.Е. Мангер

по делу N А51-2136/2015 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Склянчук Тамары Евгеньевны (ИНН 253804086603, ОГРНИП 304253830100090, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 27.10.2004)

к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.08.2000)

третье лицо: администрация города Владивостока

о признании незаконным решения N 29176/20у от 26.01.2015; обязании принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения, направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от администрации города Владивостока - представитель Агапова О.А (по доверенности от 02.12.2014 N 27/1-1-4913, сроком по 31.12.2015, удостоверение N 4341);

от управления муниципальной собственности г.Владивостока - представитель Агапова О.А (по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-1-6162, сроком по 31.12.2015, удостоверение N 4341);

от ИП Склянчук Т.Е. - представитель Струкова Л.А. (по доверенности от 04.02.2015, сроком на три года, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Склянчук Тамара Евгеньевна (далее - заявитель, предприниматель) обратилась с заявлением в суд о признании незаконным решения управления муниципальной собственности г.Владивостока (далее - ответчик, управление, УМС г.Владивостока), выраженного в письме N 29176/20у от 26.01.2015; обязании управление муниципальной собственности г.Владивостока принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостока,34, в двухнедельный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; направить индивидуальному предпринимателю Склянчук Тамаре Евгеньевне проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 34, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации указанного имущества (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) определением от 01.04.2015 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика администрацию г.Владивостока (далее - третье лицо, администрация).

Решением суда 13.05.2015 заявление индивидуально предпринимателя удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, администрация г.Владивостока, УМС г.Владивостока обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, заявленных ИП Склянчук Т.Е. в полном объеме. В обоснование жалоб апеллянты приводят доводы о том, что дополнительное соглашение от 25.06.2004 об изменении к договору от 23.01.2004 является ничтожной сделкой, поскольку оно противоречит положениям пункта 2 статьи 615 ГК РФ и не согласуется с разъяснениями пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134. Считают что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 25.06.2004 связано не только с передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 23.01.2004, но и связано с совершением арендатором без согласия арендодателя (собственника муниципального имущества) любых действий, связанных в том числе, и с отчуждением спорного нежилого помещения. Указывает на то, что соглашением от 11.06.2013, которое является по мнению апеллянта недействительной (ничтожной) сделкой, ООО "Тоговый дом "Гонконг" были преданы права и обязанности по договору аренды N04-00590-001-Н-АР-3026-00 муниципального нежилого помещения новому арендатору ООО "Далькомек" без согласования и уведомления УМС г.Владивостока, а соглашением от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N04-00590-001-Н-АР-3026-00 "Далькомек" предало права и обязанности ИП Склянчук Т.Е., которая до настоящего времени использует спорное муниципальное помещение по целевому назначению: бытовое обслуживание. Полагает, что данное соглашение также заключалось без согласования и уведомления арендодателя, на основании недействительной ничтожной сделки (по мнению апеллянта), которая в силу закона не может порождать никаких правовых последствий. По тексту жалобы апеллянты обращают внимание на то, что по состоянию на 01.07.2013 спорное имущество не находилось во временном владении и пользовании индивидуального предпринимателя непрерывно в течении двух и более лет, поскольку в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 23.01.2004 N N04-00590-001-Н-АР-3026-00, является арендатором спорного помещения с 19.02.2014. Таким образом, апеллянты полагают, что ИП Склянчук Т.Е. не соответствует необходимому условию для реализации преимущественного права аренды муниципального имущества, установленного пункта 1 статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159.

В судебном заседании представитель ответчиков доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель предпринимателя в судебном заседании и в представленных в материалы дела письменных возражениях с доводами жалоб не согласилась, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения, апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

На основании статьи 163 АПК РФ апелляционная коллегия определила объявить перерыв в судебном заседании 14.07.2015 до 16.07.2015 до 14 час. 40 мин. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда (www.5aas.arbitr.ru) и на доске объявлений в здании суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола тем же секретарем судебного заседания, с участием представителей управления, администрации, предпринимателя которые поддержали свои позиции, озвученные до объявления перерывов в судебном заседании.

Кроме того, через канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от индивидуального предпринимателя поступили дополнительные документы, судебная коллегия, изучив представленные документы и с согласия заявителей жалобы, приобщила к материалам дела.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее:

Муниципальное образование г.Владивосток является собственником нежилого помещения, общей площадью 86,40 кв.м., расположенного этаж: цокольный, назначение: бытовое обслуживание, в многоквартирном жилом доме по проспекту 100-летия Владивостока, 34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 23.02.2013.

23.01.2014 между УМС г. Владивостока и ООО "Торговый дом "Гонконг" был заключен договор N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды нежилого помещения, общей площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 34., срок действия договора, с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2004 установлен с 01.01.2004 по 31.12.2018, указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

Соглашением об изменении к договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2014, заключенным между УМС г. Владивостока и ООО "Торговый дом "Гонконг", 25.06.2004 были внесены изменения в пункт 6.6 договора, который был изложен в следующей редакции: "арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный им объект (или его часть) в субаренду (поднаем), передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, представлять арендуемый им объект (его часть) в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевый взнос) юридических лиц всех организационно-правовых форм". Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

11.06.2013 ООО "Торговый дом "Гонконг" на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества передало свои права и обязанности арендатора по указанному договору аренды обществу с ограниченной ответственностью "Далькомек". Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

03.02.2014 ООО "Далькомек" на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества передало свои права и обязанности арендатора ИП Склянчук Т.Е. Соглашение так же было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

24.12.2014 предприниматель обратилась в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу проспекту 100-летия Владивостока, 34, общей площадью 86,40 кв.м.

По результатам рассмотрения заявления управление приняло решение, оформленное письмом N 29176/20у от 26.01.2015, не включать в решение об условиях приватизации преимущественное право на приобретение арендуемого имущества ИП Склянчук Т.Е., являющего субъектом малого предпринимательства, на нежилые помещения общей площадью 86,4 кв.м. (этаж цокольный), расположенные по адресу: проспекту 100-летия Владивостока, 34.

Не согласившись с решением управления, посчитав, что оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратилась в арбитражный в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, отзыве на жалобу, заслушав в судебном заседании представителей сторон, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям:

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решения или действия (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения данным решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, предусмотрены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума ВАС N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

По правилам части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, основанием принятия оспариваемого отказа в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения послужил тот факт, что по состоянию на 01.07.2013 спорное нежилое помещение не находилось во временном владении и (или) пользовании ИП Склянчук Т.Е. непрерывно в течении двух лет и более.

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд первой инстанции посчитал, что он не соответствует закону.

Из имеющегося в материалах дела договора N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества срок действия установлен с 01.01.2014 по 31.12.2018, следовательно правообладатели права аренды ООО "Торговый дом "Гонконг" и ООО "Далькомек" владели и пользовались нежилым помещением, общей площадью 86,4 кв.м (этаж цокольный) расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 34 более двух лет по состоянию на 01.07.2013 г., таким образом на момент подачи заявления о выкупе арендуемое имущество находилось и находится во временном владении непрерывно в течении двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества и соглашениями к договору аренды.

Довод апеллянта о том, что соглашения от 11.06.2013 и от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от ООО "Торговый дом Гонконг" к ООО "Далькомек" и ООО "Далькомек" к ИП Склянчук Т.Е., заключались без согласования и уведомления арендодателя коллегией не принимается в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанцией 25.06.2004 между Управлением муниципальной собственности и ООО "Торговый дом Гонконг" заключено соглашение об изменении к договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2004 аренды недвижимого имущества согласно пункту 1 которого пункт 6.6 договора аренды следует читать в следующей редакции: "Арендатор вправе без согласия Арендодателя сдавать арендованный им объект (или его часть) в субаренду (поднаем), передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, предоставлять арендуемый им объект (его часть) в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц всех организационно-правовых форм".

Согласно пункту 3 соглашений от 11.06.2013 и от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 стороны при заключении соглашений учитывают пункт 6.6 договора. Договор аренды N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 является действующим, свое действие не прекращал с момента его заключения в 2004 году, при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей 11.06.2013 и 03.02.2014 сторонами передавались как обязанности, в том числе по внесению арендной платы, принимаемой арендодателем, так и права, в том числе указанные в пункте 6.6.

Так согласно, части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ. А кроме того пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

На основании изложенного коллегия соглашается с выводом первой инстанции о том, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2004 отдельное согласие и уведомление арендодателя не требовалось.

При указанных обстоятельствах, несостоятельными являются также доводы о том, что недействительными являются сделки: 1.соглашение от 11.06.2013 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества, которым ООО "Торговый дом "Гонконг" предало свои права и обязанности Арендатора по указанному договору аренды ООО "Далькомек"; 2. соглашение от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества, которым ООО "Далькомек" передало свои права и обязанности Арендатора по указанному договору аренды ИП Склянчук Т.Е., поскольку они были заключены в полном соответствии с условиями действующего договора аренды N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 в редакции дополнительного соглашения от 25.06.2004 об изменении к договору от 23.01.2004.

Кроме того предприниматель в судебном заседании представил доказательства уведомления УМС г.Владивостока о совершенных соглашениях о передаче прав и обязанностей по договору N 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества, а так же согласие УМС г.Владивостока на замену стороны арендатора на ИП Склянчук Т.Е в договоре аренды, выраженное в письме от 01.04.2014.

Также апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель действовал как добросовестный арендатор и принял все необходимые меры для своевременного внесения арендодателю арендной платы по договору, данные обстоятельства подтверждаются актам сверки по оплате арендной платы за арендуемое муниципальное имущество.

На основании вышеуказанного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что индивидуальным предпринимателем Склянчук Т.Е. соблюдены все условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о наличии законных оснований для приобретения заявителем арендуемого недвижимого имущества в собственность.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2015 по делу N А51-2136/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова Е.Н. Номоконова