Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2015 г. N 11АП-8922/15

г. Самара

29 июля 2015 г.

Дело N А65-6928/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Холодной С.Т., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Стражниковой Е.В.,

с участием:

от Общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация" - Купцова В.В. (доверенность от 01.03.2015 г. N 1),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам - не явился, извещен,

от Новикова Алексея Викторовича - Купцова В.В. (доверенность от 01.03.2015 г. N 1),

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 июля 2015 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 года по делу N А65-6928/2015 (судья Насыров А.Р.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Новикова Алексея Викторовича

о признании отказов в государственной регистрации права собственности недействительными

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спецреализация" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением, с учетом уточнений, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам о признании отказа N 56/008/2014-321 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

о признании отказа N 56/008/2014-322 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

о признании отказа N 56/008/2014-323 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

о признании отказа N 56/008/2014-324 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

о признании отказа N 56/008/2014-325 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

о признании отказа N 56/008/2014-326 от 11 февраля 2015 года в государственной регистрации права собственности недействительным;

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав по договору купли-продажи арестованного имущества от 25 августа 2014 года и зарегистрировать права собственности за Новиковым Алексеем Викторовичем на следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 7.585,59 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:34, здание конторы общей площадью 154,5 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020116:84, автогараж общей площадью 230,4 квадратных метра с кадастровым номером 16:08:020119:109, ремонтная мастерская общей площадью 239,1 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:89, автогараж общей площадью 196,5 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:94 и хозяйственный склад общей площадью 110,7 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:96, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Апастовский район, пгт.Апастово, ул.М.Джалиля, дом 13.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Апастовскому и Кайбицкому районам просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 года по делу N А65-6928/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В материалы дела поступил отзыв общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация" и Новикова Алексея Викторовича на апелляционную жалобу, в котором они просят апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представитель не явился, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отстуствие.

Представитель общества и Новикова Алексея Викторовича, считая решение суда верным, просила в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 25.12.2014 г. Купцова Влада Владимировна, действующая по доверенности от 03.06.2013 г. удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Казани РТ Георгиади-Авдиенко A.M., реестровый номер N 6Д-3225, от имени Новикова А.В. и по доверенности от 17.04.2014 г., удостоверенного нотариусом Набережночелнинского нотариального округа РТ Гайнетдиновым В.Ш., реестровый номер N ЗД-1042, действующая от ООО "Спецреализация" обратились в Апастовский отдел Управления с заявлением об обязании осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 г. и права собственности за Новиковым Алексеем Викторовичем на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, общей площадью 7585, 59 кв.м., с кадастровым номером 16:08:020119:34;

- здание конторы, общей площадью 154,5 кв.м., с кадастровым номером 16:08:020116:84;

- автогараж, общей площадью 230,4 кв.м. с кадастровым номером 16:08:020119:109;

- ремонтная мастерская, общей площадью 239,1 кв.м. с кадастровым номером 16:08:020119:89;

- автогараж, общей площадью 196,5 кв.м. с кадастровым номером 16:08:020119:94;

- хозяйственный склад, общей площадью 110,7кв.м. с кадастровым номером 16:08:020119:96, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Апастовский район, пгт. Апастово, ул. М.Джалиля, д. 13.

Однако по причине возникновения сомнений в наличии оснований в государственной регистрации права по решению государственного регистратора, в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прекращения права собственности, регистрация права собственности на земельные участки была приостановлена на срок один месяц до 29.01.2015 г., начиная с 30.12.2014 г. Заявителю необходимо было устранить препятствия в проведении государственной регистрации, а также представить документы позволяющие провести государственную регистрацию.

Сообщениями от 11.02.2015 г. N 56/008/2014-321, N 56/008/2014-322, N 56/008/2014-323, N 56/008/2014-324, N 56/008/2014-325, N 56/008/2014-326 Управление Росреестра по РТ на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в государственной регистрации прекращения права собственности, регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующий орган указал:

1. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно:

- представленный заявителем в Апастовский отдел Управления Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 11.08.2014 г., п. 1.2. содержит сведения о том что, выставленные на торги имущество продается на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Апастовского районного отдела СП УФССП по РТ о передаче арестованного имущества на торги от 02.12.2013 г., соответственно срок проведения торгов был пропущен;

- извещение о проведении торгов размещенная в газете "Работа для вас" от 14.07.2014 г., не соответствует требованиям названной нормы закона, поскольку является ненадлежащим способом сообщения информации о торгах;

- торги по продаже имущества были проведены 11.08.2014 г., соответственно торги прошли до истечения 30 дней опубликования извещения;

- не представлены сведения о публикации информации о проведении торгов с сайта www.torgi.gov.ru.;

- представленный на регистрацию сделки договор купли - продажи арестованного имущества от 25.08.2014 г. п. 2.1. данного договора содержит информацию только о стоимости имущества;

- в представленном договоре купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 г. не содержится информации о категории земельного участка.

2. Не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Также регистрирующий орган указал, что на момент приостановления и отказа государственной регистрации на объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 16:08:020119:96, общ. пл. 110,7 кв.м. (регистрационный N 16-16-56/008/2014-323 от 25.12.2014 г.) имелось зарегистрированное обременение в виде запрета на основании определения от 26.06.2014 г. Арбитражного суда РТ.

Заявитель посчитав, что вышеуказанные сообщения от 11.02.2015 г. об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушают его права и законные интересы обратился в суд с настоящим заявлением.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Как усматривается из материалов дела, заявитель в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 11 августа 2014 года и договором купли-продажи арестованного имущества от 25 августа 2014 года является Продавцом следующих объектов недвижимости: земельный участок общей площадью 7.585,59 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:34, здание конторы общей площадью 154,5 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020116:84, автогараж общей площадью 230,4 квадратных метра с кадастровым номером 16:08:020119:109, ремонтная мастерская общей площадью 239,1 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:89, автогараж общей площадью 196,5 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:94 и хозяйственный склад общей площадью 110,7 квадратных метров с кадастровым номером 16:08:020119:96, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Апастовский район, пгт. Апастово, ул. М. Джалиля, дом 13.

Вышеуказанные объекты недвижимости переданы Покупателю Новикову Алексею Викторовичу по акту приема-передачи от 25 августа 2014 года. Все обязательства Покупателем перед Продавцом по оплате вышеуказанных объектов недвижимости выполнены своевременно и в полном размере, согласно условий вышеуказанного договора.

25 декабря 2014 года заявитель и третье лицо обратились в Межмуниципальный отдел по Апастовскому и Кайбицкому району с заявлениями о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости в установленном законом порядке с приложением необходимых документов, о чем свидетельствует расписки в получении документов на государственную регистрацию от 25.12.2014 г.

Однако уведомлениями о приостановлении государственной регистрации от 30.12.2014 г. N 56/008/2014-321, N 56/008/2014-322, N 56/008/2014-323, N 56/008/2014-324, N 56/008/2014-325, N 56/008/2014-326 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию сроком на один месяц до 29.01.2015 г.

В связи с тем, что в отведенные сроки причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права, устранены не были, регистрирующим органом 11.02.2015 г. были приняты решения N 56/008/2014-321, N 56/008/2014-322, N 56/008/2014-323, N 56/008/2014-324, N 56/008/2014-325, N 56/008/2014-326 об отказе в государственной регистрации в соответствии с абз. 4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Одним из оснований послужившими принятию 11.02.2015 г. решений об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган указал на пропуск срока проведения торгов, а также на проведение торгов до истечения 30 дней после опубликования извещения.

Суд первой инстанции обоснованно признал ошибочными указанные доводы регистрирующего органа, исходя из следующего.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" порядок проведения торгов при реализации имущества должника на торгах устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в том случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Исходя из пункта 1 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются.

Признание судом торгов недействительными возможно в случае нарушения организатором торгов правил, предусмотренных статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Согласно части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Между тем, в соответствии с абз.16 п.п.а п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909 сайт www.torgi.gov.ru с 1 января 2013 года определен как официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

Следовательно, с момента определения Официального сайта обязанность размещать извещение о проведении торгов по реализации имущества должника на сайте организатора торгов и в периодическом печатном издании отсутствует.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Спецреализация", как организатор торгов, разместило извещение о проведение торгов на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также было опубликовано извещение о проведении торгов в газете "Работа для вас" от "10" июля 2014 года за N 49. Торги состоялись "11" августа 2014 года в 13 часов 00 минут по московскому времени по адресу: г. Казань, ул. Пушкина, дом 18.

В данном случае Специализированной организацией обеспечена публичность проведения торгов путем надлежащего информирования, достаточного для привлечения заинтересованных лиц. Объявление содержит сведения о времени, месте и форме проведения торгов, порядке их проведения, предмете торгов, начальной цене, оформления участия в торгах, порядке определения победителя, достаточные для того, чтобы лица, потенциально заинтересованные в участии в торгах, имели представление о предмете торгов.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что публикации об оспариваемых торгах отвечали целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могли принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену.

Между тем, перечень необходимых документов для государственной регистрации договора купли-продажи арестованного имущества указан в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года за N 122-ФЗ. Согласно данному перечню нет необходимости в предоставлении сведений о публикации информации о проведении торгов с сайта www.torgi.gov.ru.

Статья 18 Закона о регистрации прав устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. При этом, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки они могут быть устранены представлением дополнительных сведений.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при обжаловании результатов торгов, приостанавливаются сроки по исполнительному производству вместе с приостановлением самого исполнительного производства, а также сроки постановления судебного пристава-исполнителя о передачи арестованного имущества. При этом вынесения отдельного определения суда, постановления судебного пристава, акта другого органа или должностного лица о приостановлении течения процессуальных сроков либо специального указания об этом в соответствующем акте указанных лиц о приостановлении исполнительного производства, предусмотренного ст. 39-42 Закона "Об исполнительном производстве", не требуется.

Как усматривается из материалов дела и было указано выше, 14 января 2014 года судебный пристав исполнитель передал вышеуказанное имущество на реализацию по акту приема-передачи арестованного имущества. Заявитель как организатор торгов 11 марта 2014 года, согласно протоколу о результатах торгов в двухмесячный срок продал вышеуказанное имущество. Между заявителем ООО "Спецреализация" ( далее - Продавец) и третьим лицом Новиковым А.В. (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 24 марта 2014 года, в соответствии с условиями которого Продавец, действующий от своего имени и по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: нежил.помещения: хоз.склад, пл.110,7кв.м, контора, пл.154,5кв.м, автогараж, пл.196,5кв.м, ремонт.мастерская, пл.239,1кв.м, автогараж, пл. 230,4кв.м и зем.участок, пл. 7585,59кв.м, РТ, пгт.Апастово, ул.М.Джалиля, Д.13. (далее - Имущество).

Между тем судом первой инстанции установлено, что в рамках дела N А65-14775/2014 рассматривался иск Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан к Обществу с ограниченной ответственностью "Спецреализация", с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Исполнительного комитет а Апастовского муниципального района Республики Татарстан, Новикова А.В. о признании недействительным аукциона по продаже имущества Открытого акционерного общества "Апастовское многоотраслевое производственное предприятие жилищно-коммунального хозяйства (Инженерные сети)": хозяйственный склад площадью 110,7 кв.м, контора 154,5 кв. кв.м, авто гараж площадь 195,5 кв.м, ремонтная мастерская площадью 239,1 кв.м, авто гараж площадью 230 кв.м, и земельный участок общей площадью 7 585,59 кв.м, объекты расположены по адресу: пгт.Апастово, ул.М.Джалиля, д.13 от 11.03.2014 года, о признании недействительным договор купли-продажи от 24 марта 2014 года, заключенный между ООО "Спецреализация" и Новиковым А.В., по результатам проведенного аукциона.

Определением суда от 26.06.2014 г. в рамках дела N А65-14775/2014 ходатайство Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань о принятии обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия, в том числе регистрацию перехода прав были приняты и удовлетворены судом.

В связи с отказом от исковых требований к ООО "Спецреализация", определением суда от 28.10.2014 г. производство по делу N А65-14775/2014 было прекращено.

Определением суда от 03.12.2014 г. ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация", г.Набережные Челны об отмене обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия было удовлетворено, обеспечительные меры, в виде запрета совершать регистрационные действия, в том числе регистрацию перехода прав отменено.

Поскольку торги не были признаны недействительными то, срок проведения торгов был возобновлен. Таким образом, срок проведения торгов Специализированной организацией не был пропущен, между тем регистрирующим органом не был проведен анализ и не дана должная правовая оценка применению положений указанного закона.

С учетом вышеизложенного, довод регистрирующего органа, о том что на момент приостановления и отказа государственной регистрации на объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 16:08:020119:96, общ. пл. 110,7 кв.м. (регистрационный N 16-16-56/008/2014-323 от 25.12.2014 г.) имелось зарегистрированное обременение в виде запрета на основании определения от 26.06.2014 г. Арбитражного суда РТ обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным.

Довод регистрирующего органа о том, что договор купли-продажи арестованного имущества от 25.08.2014 г. содержит информацию только о стоимости имущества, тогда как стоимость и цена разные понятия, суд первой инстанции обоснованно признал ошибочным, исходя из следующего.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В свободе договора раскрывается принцип гражданского права (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Законодатель не ограничивает в выражениях при заключении договора. Главное договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

Понятие цена определяется как количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара либо недвижимость.

Величину соотношений (пропорцию) при добровольном обмене товара или имущества называют стоимостью.

В повседневной речи цена часто является синонимом стоимости и эти слова могут взаимно заменять друг друга.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи заключался по результатам торгов, и поэтому выявлена стоимость имущества. Поскольку стоимость выражает себестоимость, цена - включает в себя не только денежное выражение этих расходов, но и процент прибыли, получаемой продавцом.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при заключении договора сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка и основания для признания договора незаключенным отсутствуют. В пределы компетенции регистрирующего органа не входит оценка на предмет заключенности (ничтожности) договора купли-продажи, учитывая, что данный договор не расторгнут, не признан в судебном порядке незаключенным либо ничтожным.

Довод регистрирующего органа о том, что в договоре должна быть указана категория земельного участка, судом первой инстанции обоснованно признан необоснованным, исходя из следующего.

Для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Категория земельного участка является одной из характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия определяется правилами земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с ФЗ от "02" января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков происходит при проведении кадастрового учета земельных участков, в результате которого земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В силу названных норм закона следует, что объектом по договору купли-продажи может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Как усматривается из материалов дела, кадастровый учет передаваемого земельного участка проводился, что в свою очередь не оспаривается ответчиком. По кадастровому номеру можно определить сведения, которые входят в состав, а именно категорию земельного участка, вид разрешенного использования, адрес и площадь.

Площадь передаваемого земельного участка определена в договоре, адрес земельного участка также определен.

Как было указано выше, одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете.

Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Следовательно, в указанных случаях законодательство устанавливает императивное требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков.

Таким образом, в любом договоре, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения).

Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован.

Земля как природный объект и природный ресурс не обладает теми признаками, которые позволяют рассматривать ее в качестве объекта гражданских прав и имущественных отношений. Земельный участок как вид недвижимого имущества может быть предметом соответствующих сделок лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке и проведен государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет - этот описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Указанные в договоре купли-продажи арестованного имущества описание предмета позволяет однозначно определить, о каком именно земельном участке идет речь. Такие характеристики как категория земельного участка могут иметь значение лишь для некоторых сделок с землей.

Характеристика предмета договора носит преимущественно технический, а не юридический характер. Комплексная характеристика предмета договора, предполагает обязательность указания в соответствующем договоре сведений о принадлежности земельного участка конкретному лицу, которое уступает (передает) свое право на землю или ограничивает его по такому договору.

Таким образом, категория земельного участка не является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

С учетом вышеизложенного, довод регистрирующего органа о том, что в договоре купли-продажи от 25.08.2014 г. не указана категория земельного участка, обоснованно признан судом первой инстанции необоснованным, поскольку регистрирующий орган не привел нормы права, согласно которым отсутствие в договоре купли-продажи сведений о категории земельного участка влекло бы ничтожность этого договора. Пункт 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель, направлен на обеспечение информированности сторон договора о целевом назначении участка. На момент заключения договора от 25.08.2014 г. земельный участок прошел государственный кадастровый учет, данные которого были отражены в кадастровом плане, в связи с чем, требования статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации были выполнены.

Довод регистрирующего органа о том, что судьба объектов неразрывно связана с судьбой земельного участка обоснованно отклонен судом первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Это означает, что земельный участок также должен быть отчужден в пользу лица, приобретающего здание.

Однако в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Развивая указанные положения, ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Договором об отчуждении здания может быть предусмотрен переход права собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, следовательно, решение вопроса о том, какое именно право на земельный участок приобретает новый собственник здания, законодательство оставляет на усмотрение сторон. Стороны вправе также заключить договор аренды, договор безвозмездного пользования или соглашение об установлении сервитута на указанную часть земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ покупателю недвижимости передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Таким образом, в данном случае приобретая объекты недвижимости, собственник получает обязательственное право использовать земельный участок на тех же условиях, что и прежний собственник.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, по основаниям, предусмотренным абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании изложенного, требования заявителя были обоснованно судом первой инстанции удовлетворены.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.05.2015 года по делу N А65-6928/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

С.Т. Холодная В.Е. Кувшинов