Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2015 г. N 03АП-1588/15

г. Красноярск

27 июля 2015 г.

Дело N А33-25487/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "20" июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" июля 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Севастьяновой Е.В.,

судей: Иванцовой О.А., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Норд-Эко"): Пешкова B.C., представителя по доверенности от 12.12.2014 N 07,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Норд-Эко"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "26" февраля 2015 года по делу N А33-25487/2014, принятое судьей Чурилиной Е.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Норд-Эко" (ИНН 2457052361, ОГРН 1022401626972, г.Норильск; далее - заявитель, общество, ООО "Норд-Эко") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, г.Норильск; далее - ответчик, управление) об оспаривании распоряжения от 21.11.2014 N 150/А-151 "Об отказе в реализации преимущественного права".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "26" февраля 2015 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы, с учетом дополнений, ООО "Норд-Эко" ссылается на следующие обстоятельства:

- заключенный ответчиком с ООО "Норд-Эко" договор аренды от 24.03.2008 N 4345-А (а так же все ранее заключенные муниципальными унитарными предприятиями с ООО "Норд-Эко" до 01.08.2008 договоры аренды), заключен до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2005 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), действие указанной статьи не имеет обратной силы и поэтому не может распространяться на арендные отношения сторон по договору от 24.03.2008 N 4345-А; в судебном порядке в части каких-либо нарушений предоставления муниципальной преференции заинтересованными лицами (включая ответчика и антимонопольный орган) указанные договоры аренды не оспорены;

- суд первой инстанции не учел позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013), согласно которой ничтожным признается договор аренды, заключенный без проведения торгов после введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, при этом, если такой договор признается ничтожным, то ранее действовавший договор аренды может быть признан возобновленными на неопределенный срок;

- ответчик не представил доказательства передачи спорного объекта в аренду по договору N 4345-А в качестве муниципальной преференции, требующей обязательного согласования с антимонопольным органом; основания обжалуемого отказа ответчика не соответствуют закону, так как ответчик использовал правовые основания отказа, не предусмотренные в статье 3 Закона о защите конкуренции;

- обязанность согласовывать с антимонопольным органом предоставление муниципальной преференции Законом о защите конкуренции возложена на орган местного самоуправления, который имеет намерение предоставить преференцию, в данном случае на ответчика;

- действия ответчика являются недобросовестными и свидетельствуют о злоупотреблении своими правами, без учета основных целей приватизации; суд не принял во внимание, что срок фактического временного владения и пользования обществом спорным объектом исчисляется, начиная с 03.04.2003, то есть с момента начала аренды спорного объекта у муниципальных унитарных предприятий по договорам аренды: от 03.04.2003 N ДА03-32 с МУП "Гортехсервис" (с соглашениями), от 01.07.2005 N ТС-46 с МУП ТПО "ТоргСервис" (с соглашениями), от 24.03.2008 N 4345-А с ответчиком; не учел позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по аналогичным делам, согласно которой, даже если основной договор аренды является ничтожным, то ранее действующие договоры аренды должны быть признаны возобновленными на неопределенный срок в силу сохранившихся по ним отношениям аренды при отсутствии возражений арендодателя;

- к спорным правоотношениям не применимы положения пункта 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, поскольку в них разъяснен порядок применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) в отличных от рассматриваемого случая обстоятельствах;

- причиной расхождения арендуемой площади, указанной в договорах аренды, и фактически арендуемой площади помещений являются недобросовестные действия арендодателей, включая управление, которые при заключении договоров использовали непроверенные данные в отношении объекта, не были учтены фактически имевшиеся изначально межэтажные пространства в виде антресолей, расположенные с самого начала арендных отношений в границах арендуемой площади, в том числе и на уровне 3-го этажа здания, что подтверждается представленным кадастровым паспортом помещения с планами межэтажного пространства, справкой Норильского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 07.07.2015 N 2427/3835; причины появления спорных расхождений именно по вине ответчика признаны Управлением имущества, о чем указано в распоряжении Управления имущества от 25.11.2013 N150/А-127 и, затем эти ошибки исправлены ответчиком в соглашении от 06.12.2013 к договору N 4345-А; перепланировки и реконструкции арендуемого помещения обществом не осуществлялись.

Муниципальное учреждение "Управление имущества Администрации города Норильска" представило возражения на апелляционную жалобу общества, считает решение суда первой инстанции от 26.02.2015 об отказе в удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным. Учреждение указало, что судом первой инстанции в полном объеме были выяснены все обстоятельства имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права. Просило обжалуемое решение Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик (муниципальное учреждение "Управление имущества Администрации города Норильска") в судебное заседание не явился и не направил своих представителей, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). В возражениях на апелляционную жалобу общества учреждение просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя ввиду территориальной удаленности. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчика.

Представителем заявителя в судебном заседании заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, указанных в заявлении от 12.07.2015, новыми из которых (не представленными при рассмотрении дела в суде первой инстанции) являются: заверенные копии справки Норильского БТИ от 07.07.2015 N 2427/3835, свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2013 24ЕЛN 116447, кадастрового паспорта объекта от 18.07.2013 N 24/13-294895 с прилагаемыми планами, Технического паспорта нежилого помещения с прилагаемыми планами, составленного Норильским БТИ, технического плана нежилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Заявитель в ходатайстве о приобщении вышеуказанных документов в качестве дополнительных доказательств по делу N А33-25487/2014 в качестве не зависящих от общества причин непредставления ранее документов в суд первой инстанции ссылается на то, что ответчик изначально, в оспариваемом отказе, затем при рассмотрении дела NА33-25487/2014 в арбитражном суде первой инстанции, и в настоящее время, спорное расхождение в размере площади в качестве основания отказа не указывал, возникновение такого расхождения по своей вине признал (о чем указал в своем распоряжении), не оспаривал и не оспаривает. Арбитражный суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу так же не ставил под сомнение факт возникновения незначительного расхождения именно в связи с использованием ответчиком недостоверных данных по площади арендуемого объекта и не требовал разъяснений в этой части.

Поскольку в настоящее время арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по существу и у суда возник вопрос о причинах расхождения в размере площади, ООО "Норд-Эко" вправе дать пояснения по данному вопросу и предоставить в подтверждение дополнительные доказательства.

При этом заявитель просит учесть, что если бы вопрос о причинах расхождения площади рассматривался бы ранее, обществом прилагаемые документы были бы предоставлены в полном объеме в суд первой инстанции.

На основании изложенного, ООО "Норд-Эко" заявило ходатайство о приобщении вышеуказанных документов в качестве дополнительных доказательств по делу N А33-25487/2014 и просит признать уважительными и не зависящими от общества причины их непредставления в арбитражный суд первой инстанции.

Апелляционная коллегия, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определила удовлетворить ходатайство и приобщить данные документы к материалам дела, как необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Представитель заявителя изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" февраля 2015 года по делу N А33-25487/2014 и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО "Норд-Эко" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1022401626972.

03.04.2003 между ООО "Норд-Эко" (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием единого муниципального образования "город Норильск" "Гортехсервис" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N ОА03-32 (в редакции дополнительных соглашений от 02.12.2003 N 1/ДА03-115, от 13.01.2004 N2/ДА07-7, от 09.12.2004 N3/ДА04-125, от 01.04.2005 N ТС-10/05), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату, определенную настоящим договором, недвижимое имущество, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Объект по настоящему договору предоставляется для размещения торгового центра по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, 16 (2 этаж), общая площадь 513,2 кв.м.

Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 04.04.2003.

По договору от 01.07.2005 N ТС-46 аренды недвижимого имущества обществу передано в аренду здание, расположенное по адресу: г.Норильск, ул.Талнахская, 16 (2 этаж), общей площадью 729,67 кв.м. Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 01.07.2005.

Между управлением имущества администрации г. Норильска (арендодателем) и ООО "Норд-Эко" (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату, определенную настоящим договором, недвижимое имущество - часть нежилого здания, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить арендодателю объект по акту приема-передачи после истечения срока действия настоящего договора в удовлетворительном состоянии (с учетом нормального износа).

Объект по настоящему договору предоставляется для размещения мебельного магазина по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 16, стр. 3, общая площадь 729,67 кв.м.

Срок действия настоящего договора установлен с 24.03.2008 до 24.03.2013 (пункт 1.2 договора).

Договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А зарегистрирован в управлении имущества администрации г.Норильска 29.04.2008.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А договор прекращает свое действие по окончании срока, указанного в пункте 1.2 договора.

Указанное нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 24.03.2008.

Соглашением от 06.12.2013 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А пункт 1.1 договора от 24.03.2008 N 4345-А изложен в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенный настоящим договором объект недвижимого имущества - нежилое помещение, а арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и возвратить арендодателю объект после истечения срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Объект расположен по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д.16, стр. 3, пом.2, общая площадь 778,70 кв.м. для осуществления торговли промышленными товарами (размещение мебельного магазина)".

ООО "Норд-Эко" обратилось в управление с заявлением о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". В заявлении указано на предоставление преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, занимаемого на основании договора аренды от 24.03.2008 N 4345-А.

Распоряжением управления имущества администрации г.Норильска от 21.11.2014 N 150/А-151 "Об отказе в реализации преимущественного права" в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 16, стр. 3, пом.2, общая площадь 778,70 кв.м. ООО "Норд-Эко", отказано.

Полагая, что указанное распоряжение является недействительным, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя заявителя и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил основания для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, суд апелляционной инстанции считает, что управление имущества администрации является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что общество в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности.

Распоряжением управления от 21.11.2014 N 150/А-151 обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N4345-А заключен с нарушениями требований Закона о защите конкуренции, вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2013 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

При этом ответчик не оспаривает, что заявитель является субъектом малого предпринимательства, у общества отсутствует задолженность по арендной плате, арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции, отказывая обществу в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права приватизации исходил из того, что договоры аренды заключены без проведения торгов, без получения согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной (помощи) преференции и являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает, что указанный вывод суда не основан на правильном применении норм материального права исходя из следующего.

Правовой статус и полномочия органов местного самоуправления определены Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. При этом органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, органы местного самоуправления осуществляют полномочия по реализации вопросов местного значения в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими в Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Законом, ограничивающим полномочия собственника по распоряжению муниципальным имуществом, является Закон о защите конкуренции, в главе 3 которого установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты, действия (бездействие), соглашения, согласованные действия органов местного самоуправления.

Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, введенной в действие с 02.07.2008, предусмотрено, что заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, приведенных в указанной части.

Договор аренды от 24.03.2008 N 4345-А заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Однако в соответствии со статьей 20 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 24.03.2008 N 4345-А) государственная или муниципальная помощь может предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме.

Из материалов дела следует, что договоры аренды от 03.04.2003 N ДА03-32, от 01.07.2005 N ТС-46, от 24.03.2008 N 4345-А заключены в отсутствие предварительного согласия антимонопольного органа.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно материалам дела заявитель беспрерывно с момента заключения договора от 03.04.2003 N ДА03-32 до настоящего времени пользуется на праве аренды помещением, в отношении которого он обратился в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию. Аренда данного помещения начала осуществляться обществом до введения в действие Закона о защите конкуренции.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2).

В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обществу необоснованно отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 16, стр. 3, пом.2, общая площадь 778,70 кв.м., в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А заключен без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2013 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.

Выводы управления и суда первой инстанции о том, что предоставление муниципального имущества по договору аренды от 24.03.2008 N 4345-А без проведения торгов является муниципальной (помощью) преференцией, которая предоставлена без получения согласия антимонопольного органа, также не основаны на положениях действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что предоставление недвижимого имущества муниципальной собственности по договору от 24.03.2008 N 4345-А является муниципальной помощью (преференцией).

Под муниципальной помощью (с 01.01.2010 - муниципальной преференцией) понимается, в том числе, предоставление органами местного самоуправления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества (пункт 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Преимущество, которое получает арендодатель перед другими лицами на право заключения договора аренды на новый срок, предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является преимуществом (преференцией) в понимании статьи 20 Закона о защите конкуренции, поэтому заключение обществом и управлением договора от 24.03.2008 N 4345-А не противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нему не применимы положения статей 19 и 20 Закона о защите конкуренции о согласовании предоставления муниципальной преференции с антимонопольным органом, поскольку заявителем спорное помещение было арендовано до введения в действие Закона о защите конкуренции и у него имелось преимущественное право на заключение нового договора аренды данного имущества.

При таких обстоятельствах договоры аренды от 03.04.2003 N ДА03-32, от 01.07.2005 N ТС-46, от 24.03.2008 N 4345-А соответствуют положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нарушают положений статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции, в связи с чем, отсутствуют основания для признания их недействительными.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что по договору N ТС-46 аренды недвижимого имущества от 01.07.2005 передано в аренду здание, расположенное по адресу: г.Норильск, ул.Талнахская, 16 (2 этаж), общей площадью 729,67 кв.м. Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 01.07.2005.

По договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 4345-А от 24.03.2008 ООО "Норд-Эко" передано в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, общей площадью 729,67 кв.м. Указанное здание передано обществу по акту приема-передачи от 24.03.2008.

Соглашением от 06.12.2013 внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А, в том числе, в части указания места нахождения объекта аренды и общей площади. Так, адрес переданного недвижимого имущества указан: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2; общая площадь арендуемого имущества - 778,70 кв.м.

Таким образом, площадь арендуемого недвижимого имущества, указанная в соглашении от 06.12.2013, превышает площадь указанного спорного имущества, переданного в аренду ранее по договорам от 01.07.2005 и от 24.03.2008.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что данные о площади спорного объекта недвижимости изменились в связи с проведением замеров помещения, фактически в аренде у общества на протяжении всего времени находилось одно и то же имущество, увеличение площади арендуемого имущества в 2013 году не произошло. Причиной расхождения арендуемой площади, указанной в договорах аренды, и фактически арендуемой площади помещений, являются недобросовестные действия арендодателей, включая управление, которые при заключении договоров использовали непроверенные данные в отношении объекта, не были учтены фактически имевшиеся изначально межэтажные пространства в виде антресолей, расположенные с самого начала арендных отношений в границах арендуемой площади.

Заявителем при рассмотрении дела в апелляционной инстанции представлены дополнительные документы, принятые апелляционным судом, из которых установлено следующее.

Из планов помещения, являющихся приложениями к договору аренды от 24.03.2008 N 4345-А, и кадастрового паспорта от 18.07.2013 N 24/13-294895 следует, что неучтенные площади антресолей, расположенных на дополнительных уровнях в межэтажном пространстве входили в площадь арендуемого объекта на протяжении всего периода аренды, а не возникли в результате перепланировки.

По данным кадастрового паспорта от 18.07.2013 N 24/13-294895, составленного Норильским отделом филиала ФГУБ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю" фактическая площадь арендуемого помещения составляет 778,7 кв.м.

Согласно справке Норильского отделения филиала по Красноярскому краю федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 07.07.2015 N 2427/3835 по данным инвентаризации от 20.03.2012 нежилое помещение N 2 по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, 16, стр. 3 имеет общую площадь 778,7 кв.м, этажность - 3 этажа; площадь здания, в котором расположено помещение, увеличилось на 0,9 кв.м в результате перемера и пересчета площадей. Фактический контур здания не изменился, этажность не изменена. В договоре аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.03.2008 N 4345-А общая площадь объекта - 729,67 кв.м указана не по данным БТИ. В приложении к указанному договору (поэтажный план помещения на 1 листе) контур помещения не соответствует общей площади объекта, указанного в договоре и фактически занимаемой площади помещения.

В материалы дела не представлены документальные доказательства, подтверждающие проведение заявителем перепланировок, перестроек, изменения границ и этажности арендуемой площади.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.09.2013 серии 24ЕЛ N 116447за муниципальным образованием город Норильск на праве собственности зарегистрировано нежилое помещение по адресу Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, 16, строение 3, помещение 2, этаж 1, 2, 3 антресоль, общей площадью 778,7 кв.м.

Кроме того, распоряжением от 25.11.2013 N 150/А-127 "О внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 4345-А от 24.03.2008" Управление имущества администрации города Норильска на основании свидетельства о государственной регистрации права от 18.09.2013 24ЕЛ N 116447, в целях уточнения наименования, адреса и площади объекта, предоставляемого в аренду ООО "Норд-Эко", приняло решение внести изменения в договор аренды от 24.03.2008 N4345-А в части уточнения наименования, адреса и площади объекта; заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды от 24.03.2008.

Таким образом, материалами дела подтверждается и управлением не оспаривается, что фактическая площадь арендованного обществом помещения с момента заключения договора от 01.07.2005 N ТС-46 по настоящее время составляла 778,7 кв.м, а возникшее расхождение связано с допущенной ответчиком технической ошибкой.

Следовательно, общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого встроенного помещения, площадью 778,70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2, так как соответствует условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отказ управления распоряжением от 21.11.2014 N 150/А-151 в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества не соответствует фактическим обстоятельствам и положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что надлежащим способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя будет возложение на управление обязанности принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и направленные на реализацию преимущественного права общества на приобретение в собственность нежилого здания, общей площадью 778,70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанная восстановительная мера обеспечивает защиту нарушенных прав заявителя.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с управления в пользу общества следует взыскать 3500 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" февраля 2015 года по делу N А33-25487/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Признать недействительным распоряжение муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" от 21.11.2014 N 150/А-151 "Об отказе в реализации преимущественного права", которым обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Эко" отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2, общей площадью 778, 70 кв.м.

В целях устранения допущенных нарушений прав общества с ограниченной ответственностью "Норд-Эко" возложить на Управление имущества администрации города Норильска обязанность принять меры, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и направленные на реализацию преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Норд-Эко" на приобретение в собственность нежилого здания, общей площадью 778, 70 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д.16, стр.3, пом.2.

Взыскать с Управления имущества администрации города Норильска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд-Эко" 3500 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи

О.А. Иванцова Д.В. Юдин