Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2015 г. N 18АП-7503/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф09-7909/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

20 июля 2015 г.

Дело N А47-11422/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 по делу N А47-11422/2014 (судья Рафикова И.Х.).

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан", ИНН 5602000624, ОГРН 1025600543440 (далее - Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, в лице филиала по Оренбургской области (далее - Кадастровая палата, ответчик), в котором потребовал:

- возложить на Кадастровую палату обязанность аннулировать сведения о виде разрешённого использования "для размещения гаражей" и восстановить прежние сведения о разрешённом использовании земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26 "для размещения площадки по торговле стройматериалами";

- возложить на Кадастровую палату обязанность аннулировать сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 567 220 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 283 руб. 61 коп. и внести сведения о кадастровой стоимости в размере 2 505 220 руб. 71 коп. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 1252 руб. 61 коп. (требования изложены с учётом отказа истца от одного из первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в определении от 03.03.2015 - т. 1, л.д. 5-10, 58, 75-76, 102-103, 134-135).

Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 05.11.2014, делу присвоен номер А47-11422/2014 (т. 1, л.д. 1-2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Ломова Наталья Александровна (определение от 09.02.2015 - т. 1, л.д. 63-64) (далее - Ломова Н.А., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 (резолютивная часть объявлена 05.05.2015) в удовлетворении требований истца отказано (т. 2, л.д. 12-16).

В апелляционной жалобе Комитет ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. Приводит следующие доводы.

Земельный участок предоставлен Ломовой Н.А. по договору аренды, в силу чего согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" она не имела полномочий на обращение в орган кадастрового учёта с заявлением о внесении изменений в сведения об арендуемом объекте недвижимого имущества.

В силу пункта 8 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимым условием для изменения вида разрешённого использования земельного участка является решение, то есть правовой акт, органа государственной власти либо местного самоуправления об изменении данной характеристики земельного участка. Такой правовой акт в Кадастровую палату представлен не был. Письмо начальника отдела архитектуры, градостроительства и строительной политики администрации муниципального образования "город Бугуруслан" таким правовым актом не является, полномочиями на принятие соответствующего решения должностное лицо, подписавшее письмо, не обладало.

При обращении в Кадастровую палату Евсеевой Г.Б. не соблюдены требования части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изменения вида разрешённого использования земельного участка.

Помимо прочего, в письме от 10.10.2014 N 6873/х ответчик не отрицает, что основания для изменения вида разрешённого использования по заявлению представителя Ломовой Н.А. отсутствовали.

Таким образом, Комитет настаивает на удовлетворении заявленных требований (т. 2, л.д. 20-24).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 11.03.2012 Комитетом издано распоряжение N 120-з об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 2 000 кв.м. на кадастровом плане территории кадастрового квартала 56:37:0106064 (участок расположен в западной части кадастрового квартала). Назначение земельного участка - для размещения площадки по торговле стройматериалами (т. 1, л.д. 152).

19 апреля 2012 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:37:0106064:26. Общая площадь земельного участка 2 000 * 15,65 кв. метра. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования "для размещения площадки по торговле стройматериалами". Местоположение: Оренбургская область, г. Бугуруслан, в западной части кадастрового квартала 56:37:0106064. Кадастровая стоимость 1 573 900 рублей. Удельный показатель кадастровой стоимости 786 руб. 95 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 19.04.2012 N 56/12-58021 - т. 1, л.д. 25).

26 июля 2012 года между Администрацией муниципального образования "город Бугуруслан" (арендодатель) и Бернгардт Виталием Владимировичем (арендатор) подписан договор N 66 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26. Данный участок предназначен для размещения площадки по торговле стройматериалами (пункт 1.1). Срок действия договора с 26.07.2012 по 25.07.2017 (пункт 2.1). Размер и условия внесения арендной платы поименованы в пунктах 4.1-4.5 договора. При этом согласно его пункту 3.1 договор одновременно является актом приёма-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 23-24, 83-84).

В приложении N 2 к договору аренды от 26.07.2012 N 66 сторонами данной сделки согласован расчёт размера арендной платы (т. 1, л.д. 26).

Договор аренды от 26.07.2012 N 66 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2012, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Оренбургской области (т. 1, л.д. 26, оборот).

18 сентября 2013 года между Бернгардт В.В. (арендатор) и Ломовой Н.А. (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26, предоставленного по договору аренды от 26.07.2012 N 66 (т. 1, л.д. 27, 86).

Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка Ломовой Н.А. зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области 30.09.2013 (т. 1, л.д. 27, оборот).

07 апреля 2014 года Ломова Н.А. обратилась в администрацию муниципального образования "город Бугуруслан" с заявлением о предоставлении выписки из решения Совета депутатов об утверждении правил землепользования и застройки с указанием зоны расположения и видов разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26 (т. 1, л.д. 28).

22 апреля 2014 года Комитетом со ссылкой на статью 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" издано распоряжение N 174-з о наделении Евсеевой Г.Б. полномочиями на проведение государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26 (т. 1, л.д. 81).

В письме от 25.04.2014 N 03-18/Л-176 первый заместитель главы администрации муниципального образования "город Бугуруслан" Кабанов И.И. сообщил Ломовой Н.А. следующее. Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования, утверждённым решением Совета депутатов от 24.12.2010 N 38, земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 отнесён к зоне озеленения санитарно-защитного назначения. Основные виды разрешённого использования: зелёные насаждения, лесополосы специального назначения; гаражи, площадки, стоянки и сооружения для хранения транспорта (т. 1, л.д. 29, 87).

В письме от 08.05.2014 N 03-18/Л-236 начальник отдела архитектуры, градостроительства и строительной политики администрации муниципального образования "город Бугуруслан" Кузнецов С.Н. сообщил Ломовой Н.А. следующее. Согласно правилам землепользования и застройки, утверждённым решением Совета депутатов от 24.12.2010 N 38, земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 имеет вид основного разрешённого использования - для размещения гаражей (т. 1, л.д. 30, 88).

В конце апреля - начале мая 2014 года Евсеева Г.Б. обратилась в Кадастровую палату с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26. К заявлению приложены решение от 24.12.2010 N 38, распоряжение от 22.04.2014 N 174-з, письмо (ответ) от 25.04.2014, сообщение от 08.05.2014 N03-18/Л-236 (т. 1, л.д. 89, 94).

01 июля 2014 года между Комитетом, действующим от имени Администрации муниципального образования "город Бугуруслан", и Ломовой Н.А. подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.07.2012 N 66. Стороны уточнили местоположение земельного участка (указали "Пилюгинское шоссе, 3 "и"), а также изменили вид разрешённого использования (указали "для размещения гаражей"). Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 93).

21 июля 2014 года Комитетом от лица и в интересах Администрации муниципального образования "город Бугуруслан" подготовлено и подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.07.2012 N 66. Арендодатель изменил (уменьшил) размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 (т. 1, л.д. 91).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.09.2014 N 56/14-422387 земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 имеет иной вид разрешённого использования, а именно - "для размещения гаражей". Местоположение: Оренбургская область, г. Бугуруслан, Пилюгинское шоссе, 3 "и". Кадастровая стоимость земельного участка указана в размере 567 220 рублей. В особых отметках указано, что изменения внесены на основании "Постановления" от 18.06.2014 N 788-п (т. 1, л.д. 34-35).

В сентябре 2014 года Комитет обратился в Кадастровую палату с письмом, в котором просил разъяснить, на основании какого документа изменены ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о виде разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26 (т. 1, л.д. 31-32).

Ответ на обращение Комитета дан Кадастровой палатой в письме от 10.10.2014 N 6873/х (т. 1, л.д. 33).

Полагая, что орган кадастрового учёта неправомерно изменил вид разрешённого использования и, соответственно, размер кадастровой стоимости земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из правомерности действий ответчика. При этом суд отметил следующее. Истец не подтвердил, что сведения об изменении вида разрешённого использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявлений неуполномоченных лиц, не представил доказательств того, что документы, послужившие основанием для внесения изменений, отменены либо оспорены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Заявляя требования о возложении на Кадастровую палату обязанностей аннулировать внесённые в государственный кадастр недвижимости (далее также - ГКН) сведения относительно земельного участка с кадастровым номером 56:37:0106064:26, Комитет, по сути, оспаривает правомерность действий органа кадастрового учёта с целью изменения размера кадастровой стоимости земельного участка.

Споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета. Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 03.06.2014 N 818/14.

Государственным кадастровым учётом (далее также - ГКУ) недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ)).

В государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных подлежат внесению следующие сведения о земельном участке: категория земель, к которой отнесён земельный участок (пункт 13); разрешённое использование (пункт 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ).

Постановка на учёт и снятие с учёта объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13-20, 25-29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (учёт изменений объекта недвижимости), кадастровый учёт в связи с изменением сведений, указанных в пункте 9 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (учёт части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (учёт адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учёте и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учёта документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (часть 2 статьи 16 Закона N 221-ФЗ).

С заявлениями об учёте изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 ст. 20 Закона N 221-ФЗ).

Если иное не следует из настоящего Федерального закона, необходимые для кадастрового учёта документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учёта изменений документами являются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (пункт 5); копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (пункт 6); копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешённое использование земельного участка (при кадастровом учёте земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ сведений), - запрашивается органом кадастрового учёта в порядке, установленном частью 8 статьи 15 настоящего Федерального закона (пункт 9 части 1 статьи 22 Закона N 221-ФЗ).

То есть, в силу федерального закона о государственном кадастре недвижимости арендатор государственного (муниципального) земельного участка, переданного в аренду публично-правовым образованием на срок свыше 5 лет, имеет право обратиться в орган кадастрового учёта с заявлением об изменении отдельных характеристик такого земельного участка.

Безусловно, с заявлением об изменении сведений ГКН вправе также обратиться уполномоченный представитель собственника земельного участка, то есть представитель соответствующего органа власти.

В рассматриваемой ситуации сведения ГКН о виде разрешённого использования и кадастровой стоимости земельного участка изменены на основании заявления физического лица, уполномоченного на совершение соответствующих действий отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования "город Бугуруслан". Так, 22.04.2014 Комитет издал распоряжение N 174-з о наделении Евсеевой Г.Б. полномочиями на проведение государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 56:37:0106064:26 (т. 1, л.д. 81).

Довод апелляционной жалобы, приведённый Комитетом со ссылкой на несоблюдение правил части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным в силу следующего.

Основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Данное правило не означает, что органы государственной власти (местного самоуправления) в принципе лишены права требовать изменения вида разрешённого использования земельного участка, а также не предполагает возможность изменения такой характеристики земельного участка исключительно на основании правового акта органа власти.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 даны следующие разъяснения относительно практики применения норм материального права при разрешении вопроса об изменении вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного в аренду частному лицу.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешённого использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор, также как и арендодатель земельного участка, не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели предусмотрено условиями договора, в том числе и посредством изменения вида разрешённого использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Тем самым, при наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путём подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешённого использования земельного участка.

Из текста договора аренды от 26.07.2012 N 66 следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:37:0106064:26 может быть использован арендатором для размещения площадки по торговле стройматериалами (п. 1.1).

Условий о том, что арендатор либо арендодатель вправе изменить вид использования земельного участка в одностороннем порядке (статьи 1, 421 Гражданского кодекса), текст договора не содержит.

Как указано выше, 01.07.2014 между Комитетом (истцом) и Ломовой Н.А. (третьим лицом) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.07.2012 N 66. Среди прочего, стороны изменили вид разрешённого использования с "для размещения площадки по торговле стройматериалами" на "для размещения гаражей". Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 93).

Данное обстоятельство наряду с распоряжением от 22.04.2014 N 174-з свидетельствует о согласовании сторонами нового вида разрешённого использования земельного участка и намерении арендодателя внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку изменение вида разрешённого использования земельного участка соответствует волеизъявлению арендодателя, оснований для удовлетворения исковых требований по настоящему делу не имеется.

Права Комитета оспариваемыми действиями Кадастровой палаты не нарушены, что также является препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Следует отметить, что в конце июля 2014 года арендодатель добровольно уменьшил размер арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014. Основанием для перерасчёта размера денежного обязательства арендатора послужило изменение (уменьшение) значения кадастровой стоимости земельного участка (с "2 505 220" до "567 220") и значения ставки арендной платы (с "6,4" до "3,56") (т. 1, л.д. 91, оборот).

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно вынес решение об отказе в удовлетворении требований Комитета.

Обжалуемый истцом судебный акт отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.05.2015 по делу N А47-11422/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "город Бугуруслан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина