Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 17АП-6708/15 (ключевые темы: муниципальная собственность - субаренда - основания для расторжения договора - расторжение договора аренды - арендодатель) (отменено кассацией)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 17АП-6708/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2015 г. N Ф09-7928/15 настоящее постановление отменено

г. Пермь

22 июля 2015 г.

Дело N А60-56116/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В. Г.

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Ватолиной Натальи Леонидовны (ОГРНИП 304661921000030, ИНН 661900389795) - Речкин Р.В., паспорт, доверенность от 28.08.2014 г.; Ватолина Н.Л., предъявлен паспорт;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (ОГРН 1026601125924, ИНН 6615007918) - Васильев А.С., паспорт, доверенность от 03.09.2014 г.;

от третьего лица 1) Органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" - Кузнецов С.П., паспорт, доверенность от 14.09.2012 г.;

от третьих лиц 2) индивидуального предпринимателя Могильникова Алексея Валерьевича, 3) индивидуального предпринимателя Титова Константина Игоревича, 4) индивидуального предпринимателя Кривцовой Ольги Александровны, 5) индивидуального предпринимателя Якуповой Ларисы Ришатовны, 6) индивидуального предпринимателя Кощеевой Светланы Николаевны, 7) индивидуального предпринимателя Богатенковой Любови Николаевны, 8) индивидуального предпринимателя Хричева Владимира Александровича, 9) индивидуального предпринимателя Магакон Татьяны Александровны,10) индивидуального предпринимателя Турышевой Анны Геннадиевы, 11) индивидуального предпринимателя Торгашева Е.Б., 12) индивидуального предпринимателя Калашниковой Натальи Валентиновны, 13) индивидуального предпринимателя Шумилова Виктора Федоровича, 14) индивидуального предпринимателя Медведева Эдуарда Алексеевича - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

истца индивидуального предпринимателя Ватолиной Натальи Леонидовны и третьего лица Органа местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2015 года

по делу N А60-56116/2014,

принятое судьей Коликовым В.В.

по иску индивидуального предпринимателя Ватолиной Натальи Леонидовны

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис"

третьи лица: 1) Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск", 2) индивидуальный предприниматель Могильников Алексей Валерьевич, 3) индивидуальный предприниматель Титов Константин Игоревич, 4) индивидуальный предприниматель Кривцова Ольга Александровна, 5) индивидуальный предприниматель Якупова Лариса Ришатовна, 6) индивидуальный предприниматель Кощеева Светлана Николаевна, 7) индивидуальный предприниматель Богатенкова Любовь Николаевна, 8) индивидуальный предприниматель Хричев Владимир Александрович, 9) индивидуальный предприниматель Магакон Татьяна Александровна,10) индивидуальный предприниматель Турышева Анна Геннадиевна, 11) индивидуальный предприниматель Торгашев Е.Б., 12) индивидуальный предприниматель Калашникова Наталья Валентиновна, 13) индивидуальный предприниматель Шумилов Виктор Федорович, 14) индивидуальный предприниматель Медведев Эдуард Алексеевич;

о расторжении договора аренды, об обязании освободить помещение,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ватолина Наталья Леонидовна (далее - истец, предприниматель) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (далее - ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора аренды N 75 от 01.11.2006 г. и обязании освободить здание кинотеатра, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2015 года в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Ватолина Наталья Леонидовна и третье лицо Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" обжаловали решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2015 года в порядке апелляционного производства.

Индивидуальный предприниматель Ватолина Наталья Леонидовна в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы предприниматель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенный в решении обстоятельствам дела, указывает на наличие правовых оснований для расторжения договора.

По мнению истца, судом дана неверная правовая оценка доводу истца об ухудшении арендатором состояния имущества в течение 2014 и 2015 годов. Неудовлетворительное состояние помещения подтверждено материалами дела, в том числе актом осмотра здания от 15 апреля 2014 года, из которого следует, что в здании имеются повреждения, в том числе трещины в фундаменте, не подпадающие под определение нормального износа и не устраненные по выставленным арендодателем требованиям.

Также основанием для расторжения договора является необоснованная передача имущества в субаренду третьим лицам. Поскольку истец, начиная с 2013 года, является новым собственником помещений, согласия на передачу имущества в субаренду не давал, следовательно, договоры аренды с третьими лицами в 2014 и 2015 годах заключены без согласования. Вывод суда первой инстанции о согласованности договоров субаренды не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, истец полагает, что судебные акты по делу А60-34044/2013 не имеют преюдициального значения в рамках настоящего спора, поскольку требование истца в рамках дела N А60-34044/2013 не тождественно его требованию в данном деле: в деле N А60-34044/2013 в качестве нарушения договора рассматривалась проведение незаконной реконструкции объекта, в данном деле нарушение ответчика состоит в эксплуатации реконструированного объекта без его ввода в эксплуатацию.

Также истец ссылается на несоблюдение ответчиком досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 8.1. договора аренды. Кроме того, ответчиком допущено существенное нарушение договора аренды - неуплата им арендной платы: вместо 805 828,80 рублей в месяц арендатор за декабрь 2014 года, январь-март 2015 года уплатил только 30 000 рублей, что является основанием для расторжения договора.

Также не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что объект не индивидуализирован. Доводы о затруднительности в индивидуализации помещения сторонами по делу не заявлялись.

Орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы третье лицо указывает на то, что использование ответчиком объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию не соответствует условиям договора и закона (п.1 ст.615 ГК РФ, ст.ст.51, 54 - Градостроительного кодекса РФ). Ссылается на то, что при заключении договора аренды арендодатель не давал своего согласия на реконструкцию, а также на использование видоизмененного арендуемого имущества. Также Управление указывает на недобросовестность действий общества "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" по принятию помещения площадью 72,76 кв.м., расположенного в спорном здании по акту приема-передачи 21.09.2014г.от предпринимателя Богатенковой Л.Н., поскольку Обществу "ССП "Сантехмонтажсервис" и предпринимателю Богатенковой Л.Н.было известно о том, что спорное помещение подлежало возврату предпринимателю Ватолиной Н.Л.

Обществом с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" представлен письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором общество возражает против доводов апелляционных жалоб, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца и Управления поддержали доводы апелляционных жалоб по изложенным в них основаниям, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционных жалоб по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Индивидуальным предпринимателем Ватолиной Н.Л. было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства по рассмотрению апелляционных жалоб по делу N А60-56116/2014.

Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства отказано.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В обоснование ходатайства истец указывает на то, что судебные акты по делу N А60-2439/2015 будут иметь преюдициальное значение для данного дела, так как в рамках дела N А60-2439/2015 рассматривается вопрос о наличии задолженности по договору аренды из расчета арендной платы в увеличенном размере, что свидетельствует о неполной оплате арендной платы, нарушении условий договора аренды и является основанием для расторжения договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках рассмотрения дела N А60-2439/2015 индивидуальным предпринимателем Ватолиной Н.Л. заявлено требование к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды декабрь 2014 года январь 2015 года в размере 1551657 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 данного Кодекса).

В силу п. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, истцом не представлены в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Представленная истцом претензия по договору аренды от 24.12.2014 об уплате арендных платежей содержит требование об оплате задолженности за иной период - с ноября по декабрь 2014 года, кроме того, направлена ответчику, как следует из отметки почтового штемпеля, после обращения в суд с настоящим иском, и не содержит требования о расторжении договора в случае неуплаты суммы долга.

Таким образом, судебные акты по делу N А60-2439/2015 не могут иметь преюдициальное значение для разрешения настоящего дела.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между органом местного самоуправления в лице Управления муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 75 от 01.11.2006, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения в кирпичном благоустроенном нежилом здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общей площадью 1249,4 кв.м.

По результатам аукциона 28 ноября 2012 года, по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 13.12.2013, заключенному с Органом местного самоуправления, уполномоченного в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа "Красноуфимск" индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л. приобрела недвижимое имущество - здание кинотеатра, литер А, А1, а1, А2, а2, общей площадью 1317,7 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

По акту приема-передачи от 12.04.2013 имущество передано истцу без замечаний.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2013 г., регистрационная запись N 66-66-05/014/2013-463, свидетельство 66АЕ 948702.

В силу п. 5 договора купли-продажи право собственности на указанное имущество обременено договором аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенного между Органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ООО "Специализированное строительное предприятие "Сантехмонтажсервис" (арендатор) сроком до 2055 года.

Начиная с 13.12.2012 г., к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды N 75 от 01.11.2006.

Индивидуальный предприниматель Ватолина Н.Л., указывая на существенное ухудшение имущества арендатором, ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы, обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды на основании ст. 619, и п.5.2.4. договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от N 75 от 01.11.2006 и обязании освободить арендуемое помещение.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Применительно к положениям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на: существенное ухудшение состояния помещения; передача имущества в субаренду третьим лицам без согласования с собственником; проведение арендатором незаконной реконструкции арендуемого объекта без письменного согласования с арендодателем; ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы.

Оценивая первое основание для расторжения договора аренды, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом факта существенного ухудшения состояния помещения.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 2 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в связи с существенным ухудшением арендатором имущества.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

При этом, определение признака существенного ухудшения имущества арендатором должно быть связано с оценкой состояния объекта недвижимости при его передаче арендатору, учетом степени нормального износа имущества, возникающего в условиях обычной хозяйственной деятельности, а также причинения убытков собственнику имущества ненадлежащим использованием имущества арендатором.

В подтверждение факта ухудшения имущества истцом в материалы дела представлены акты осмотра, составленные в период с апреля по сентябрь 2014 года по результатам проведенных комиссионных осмотров арендуемого объекта от 10.04.2014, от 11.04.2014 от 15.04.2014, от 17.04.2014, от 07.07.2014 из которых следует, что в помещениях имеются недостатки в виде трещин стекла дверей, частичного разрушения обшивки стен, частичного повреждения потолка, осыпание штукатурки, частичное приведение сантехнического оборудование в нерабочее состояние, нахождение прилегающей территории в не облагороженном состоянии, разрушение подпорной стенки, частичные разрушения лестничного марша центрального входа, отмостки, подъездных путей, повреждение электропроводки.

Между тем, из материалов дела следует, что на момент передачи имущества в аренду объект аренды находился в неудовлетворительном состоянии, здание имело более существенные недостатки, требующие капитального ремонта и создания неотделимых улучшений, что подтверждается актом приема-сдачи объекта недвижимости в аренду от 01.11.2006.

Сопоставив состояние имущества на дату передачи его в аренду и состоянием, описанным в актах осмотра, представленным истцом, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют об ухудшении арендатором принятого имущества.

Истцом не представлено доказательств того, что имущество передано в аренду в надлежащем состоянии, в процессе использования ответчиком арендованным имуществом его состояние, изменение уровня полезных свойств, значительно хуже изменений, обусловленных договором или тех, которые могли иметь место с учетом нормального износа, и что в связи с указанными обстоятельствами арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Кроме того, истцом не доказано, что выявленные им нарушения превышают обычную степень нормального износа имущества в результате его использования арендатором и носят существенный характер.

Таким образом, факт причинения имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба не подтвержден. (абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования по указанному основанию.

Также в обоснование требований о расторжении договора истец указывает на нарушение условий договора аренды - передача арендуемого объекта в субаренду без согласования с арендодателем.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 5.2.2. договора аренды договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по решению суда в случае передачи объекта или его части в субаренду без согласования с арендодателем.

Таким образом, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды по указанному основанию истец должен доказать факт субаренды с третьими лицами в отсутствие согласия арендодателя.

Представленные в материалы дела договоры субаренды с третьими лицами имеют отметку о их согласовании уполномоченным органом предыдущего собственника имущества - ОМС "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск".

Кроме того, в материалы дела представлено письмо N 01-961 от 11.05.2011 ОМС "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск", в котором выражено согласие на передачу нежилых помещений (или их частей) предоставленных ООО "СПП"Сантехмонтажсервис" по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда городского округа Красноуфимск N 77 от 01.11.2006 в субаренду, расположенных в здании по адресу: 623300, Свердловская область, город Красноуфимск, ул. Мизерова, 74 при условии заключения договоров субаренды только по результатам проведения торгов, согласно ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции".

Довод истца о том, что такое согласие действовало только до 30.07.2013, то есть до момента перехода права собственности на здание к новому собственнику, правомерно отклонен судом первой интенции.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Указанное означает, что все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу.

Поскольку наличие согласия на передачу имущества в субаренду относится к исполнению договора аренды, определяя на будущее объем полномочий арендатора на передачу имущества в субаренду, то сама по себе перемена лица на стороне арендодателя в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не может в этой части изменить или прекратить какие-либо права или обязанности сторон по договору, в том числе и согласованное арендодателем право арендатора на передачу имущества в субаренду.

Наличие или отсутствие торгов, как условия заключения договоров субаренды, может относиться в данном случае к вопросу недействительности самих договоров субаренды, но не к вопросу наличия или отсутствия согласия арендодателя на заключение договоров субаренды.

При указанных обстоятельствах, факт сдачи имущества ответчиком в субаренду без согласия арендодателя, истцом не доказан, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований по указанному основанию.

Оценивая обстоятельство проведения реконструкции здания без согласия собственника имущества как основание для одностороннего расторжения договора, суд апелляционной инстанции не усматривает таковых оснований.

Из материалов дела следует, 05.09.2013 года истец по настоящему делу, индивидуальный предприниматель Ватолина Наталья Леонидовна, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ССП "Сантехмонтажсервис", ответчику по настоящему делу, о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение.

Исковое заявление было принято судом к производству в рамках дела N А60-34044/2013, рассмотрено по существу, решением от 25.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о то, что решение от 25.12.2013 по делу N А60-34044/2013 вступило в законную силу, и имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основанием исковых требований по делу N А60-34044/2013 явились, как следует из содержания судебного акта и искового заявления по делу N А60-34044/2013, переустройство и перепланировка объекта аренды без получения письменного согласия собственника, в отсутствие разрешительных документов и проектной документации; изменение целевого назначения объекта аренды в результате незаконной перепланировки и реконструкции.

В качестве доказательств произведенной ответчиком реконструкции, истец по делу N А60-34044/2013 ссылается на справку СОГУП "Областной центр недвижимости" N 1177 от 17.05.2013 г., акт обследования объекта недвижимости от 22.04.2013 г, технический паспорт от 22.04.2013 г.

Эти же документы заявлены в качестве доказательств по настоящему делу в обоснование факта внесения изменения в арендуемый объект.

Также совпадают и правовые основания заявленных требований: п. 3.2.1 договора аренды, ст. 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (п.2.ч.1 ст. 150) не предусмотрено повторное рассмотрение судами тождественного иска. Тождество исков устанавливается путем сопоставления элементов иска (предмета и основания) и спорящих сторон.

Из сопоставления содержания искового заявления, судебного акта по делу N А60-34044/2013 и материалов по настоящему делу, следует, что иск по делу N А60-34044/2013 тождественен иску по настоящему делу: в части одного из приведенных оснований для расторжения договора - незаконная реконструкция (переустройство, перепланировка) в отсутствие согласия арендодателя, в части требования - о расторжении договора аренды, а также в части спорящих сторон, что в целом исключает повторную оценку судом доводов, заявленных истцом при рассмотрении дела N А60-34044/2013.

При этом решением арбитражного суда от 25.12.2013 по делу N А60-34044/2013 установлено, что проведенные ответчиком работы без предварительного согласования с первоначальным арендодателем нельзя расценить как существенное нарушение условий договора аренды, истец не доказал, что в результате реконструкции помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта. Также, отказывая в иске, суд применил срок исковой давности.

Довод об отсутствии разрешительной документации при реконструкции арендуемого здания правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку материалами дела не подтвержден, доказательств нарушений арендатором требований безопасности при эксплуатации реконструированного здания не представлено.

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.

При этом реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого объекта без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если объект аренды требовал капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции был улучшен.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что истец приобрел объект недвижимости в собственность в видоизмененном состоянии, истцу на момент приобретения арендованного ответчиком объекта было известно о проведенной реконструкции и эксплуатации без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, между тем, объект был приобретен, претензий относительно произведенной реконструкции выражено не было.

Таким образом, по совокупности указанных выше обстоятельств, довод истца о незаконной реконструкции объекта аренды не может являться основанием для расторжения договора.

Также истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы как основание расторжении договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу о невыполнении истцом требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 8.1. договора, в связи с чем, требования отклонил.

Выводы суда перовой инстанции в указанной части являются верными.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 данного Кодекса).

В силу п. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Истцом не представлены в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям неуплаты арендных платежей и перевода прав арендатора на третьего лицо, что исключает рассмотрение исковых требований по указанным основаниям по существу на основании ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод истца о выполнении претензионного порядка (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 8.1. договора) подлежит отклонению как не соответствующий материалам дела, до момента обращения в арбитражный суд с требованиями такой порядок не выполнялся. Претензия от 24 декабря 2014 года, на которую ссылается истец не доказательством соблюдения претензионного порядка по требованию о расторжении договора, которое было предметом рассмотрения в настоящем деле, поскольку направлена в отношении требование об оплате долга, обязанность по оплате которого не наступила.

При этом довод о том, что в данном случае не имеет правового значения момент возникновения задолженности, поскольку досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным применительно ко всем основаниям предъявления требований о расторжении не принимается судом, поскольку арендатор должен иметь реальную возможность исполнить обязательство и избежать расторжения договора, а в данном случае предложение исполнить конкретное обязательство не было сформулировано, что нарушает права арендатора и не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Довод о выполнении требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ также подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора по заявленным истцом основаниям.

Поскольку правовых оснований для расторжения договора е установлено, арендные отношения между сторонами не прекращены, в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, основания для обязания ответчика освободить занимаемые по договору аренды помещения, отсутствуют.

В отношении помещений общей площадью 72,76 кв.м. в здании кинотеатра, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, которое не передавалось по договору аренды N 75 от 01.11.2006, и находится во владении ответчика в отсутствие правовых оснований, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2018/2014-АК по делу N А60-36332/2013 признан недействительным договор субаренды от 25.02.2013 N 6/2013, заключенный между ответчиком и индивидуальным предпринимателем Богатенковой Л.Н.

На индивидуального предпринимателя Богатенкову Л.Н. возложена обязанность освободить занимаемое помещение общей площадью 72,76 кв. м в здании кинотеатра "Октябрь"", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74.

Указанным судебным актом установлены обстоятельства, в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Постановлением суда апелляционной инстанции установлено, что спорное помещение общей площадью 72,96 кв.м. в здании кинотеатра представляет собой не что иное, как помещения N 3, 14 на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом 74 и претерпевшие изменения в процессе реконструкции всего здания; также установлено, что фактически спорные помещения ООО "СПП "Сантехмонтажсервис" по договору аренды не передавались, у арендатора отсутствовали правовые основания для сдачи спорных помещений в субаренду.

Во исполнение судебных актов по указанному делу спорное помещение общей площадью 72,96 кв.м. было возвращено ИП Богатенковой Л.Н. стороне по недействительной сделке - арендатору ООО "СПП "Сантехмонтажсервис" по акту приема-передачи от 21.09.2014.

Таким образом, спорное помещение до настоящего времени находится во владении ответчика в отсутствие правовых оснований.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Заявляя соответствующее требование, истец указывает, что спорное помещение не передано ему до настоящего времени.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по виндикационному требованию.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 17АП-2018/2014-АК по делу N А60-36332/2013 установлено, что ИП Богатенкова Л.Н. ранее занимала указанное помещение на основании договоров субаренды нежилого помещения N 2/2012 от 20.06.2012, N 1А/2011 от 20.07.2011, N 24/2010 от 31.05.2010, заключенных с ООО "СПП "Сантехмонтажсервис". Указанные договоры имеют отметку о их согласовании уполномоченным органом предыдущего собственника имущества - ОМС "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск".

Таким образом, арендодатель узнал о нарушении своего права собственности в части выбытия из владения спорного помещения не позднее 31.05.2010.

При смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново (п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").

Исковое заявление по настоящему делу подано в суд 19.12.2014, то есть за пределами общего срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. То есть пропуск срока давности является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом о том, что объектом виндикации может являться индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками. Применительно к данному случаю при отсутствии кадастрового номера в отношении нежилого помещения требуется указание его дополнительных характеристик в соответствии с данными технического учета и инвентаризации.

Между тем, имеющееся в материалах дела описание спорного помещения как помещения общей площадью 72,76 кв. м в здании кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74 недостаточно для явной индивидуализации объекта недвижимости с целью его истребования и обязания ответчика передать истцу во исполнение виндикационного требования. Следует согласиться с выводом суда первой о недостаточной индивидуализации спорного объекта, поскольку указанные сведения не позволяют идентифицировать этот объект как самостоятельно существующий объект недвижимости, а также установить его фактическое нахождение.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2015 года по делу N А60-56116/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

Г.Н.Гулякова Н.М.Савельева